剛剛過去的8月份，鄭東新區(qū)龍湖副CBD地區(qū)的3塊商住房用地掛牌出讓，以“地王”姿態(tài)先后面世，業(yè)內(nèi)人士分析，這些地塊將來的房價每平方米預(yù)計都在3萬元以上。高價房如何賣?賣給誰? 

　　近日，在河南省房地產(chǎn)業(yè)商會和房管部門聯(lián)合主辦的商品房精裝修座談會上，業(yè)內(nèi)人士一致認為，鄭東新區(qū)作為鄭州乃至河南商品房開發(fā)最高端的區(qū)域，應(yīng)該試點開發(fā)精裝修商品房，并逐步在鄭州及全省進行推廣。省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京表示，商品房精裝修涉及標準制定、規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)督監(jiān)管、竣工驗收、 稅費減免等多個方面，希望政府和企業(yè)共同努力，推動河南精裝修商品房市場健康發(fā)展。 

　　精裝正當(dāng)時 樓盤優(yōu)等生? 

　　現(xiàn)狀

　　精裝修商品房在鄭州初步發(fā)展 

　　據(jù)介紹，商品房精裝修從2003年開始在國內(nèi)起步，到2010年有一個初步的發(fā)展。2010年之后，進入快速的整體發(fā)展趨勢。特別是這幾年，像一線城市北 上廣深以及東南沿海地區(qū)，精裝修商品房都占有一個較大的比例。不過，整個中部城市和西部城市，精裝修商品房的發(fā)展還處于初步的發(fā)展階段。 

　　鄭州市場，從2003年開始也逐步出現(xiàn)了一些精裝修項目，但目前還不多。鄭東新區(qū)從2012年以來，新推出的27個項目中，有7個項目的個別樓棟進行了精裝修。包括建業(yè)、正商、海馬、嘉億等多家公司都試點推出了精裝修商品房。 

　　座談會上，多位房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人指出，像一線城市及一些房價較高的城市，在商品房建設(shè)成本特別是拿地成本越來越高之后，如何讓房子賣得物有所值，開發(fā)精裝修商品房、提高房子的附加值成為市場發(fā)展的必然趨勢。 

　　出路 

　　用精裝修表達土地和產(chǎn)品的溢價 

　　中國水電地產(chǎn)河南中新置業(yè)有限公司董事長方軼認為，像龍湖副CBD地區(qū)出現(xiàn)的每平方米樓面地價高達1.7萬多元的地塊，開發(fā)商進入這個區(qū)域，必然會慢慢地 選擇精裝修房子。“為什么北上廣深，特別是在深圳、廣州，這幾年大家慢慢都會不約而同地選擇精裝修，就是因為土地的溢價、產(chǎn)品的溢價，必須要通過精裝修的 方式把客戶的體驗表達出來，這是一個必然的選擇。” 

　　方軼指出，對于龍湖副CBD地區(qū)出現(xiàn)的每平方米1.7萬多元的樓面地價，如果說只是按普通的毛坯房去做的話，企業(yè)盈利難度是很大的，但如果通過精細的規(guī)劃，把戶型、客戶以后的生活場景都給他規(guī)劃出來，產(chǎn)品的附加值做出來，市場會受到歡迎的。 

　　華潤集團精裝事業(yè)部高級工程師呂林指出，對于二套房、三套房的購買者來說，可能更容易接受精裝修房。企業(yè)在推精裝修房的時候，應(yīng)做好產(chǎn)品定位，給客戶提供 不同標準的分級產(chǎn)品，是每平方米800元的標準還是1000元的標準，或者是1500元的標準，甚至是3000元的標準。同時，因為不同的區(qū)位，提供的精 裝修產(chǎn)品也會不一樣。假如說是學(xué)區(qū)房，可能購買人群只要求能基本滿足居住需要就可以了，精裝成本也許只要求500元到800元就可以了。但是如果地處高端 區(qū)域，可能就需要一個精細打造的豪宅，可能精裝成本要在每平方米3000元以上。

    挑戰(zhàn) 

　　推出毛坯房價格的精裝房 

　　座談會上，多家開發(fā)企業(yè)負責(zé)人均表示，政府在規(guī)范商品房精裝修市場的同時，不要對企業(yè)進行強制，開發(fā)企業(yè)自然會按照市場的需求開發(fā)產(chǎn)品。 

　　易居營銷集團河南區(qū)域總經(jīng)理金琪昌介紹，去年找他參加各種精裝修研討的項目特別多，因為去年限價，開發(fā)企業(yè)想突破政策，想解決戶型問題，想追求高溢價，所以被逼才去做精裝修，“如果不遇到這個問題，他肯定做毛坯”。 

　　另外，金琪昌說，項目地價拿得高了，開發(fā)企業(yè)一算成本，我的面粉比人家面包還貴，沒辦法，只能選擇去做精裝修。但是，如果開發(fā)企業(yè)愿意拿出最好的產(chǎn)品來做 精裝，給客戶更好的體驗的話，這種出發(fā)點就不一樣，“如果是客戶自己裝，每平方米達到6000元，你裝下來是3000元的話，你把這個裝修賣3000元或 者賣4000元，客戶可能也能接受。” 

　　不過，金琪昌指出，隨著鄭州房價不斷上漲，精裝修市場已經(jīng)到了需要發(fā)展的時候了。“我從2004年來鄭州，就開始向開發(fā)商推薦做精裝修，吃了很多虧，也吃 了很多苦頭，但是市場之前很多不理解，當(dāng)中最核心的原因是房價不支撐。”金琪昌分析，因為當(dāng)時房價每平方米只賣兩三千塊錢，跟消費者說每平方米要做四五百 元的裝修，根本沒法做。“現(xiàn)在的房價到了每平方米八九千，甚至到了一萬多，如果拿出一千五或者拿出兩千來做精裝，我覺得這個市場接受度還是很好的。去年易 居代理的一個項目，2000套精裝修高層很快全部搶光。” 

　　此外，金琪昌認為，一些大的開發(fā)企業(yè)憑借自己的資金優(yōu)勢，推出的精裝修房低價入市，和周圍的毛坯房售價差不多，將會對市場造成很大沖擊。并不是一說起精裝修房，它的房價就很高，也可能有和毛坯房價格差不多的精裝房。 

　　困境 

　　希望相關(guān)配套政策能出臺 

　　由于目前國內(nèi)以及各地對于精裝修房的標準并沒有明確規(guī)定，在實踐中，各家企業(yè)都“倒苦水”，希望相關(guān)部門能出臺規(guī)定，加強相關(guān)部門的協(xié)調(diào)。 

　　建業(yè)集團副總裁陳劍指出，希望政府從5個方面進行完善。一是圖紙審查階段，像日本的設(shè)計圖紙，簡單到一個開關(guān)插座的位置，它定位以后施工就是這個位置，能 精確到毫米，我們現(xiàn)在的施工圖審查還處在毛坯房階段，希望將來精裝房的施工圖也要進行審查。二是監(jiān)理，目前在工程管理過程中，很少有監(jiān)理單位進行全過程監(jiān) 督，將來一旦出現(xiàn)糾紛，就容易造成扯皮。三是部門配合，精裝修涉及水電氣暖等部門，建議政府部門在施工圖審查的過程中，一次性審查到位。四是驗收，精裝修 涉及二次驗收，原有的土建圖紙和精裝修時可能不一樣，怎么去處理;房價上漲過快需要控制價格的時候，精裝修的價格能否去掉;計算契稅的時候能否不計算精裝 部分等，都需要進行規(guī)范。五是交付使用，精裝修后期通常會產(chǎn)生質(zhì)量等各方面問題，出現(xiàn)一些糾紛，需要成立具備相關(guān)資質(zhì)的機構(gòu)組織或中介對這些質(zhì)量問題進行 監(jiān)督、檢測、鑒定。 

　　鑫苑置業(yè)副總經(jīng)理馮楠也指出，希望在制度建設(shè)上，規(guī)劃部門、測量部門以及相關(guān)的配套部門，能一起協(xié)同作業(yè)，同時建立精裝修行業(yè)的明確標準。 

　　東方鼎盛副總裁申曉紅希望政府在審批和驗收的體系監(jiān)管當(dāng)中，對精裝房能有適當(dāng)?shù)撵`活度。如果企業(yè)能夠根據(jù)市場自主調(diào)整精裝房源，解除企業(yè)的后顧之憂，會更有利地推進精裝房開發(fā)。同時，希望政府在政策制定上有導(dǎo)向性，引導(dǎo)消費者接受精裝房。 

　　建議

　　鄭東新區(qū)先行試點精裝房 

　　省住建廳建筑管理處處長李新懷指出，從市場角度來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品裝修上從簡裝到精裝，這是一個趨勢。鄭東新區(qū)可以試點先行，培育典型，發(fā)揮它的引導(dǎo)示范作 用。“全省看鄭州，鄭州看東區(qū)，鄭東新區(qū)經(jīng)過試點，總結(jié)經(jīng)驗，可以為鄭州乃至全省的房地產(chǎn)在精裝修方面探索一些經(jīng)驗和做法，推動全省商品房精裝市場的發(fā) 展。” 

　　省住建廳巡視員陳海勤提出，對于主管部門來說，一定要做好政策的引導(dǎo)和支持，把這方面的政策制定好，由政策先行，政策推動。同時，開發(fā)企業(yè)一定要樹立良好的信心，因為河南房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿θ匀环浅４蟆?nbsp;