縱觀2014年的鄭州樓市，波瀾起伏，懸念迭起。雖然在外界看來，鄭州開發商和消費者各自拗著一股勁，為了保護各自的利益持續進行著博弈，但是相較其他城市明槍暗箭“迷人眼”的營銷手段，總體來說鄭州樓市的營銷手段不外乎這三樣——“優惠”、“降價”和“明星”，手段平淡無奇不出彩。

　　上市房企90%房企難完成年度計劃

　　今年來，從“金三銀四”，到“紅五月”，再到一年中最被看重的“金九銀十”，期待中購銷兩旺的場景一直沒有出現，全國樓市整體呈下行趨勢。從已公布10月份銷售業績的房地產上市企業來看，這23家企業，“銀十”明顯比“金九”表現更好。前10個月，23家房企累計銷售業績達到了9025億，比2013年同期的8178億上漲了10.4%，但分化明顯嚴重，其中萬科等14家企業同比上漲，其他9家企業則出現了同比下調。

　　有專家分析認為，央行新政實施后，大部分房企的銷售都明顯好轉，其中萬科等企業表現優于市場，但部分企業也依然面臨巨大的去庫存壓力。未來市場分化將不僅出現在各類型城市，對于房企來說，因為經營策略、管理能力的不同，運營重心的差異，表現出來的差距也將非常大。大部分企業銷售情況距離年初制定的銷售目標相差很大，庫存積壓仍然嚴重。除萬科、恒大外，其他90%的企業完成年度任務的難度依然比較大。在僅剩2個月的情況下，21家企業的平均任務完成率僅為74%。雖是如此，但至今為止，幾乎沒有聽聞上市房企公開調整今年的銷售任務。

　　為了沖刺搶收過個好年，原本與地產毫無關系的“雙11”，今年卻成為“購房節”，各大房企紛紛拿出數量可觀房源進行促銷。在借助限貸松綁新政之勢大促之后，開發商們不滿足于“銀十”的成績，一進入11月便盯上了近幾年流行的“雙11”全國網民購物節。尤以地產大腕為甚。萬科聯動全國108盤千余套房源繼續推出“淘寶購房節”，雙11五折限時秒殺。中海地產推出“雙11全民購房節”，覆蓋全國30個城市、超過1萬套房源，號稱讓利幅度達億元之多。遠洋地產則與互聯網金融平臺京東金融聯手發起眾籌活動，覆蓋企業旗下12個城市、25個項目，涉及近萬套房源。

　　本地走勢旺季風光不再鄭州房企年度任務完成無望

　　大環境如此，鄭州也很難一枝獨秀。雖然10月的鄭州樓市，因為新政的推出而活躍了不少。不過受大環境影響，購房者的觀望情緒依然存在。部分項目因前期蓄客效果未達預期，選擇低調推盤，“銀十”樓市依然成色不足。

　　11月已過一大半，距離房地產行業交年度成績單僅剩最后的42天。據了解，正商全年銷售計劃130億，目前完成60個億左右;亞新全年銷售計劃30億，地市項目銷售情況不好，目前完成不到70%;而正弘全年銷售計劃38億，由于主城區基本無住宅，拼商業，目前完成26.8億。預計完成全年計劃的則是河南碧桂園，全年計劃20億，目前已完成85%，只待新鄉開盤完成計劃。而更多企業是在問及是否完成全年任務時，都紛紛表示太慘淡。接下來，雖然不少項目的開盤具體時間還未定下，但是“蓄客”大戲已經提前登場。

　　放眼看來，很多開發商一時所謂的“放價促銷”，實質有很多“水分”在其中，購房者很難淘得真正的實惠，也就無所謂到底是哪天購房。眼下又臨近年底了，從不少房企發布的前十月業績來看，部分房企已完成全年銷售目標的7成左右，但是也有部分房企還遠遠沒有達標。搭乘雙11還算是一個營銷熱點，這股熱氣過后，開發商會賣力思考以何種方式策劃，接棒下一個營銷節點?難道是雙12?

　　畢竟，年底的銷售壓力就擺在那里，開發商會在最后接近一個半月的時間里集中火力，全力出擊。據說各個項目軍令狀都已簽發，各種“拼離職”、“拼下跪”、“拼罰款”，但到底最終誰能完成任務，挺進百億房企，誰能摘得花魁，還得拭目以待。

　　促銷力度樓市打響年末沖關戰

　　一方面是任務完成進度的不達標;另一方面是對年底銷售的看好，這就很容易理解，為何眾多開發商在今年年底開啟“沖刺70天”、“沖刺高峰期”的終極沖刺模式。在沖刺模式之下，年底新盤、新貨不斷。對于年底眾多全新樓盤扎堆面市，很多人并不感到意外，“一些樓盤之前趕‘十一’市場，趕不上‘十一’就趕年底。”這些“趕”的樓盤中，有不少全新樓盤，也有不少舊盤新推。

　　“團購優惠買房”“新年大禮贈送置業基金”“年終清盤特惠房”“買房送豪車”等，短信鋪天蓋地，電話營銷讓購房者不勝其煩。“某樓盤，給我打了不下5個電話說有特惠房，售樓員連番轟炸。”市民王女士表示。

　　大多沒有完成全年任務的開發商到了奮力一搏之時，猛烈的促銷之外，極具亮點的營銷活動同樣成為助力銷售業績的重中之重。某項目相關負責人告訴記者，年底開發公司為了完成全年的銷售任務，項目營銷總監將在年底帶隊到各大人流密集處親自拓客，“還有1200套房源在加推計劃內，壓力程度可想而知。”有業內人士直白地說：“一個月要賣1億元的貨量，不可能坐等買家上門，不沖是不行的。”該負責人所謂的“沖”，就是以優惠價格進行促銷。

　　隨著圣誕節、元旦等節日的到來，樓市將會興起新一輪的搶收潮。有專家表示，其實在今年去庫存的市場主旋律下，大部分城市仍然有房價下行的壓力，有不少房企因為資金仍然較緊張，維持“以價換量”的市場策略。“簡單而言很多項目都是虧錢在賣，目的就是撬動市場跑量，回籠資金。”但他表示，房企此時跑量只不過是追求表面業績的回升，年底階段的這種“沖量”背后難掩開發商利潤率下降的現實。

　　“每到年底房企進入集中結算期，而明年年初在制定計劃做相應采購時也會牽涉資金，因此這段時間對房企的資金壓力會明顯放大。”他說，據他預計這樣的情況及做法會一直持續到明年年初。持續低迷超過半年的樓市，對部分房企造成了較大影響，對于面臨高庫存的房企來說，加快推盤節奏，想方設法高調攬客，為年終沖刺做最后一搏。