曾經(jīng)一路“高歌猛進”的中國房地產數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)幾個月看上去不再那么“美”。一線城市房價不再堅挺、房價漲幅進一步收窄、新房開工量萎縮、投資增速減緩……雖然已有37個城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現(xiàn)了限貸“松綁”的信號，但市場表現(xiàn)依然無情，“買漲不買跌”仍是主流消費心態(tài)，中國房地產市場深度調整的窗口已然打開。

　　專家強調，這一時期，在定向降息的貨幣環(huán)境和樓市下行預期將抵消各地取消限購可能出現(xiàn)的地產再度瘋狂的背景下，中國政府要把握住調整窗口，加強改革的頂層設計，尋找樓市“治本之策”，通過包括財稅、土地、金融在內的一系列改革而非行政和價格干預，建立房地產調控的長效機制，促進市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示，樓市遇冷，不該成為地方政府“松綁”的借口。限購政策作為行政手段，本身就無法改變供求關系，解除限購更不是樓市的“救命稻草”。他強調，中國政府的著眼點不該是“救市”而是“借勢”，在充分利用市場力量的同時改進調控方式和切入角度，建立長效機制，提高房地產市場的“健康指數(shù)”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，從長遠看，在房地產調控方面加強市場調節(jié)的導向作用，防止樓市暴漲暴跌，必須切實推進土地、財稅和金融體制的改革，以及與房地產市場運行相配套的地產稅制改革。

　　中國政府正在積極“破冰”。今年初，發(fā)展和改革委官員表示，2014年擬研究推進房產稅法。“空置稅”也是讓樓市回歸自住時代的重要手段。住建部專家委員會成員馬泓銘此前表示，從中長期看，根本性的調節(jié)辦法是用經(jīng)濟手段對自住需求和投資需求進行嚴格區(qū)分，對自住房實施免稅或低稅，反之對個人擁有兩套以上空置房則以高稅懲戒。

　　中國國務院日前公布了《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》。業(yè)內人士認為，只有實現(xiàn)不動產登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，房產稅的征收才變?yōu)榭赡堋Ｗ鳛闃鞘姓{控的基礎性長效機制，不動產登記使房源信息和房屋產權信息一目了然，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，有效遏制樓市投機等非理性需求。

　　除了財稅制度的改革，土地和金融對于樓市的影響同樣不可小覷。一方面必須防止過高的金融杠桿形成房地產泡沫，并繼續(xù)執(zhí)行差別化的信貸政策;另一方面也要積極調整土地結構，適度降低工商業(yè)用地指標，增加住房用地指標，以平衡供求關系。

　　政府必須拿出改革攻堅的勇氣，超脫利益掣肘，只有建立有長效機制保障的市場，在房地產調控方面加強市場調節(jié)的導向作用，才能擠破房地產市場的泡沫。

　　樓市庫存“消化不良” 政策調整預期強化

　　“7月，70個城市中新建商品房價格指數(shù)環(huán)比下跌城市有64個，二手房環(huán)比下調城市有65個，創(chuàng)歷史新高，呈現(xiàn)普跌趨勢。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　接受中國證券報記者采訪的專家認為，目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過剩階段，房價尚未真正觸及底部。鑒于房地產投資下滑對經(jīng)濟增長的負效應，一些地方可能出臺救市政策。如果信貸支持力度加大，四季度房地產市場有望走穩(wěn)。總體而言，全年房地產投資或保持10%左右的增速。

　　庫存高企部分城市去化艱難

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數(shù)首次全線下調。7月，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環(huán)比下降的城市數(shù)量達到64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。

　　張大偉認為，2014年樓市變化的速度遠遠超出市場預期。一線城市第一次出現(xiàn)住宅指數(shù)全面下調，樓市降溫已經(jīng)從點覆蓋到面。

　　專家表示，前期庫存較大、房價上漲過快等市場本身風險積累是造成房價回落的主要原因。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。

　　中國房地產學會副會長陳國強指出，目前部分城市庫存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時間。庫存情況嚴重與否不應以幾線城市區(qū)分，而應以土地出讓規(guī)模為衡量依據(jù)。張大偉也認為，市場已告別絕對短缺，部分城市已經(jīng)絕對過剩。

　　報告還顯示，7月北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線城市的存銷比走勢趨同，相比6月份均出現(xiàn)上漲。在2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，致使4個城市的存銷比數(shù)據(jù)明顯增大，說明庫存去化變得艱難。相較而言，北京存銷比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小，但今年逆轉成為壓力最大的城市，說明北京市場的降溫力度較大。

　　而各地出臺的放松限購等政策尚未起到刺激銷售的功效。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-7月商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降10.5%。