受新“國五條”影響，鄭州二手房3月份交易量激增，二手房交易面積與新房基本持平，一個月的二手房交易量幾乎相當于平時半年的交易量。進入4月份以來，隨著“國五條”鄭州版調控細則發(fā)布，鄭州市二手房市場迅速降溫，市場趕搭“末班車”的恐慌情緒得到有效緩解。受此影響，今年一季度的房屋租賃價格總體呈上升趨勢。

　　□東方今報記者 王獻軍/文

　　袁曉強/圖

　　【井噴】

　　二手樓市創(chuàng)歷史新高

　　鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，鄭州市二手房累計成交14353套（間），同比上漲211.55%，累計成交面積138.45萬平方米，同比增長222.87%，在中部六省中排第二；二手住房交易面積134.60萬平方米，同比增長221.64%。其中，鄭州市區(qū)二手住房交易均價5929元/平方米。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦介紹，新“國五條”以及實施細則出臺后，由于涉及稅收的政策細則尚未明確，形成政策“真空期”，導致市場出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，二手房交易量短時間內激增。特別是政策出臺的3月份，鄭州市區(qū)二手房交易面積達到66.79萬平方米，同比增長326.6%，環(huán)比增長289.88%，創(chuàng)下歷史最高水平。3月份一個月的二手房交易量，幾乎與去年半年的交易量相當。

　　【探訪】 4月市場降溫明顯

　　新“國五條”細則對于二手房交易個人所得稅的明確，給二手房交易雙方均帶來了極大的影響。但進入4月份之后，二手樓市降溫明顯，不僅房管局辦事大廳不再擁擠，房產(chǎn)中介的客流量也異常冷清。

　　據(jù)統(tǒng)計，3月份，市區(qū)內三個房產(chǎn)交易辦事大廳共辦理二手房“網(wǎng)簽”合同10648件，是平時的6倍；二手房稅務征收受理共12198件，是平時的8倍，日均受理量超過300件，均創(chuàng)下歷史新高。

　　東方今報記者昨日從鄭州市房屋交易和登記中心獲悉，由于交易手續(xù)辦理時限因素，4月份的登記交易量仍保持了較高水平。但是，新受理業(yè)務量基本下降到了平常的水平。

　　據(jù)黃河路某房產(chǎn)中介負責人李經(jīng)理介紹，在“國五條”地方版細則出臺之前，著急辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的客戶都已經(jīng)完成了交易，新政出臺后，市場恐慌情緒得到有效緩解，不少客戶的房產(chǎn)已經(jīng)轉售為租。

　　“二手房交易量在短期內的迅速攀升，可能透支了未來將近半年的市場需求，將會造成本年度二手房市場交易冷清，進而影響到改善性需求的有效釋放。”資深房地產(chǎn)節(jié)目主持人、FM93.1鄭州經(jīng)濟廣播王寧認為，二手房市場受政策影響因素較大，預計五六月份后，二手房交易將會明顯降溫。

　　對于鄭州二手房市場未來的發(fā)展趨勢，王寧判斷還有很大的發(fā)展空間。

　　從發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場來看，二手房市場的成交量要大于新房市場，比如美國，二手房交易量能占到整體房屋交易量的2/3。以此為標準判斷，鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展程度并不成熟，月度二手房交易量在房屋交易市場占比一般維持在10%~20%之間，還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　【影響】 租賃市場價格上揚

　　新房價格上漲，二手房市場交易量激增，給房屋租賃市場也帶來了很大影響。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，鄭州市區(qū)房屋租賃價格總體呈上升趨勢。3月底和去年年底相比，商鋪租賃價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲5%。

　　鄭州市房產(chǎn)租賃市場處有關負責人分析，一季度商鋪和住宅的租賃價格均出現(xiàn)一定幅度的上漲，其原因有三：一是新“國五條”及其實施細則出臺后，部分待售房屋轉入租賃市場，然而受城中村改造的影響，從2012年開始，部分區(qū)域出現(xiàn)租賃房屋供應緊張的局面。二是春節(jié)過后，流動務工人員返城和應屆大學生臨近就業(yè)，造成住房租賃需求增加。三是商品住房銷售價格的上漲，聯(lián)動房屋租賃市場價格上揚。

　　【分析】 信貸政策影響成交量

　　據(jù)了解，“國五條”鄭州版細則內容主要針對土地供應、市場監(jiān)管、住房價格控制、保障性住房建設等，這些政策會影響到企業(yè)開發(fā)投資意愿和群眾購房心理預期。

　　從長遠來看，新一輪調控政策對市場的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：

　　一是二手房市場交易成本增加，部分剛性、改善性需求將受到抑制。近期關于二手房交易個稅征收問題，上級有關部門仍未能有定論。如果國家稅務總局繼續(xù)強調，要嚴格按照二手房轉讓所得的20%計征個人所得稅，將直接增加二手房交易成本。交易稅費的上升，在打擊投資性需求的同時，也將削弱二手房置業(yè)需求，進而影響改善性需求。同時，原先有購置二手房需求的群眾將會轉買為租，從而推升租金走高。

　　二是信貸政策調整，直接影響未來房地產(chǎn)市場成交量。“國五條”規(guī)定，對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。如果人民銀行對鄭州市的信貸政策進行調整，銀行按揭比例將會下降明顯，有購房意愿的群眾將會轉為持幣觀望，因此信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。

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　　河南被監(jiān)控城市

　　房價全部上漲

　　昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2013年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。

　　我省鄭州市、洛陽市、平頂山市也位列被監(jiān)測的70個大中城市中，其中，鄭州市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.9%，同比上漲6.5%；洛陽市環(huán)比上漲0.4%，同比上漲 2.0%；平頂山市環(huán)比上漲1.4%，同比上漲2.5%。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住房價格下降的城市有1個，持平的城市有1個，上漲的城市有68個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為11.2%。

　　二手住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有1個，上漲的城市有66個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，持平的城市有2個，上漲的城市有59個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個。