鄭州商品住宅供銷價走勢圖

　　經過連續的放松限購、限貸、降息等政策利好后，多地樓市持續火爆，成交量穩中有升，而成交均價更是告別多月來的“持續下行”，迎來“止跌回升”。對以剛需為主的鄭州樓市而言，量價集體反彈意味著市場筑底成功。而在第三方分析人士看來，政策面的利好將有效促使積壓的需求集中釋放，從而有助于市場成交量回升。

　　數據

　　銷量穩中有升價格也再度反彈

　　第三方機構同致行提供的數據顯示，今年11月份，鄭州市商品住宅供應63.8萬㎡，同比下降51.1%，環比上升82.9%，而月內商品住宅共銷售52.1萬㎡，較上月略微上漲，環比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供過于求的狀態，供求比為1.22。

　　值得注意的是，隨著成交量的穩中有升，商品住宅的價格也再度反彈，本月成交價格8895元/㎡，較上月8818元/㎡上漲了77元/㎡，環比上升0.87%，同比上升13.75%，價格為年內新高。

　　數據同時顯示，鄭州市商品住宅市場的庫存量在進入2014年下半年之后直線上升，供需矛盾加劇。自5月份開始，連續5個月供應處于高位，直至10月份，供求態勢才略微有所緩和，但本月供應63.8萬㎡，銷售52.1萬㎡，依然供過于求。

　　價格由供求關系決定，判斷房價走勢，庫存量是一個重要的指標。同致行監測數據顯示，鄭州市商品住宅整體庫存量452.7萬㎡，按照近3個月月均48.9萬㎡的去化速度來看，去化需要9.3個月，較10月份8.3個月的去化周期有所上升，但較其他物業形態來說，商品住宅去化壓力不大，庫存量合理。

　　結構

　　剛需支撐樓市，后市成長可期

　　數據顯示，今年11月份，商品住宅銷售的主力軍依然是80~90㎡面積段，本月共計銷售18.93萬㎡，較10月份16.89萬㎡的銷量增加了2.04萬㎡，環比上漲12.1%，占全月銷量的36.3%。此面積段本月銷售均價8067元/㎡，和上月8057元/㎡的價格基本持平。此面積段為剛需客戶置業的重點面積段，因此也基本為剛需項目。

　　成交結構數據再次印證了“剛需支撐樓市”的觀點，而在業內人士看來，這個剛需群體還有巨大后勁。

　　值得關注的是，鄭州房地產市場的剛需購房群體不僅有本地客戶，來自周邊地市的買家也在不斷增加。房價點評網(鄭州)首席分析師趙爽表示，鄭州房地產市場上有67%的購房者來自周邊地市，“歷年來不管政策、經濟如何波動，鄭州的市場表現基本穩定。主要是因為鄭州是以剛需為主的城市，需求旺盛。各開發商的產品供應也是以剛需為主，投資和改善型的客戶偏少，這是限購政策也難以引起市場大波動的主要原因。”

　　而在胡葆森等業界大佬眼里，河南是一個人口大省，鄭州是一個比較特殊的省會城市，河南各地市有實力的購房者，都會首選在鄭州買房，相對而言，需求還是比較大的，所以市場的前景可期。

　　分析

　　政策放松推動回暖，降息促進成交量回升

　　對于樓市的筑底回升，業界認為是大勢所趨。從9月開始，政府每個月均有政策大招放出。9月限貸松綁，10月公積金新政，11月更是宣布2008年以來最大幅度降息。

　　分析稱，隨著限貸松綁，改善型需求釋放，但銀行基于成本考慮，并未出現大幅下調貸款利率的局面，“7折利率”在執行上更是“幾無可能”，但新政依然鼓舞了很多購房者，在一定程度上影響了購房者的預期，促進房產市場的成交。

　　同致行認為，相比起限貸政策偏重于改善型購房者，降息則是直接將矛頭對準了市場的中堅力量——剛需。當然限貸松綁和本次降息形成疊加效應，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，促使這部分需求持續入市，形成對樓市進一步托舉的效應。

　　“一方面促使開發商加大推盤力度，整體供應持續增長，另一方面也有助于提升有實際需要的購房者的支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振，短期內前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助于市場成交量的回升。”該分析人士稱。