“中國未來可能會出現近50座‘鬼城’”，這是標準排名與《投資時報》日前聯合發布“中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜(2014)”榜單預測。其中，“鬼城”指數位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。

　　“鬼城”是如何建成的

　　據榜單負責人稱，“鬼城”、“空城”的判定標準即城區人口與建成區面積的比值均低于0.5或稍微高于0.5。按照這一指標體系，中國未來可能會出現近50座“鬼城”。

　　這個標準的理論依據來自中國住建部的占用地標準，即每一平方公里建成區容納一萬人口。

　　舉例說，一個城市的建成區面積為100平方公里，按照占用地標準，這個城市容納的城區人口應該為100萬人，而如果目前該城區僅有50萬人，對外來人口的吸引力又不強，短時間內難以達到100萬人的容納量，就很可能淪為“鬼城”、“空城”。

　　為何會出現如此之多的鬼城呢？獨立經濟學家杜猛在接受《中華工商時報》記者采訪時表示，因為我們國家財稅制度的不合理以及對于地方GDP的考核制度，大家都對開疆拓土、制造新城感興趣。他解釋到，新城建設嚴重依賴土地財政，GDP導向催生“造城”熱情，為了建設新城，不少地方不惜承擔債務，地方利益和以GDP為導向的發展思路是“造城”的重要動機；借新城建設推動土地升值，地方政府獲得高額土地出讓金；大規模的基礎設施建設帶動投資，拉動GDP增長，也是漂亮的政績。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組2013年調查了12個省區的156個地級市和161個縣級市。調查發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市一共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市甚至要新建13個新城區。

　　在杜猛看來，過度開發、過度投資、過度透支、規模過大，這才有可能出現鬼城，特別是在人口紅利逐漸消失，人口規劃不大的城市，更容易出現鬼城。

　　國土資源部2013年的一項調查顯示，全國391個城市的新區規劃人均城市建設用地197平方米，已建成區人均城市建設用地達到161平方米，遠遠超過人均100平方米的國家標準。

　　“中國的‘鬼城’具有中國特色”，中企資本聯盟副秘書長柏文喜在接受《中華工商時報》記者采訪時表示，中國“鬼城”是中國特有的地方政府發展沖動下，投資驅動增長的發展模式造成的政績化、階段性產物。大多數是規劃超前、建設超前造成的，而產業進駐和人口導入需要較長的時間。部分人口外流、缺乏產業支撐又不宜居的城市，這種超前發展可能要付出較大的代價，有可能淪為無人居住和就業的真正的“鬼城”。

　　杜猛說，過度超前開發造成的一個嚴重后果就是，資金全部被用到新城開發建設，實體經濟資金短缺甚至土崩瓦解，導致社會創新能力滯后。

　　英國城市經濟學家KJ巴頓指出，城市是一個坐落在有限空間地區內的各種經濟市場，包括住房、勞動力、土地、運輸等等相互交織在一起的網絡系統。

　　杜猛說，人口的聚集是一個自然過程。在中國，眾多新城區以行政主導的方式建立起來，確實是一種違背自然規律的產物。而我國的“鬼城”多處在內陸地區某些規模較小的城市，除土地、房屋之外鮮有“經濟”，只有華麗的“城”，卻沒有相互交織、超越家庭之上的社會聯系和交易行為，形成了現在有城無市、有人無氣的冷清局面。

　　“鬼城主要責任在于政府”

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心今年4月的調查顯示，90%的中國地級市正在規劃新城新區，部分城市新城總面積已達建成區的七八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現象頻現。

　　柏文喜表示，中國“鬼城”更多的是發展超前的產物，現存的“鬼城”大多是超前建設形成，而且建成的房地產物業基本上都已經銷售出去卻無人居住和使用，變為等待賺取買賣差價的投資品。

　　對于新區建設產生鬼城，杜猛認為，有三方面原因，首先是地方政府對政績工程的過于重視，大量建設開發區，建設城市新區，卻沒有考慮城市規劃和城市消化能力；其次是以建設拉動經濟發展的國情，導致一些區域房地產和建設被過度投資；第三是中國投資品過少，居民對房地產的過度關注和購買，導致個人擁有多套房產。

　　面對可能出現的大量“鬼城”、“空城”，國土部門開始控“鬼”。國土資源部近期下發了《關于推進土地節約集約利用的指導意見》。國土部規劃司司長董祚繼向媒體表示，目前城市新區擴張問題比較嚴重，“今后我們將嚴控城市新區用地，能不批就不批”。

　　柏文喜說，中國的“鬼城”是中國經濟高速增長階段的產物。一個經濟體處于高增長階段時資產被賦予更多的前景溢價，成為虛幻的投資浮盈，而這一浮盈的財富效應吸引更多的投資進入，這就是中國房地產業之前“黃金十年”的景象和之后仍將存在較長時間的狀態。房地產的投資價值導致過量的土地出讓和大量的房產入市，最終成為投資品而不是用于居住，造成了中國特有的“鬼城”現象。

　　“鬼城主要責任在于政府”有專家認為，城鎮化隨著改革開放30年一直在進行中，但最近10年地方政府主導了城鎮化，導致一些新城、新區在沒有考慮市場需求的情況下被規劃出來。地方出于政績和GDP的考慮導致重復性建設，各種CBD和產業園不斷涌現，而當地的市場需求有限，由此造成了一些空城、鬼城。政府在城鎮化中因為權力過大，即使是好心，也可能辦了壞事。