鄭州限購取消第一月，市場基本維持穩定，未出現大幅波動。克而瑞信息集團剛剛發布的8月份鄭州房地產市場月報顯示，鄭州商品房市場整體穩定，成交量升價微跌。

　　房價點評網鄭州首席分析師趙爽分析數據表現認為，部分項目取消備案限制后集中備案，全市成交總量上漲，成交均價小幅下降。雖然限購取消，但是開發商對后市預期謹慎，未加快推案量和節奏;客戶方面也存在一定觀望情緒。

　　值得一提的是，8月鄭州土地市場連出三個新“地王”，與全國土地市場總體降溫的形勢構成鮮明反差。

　　8月商品房均價9442元，去化需9個月

　　克而瑞數據顯示，8月商品房市場整體穩定，成交量升價微跌。供應75.58萬方，環比下降19.12%，同比上漲61.77%;成交78.33萬方，環比上漲19.87%，同比下降10.53%，供求比0.96;成交均價為9442元/㎡，環比下降2.53%。

　　其中，商品住宅供應58.56萬方，環比下降21.47%;成交63.82萬方，環比上漲20.46%，供求比0.92;成交均價8424元/㎡，環比下降1.49%，同比下降2.61%;成交面積區域前三分別為金水區16.06萬㎡、二七區9.96萬㎡、中原區8.98萬㎡。

　　截至8月底，鄭州市商品住宅市場存量為500.70萬方，去化周期約需9個月;較今年上半年去化壓力無明顯變化。

　　2011年限購市場銷量跌入低谷，去化周期在年底達到頂點;在以價換量促動下，2013年下半年市場形勢明顯好轉，庫存壓力明顯緩解;今年上半年存量上漲，去化壓力明顯加大。

　　8月共供應26幅土地，供應總占地面積87.39萬㎡，環比7月上升32.45%，總建筑面積273.76萬㎡，環比7月上升87.26%。8月推出的26塊土地中，主要集中于二七區，共12塊土地，占地面積達36.21萬㎡。包含金水區3塊土地，且均為住宅用地，占地面積達18.71萬㎡。包含鄭東新區6塊土地，且均為商業用地，占地面積達14.27萬㎡。

　　8月鄭州共成交12幅土地，總占地面積144.21萬㎡，環比7月上漲35.07%。其中，商業用地2塊，住宅用地10塊，主要集中于高新區。

　　地王集中扎堆 高地價擊潰觀望情緒

　　8月份供應的26幅土地中共成交12幅，而且連出三個新“地王”，與全國土地市場總體降溫的形勢構成鮮明反差。DTZ戴德梁行鄭州公司副總經理巴然認為，三大“地王”無論是地塊位置、還是時間節點，其高度集中的態勢，是區域價值與推地時間相互作用的結果。

　　“龍湖CBD毗鄰如意形區域的地塊位置，無疑是成就‘地王’的必要條件。”巴然分析說，龍湖CBD，以其“一心、一軸、兩環、四片”整合高端商務區、高端商業休閑、生態旅游休閑、生活居住功能為一體的規劃設計，作為CBD的升級版，從政府規劃之初便被定位為鄭州最高端區域。高端區域背景、市區稀缺大面積水域，再加上三個地塊均毗鄰龍湖CBD中地理位置卓佳的如意形區域之“商業休閑服務軸”，地塊的優質條件，其高端居住屬性，決定其高開的起始價。

　　其次，在《鄭州市鄭東新區龍湖地區CBD副中心如意形區域深化設計》公示說明中第一句便強調“高檔次”。地塊參數中，出現了市區難得一見的低容積率，僅能做洋房、類別墅、別墅的物業形態，奠定其“富人區”的地位，成為地塊溢價的條件。與此同時，政府在土地使用規劃中，將環湖的四個城市片區土地均分割成較小面積地塊，更是進一步間接促進地塊單價的抬升。

　　“在地塊先天優質條件之下，又有時間節點的‘巧合’，地王的集中出現，不得不說是在天時地利因素之下的必然。”DTZ戴德梁行策略發展顧問部聯席主管及董事林力強認為，如此具備“地王”屬性的地塊在8月集中拍賣，其背后有著更深層的經濟原因。

　　隨著宏觀經濟下行壓力增大，2014重點建設項目多達339個的鄭州，既需要提振經濟，又需要緩和財政壓力。8月地王集中扎堆，除了與土地財政相關的政府土地策略外，另外更深入的原因是提振經濟，為實現這個目標，著力點必然落對經濟形勢起重要作用的房地產市場上。高地價頻出必然起著擊潰觀望情緒，激活房地產市場需求的作用。金九銀十即將到來，房企急需把握一年中最好也是最后機會的營銷節點進行推貨，帶動銷售。在這個時間節點上，政府與開發商的目標“不謀而合”。此外，8月的集中成交，在市場層面更顯露出近期限購取消的后續效應，即改善型居住需求得到釋放。

　　住宅中心區成交量最高

　　龍湖板塊價格最高

　　在商品住宅的成交產品面積上，8月剛需占比降低，90㎡以下剛需產品全市成交占比51%，環比下降3%，90~120㎡再改類占比及120~180㎡再改產品占比增加。

　　首次置業以及首次改善類產品本月全市成交占比78.1%，主要來源于金成時代廣場(7.06萬㎡，943套)、天倫莊園(3.40萬㎡，328套)、萬千世紀城(2.78萬㎡，319套)。