據(jù)同致行研究部發(fā)布的2014年前三季度樓市指數(shù)顯示，截至9月底，鄭州商品房銷(xiāo)量同比下跌25%，但價(jià)格穩(wěn)中有升。全年房地產(chǎn)下行明顯，銷(xiāo)售難以與去年相比。其預(yù)計(jì)在房貸政策放松后，今年四季度，成交將有所沖高。

　　【商品房】

　　庫(kù)存增加，預(yù)計(jì)四季度成交有所回升

　　2014年前三季度，鄭州市商品房整體供應(yīng)804.65萬(wàn)㎡，2013年同期供應(yīng)量879.86萬(wàn)㎡，同比下降8.5%。2014年上半年鄭州商品房供應(yīng)量同比下跌25.53%，因此第三季度商品房整體較高的供應(yīng)量拉低了與去年同期的差距，但整體供應(yīng)仍低于去年同期。

　　2014年前三季度，鄭州市商品房整體銷(xiāo)售面積550.04萬(wàn)㎡，2013年同期銷(xiāo)量732.58萬(wàn)㎡，同比下跌25%。2014年前三季度月均成交61.1萬(wàn)㎡，2013年同期月均成交量81.4萬(wàn)㎡，月均成交量減少20.3萬(wàn)㎡。

　　綜合來(lái)看，今年前三季度僅有8月成交量達(dá)78.5萬(wàn)㎡，其余各月成交均低于70萬(wàn)㎡，而去年僅有2月份成交低于70萬(wàn)㎡。

　　8月9日，鄭州限購(gòu)取消，當(dāng)月成交78.5萬(wàn)㎡，成交量上漲明顯，平穩(wěn)過(guò)渡一個(gè)月后，9月成交量?jī)H有56.15萬(wàn)㎡，可見(jiàn)限購(gòu)取消對(duì)市場(chǎng)的刺激作用短暫且有限。

　　按照目前月均61.1萬(wàn)㎡的去化情況預(yù)測(cè)，2014年鄭州市商品房整體去化量將達(dá)733.2萬(wàn)㎡，但限貸取消后四季度成交將有所回升，因此成交量將有所沖高，預(yù)計(jì)整體成交量將在800萬(wàn)㎡左右，較2013年全年1027萬(wàn)㎡的成交量還是下降了22%。

　　前三季度，鄭州市商品房均價(jià)9818元/㎡，較2013年同期的8786元/㎡上漲11.7%，漲幅明顯。就2014年整體來(lái)看，房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，僅有兩個(gè)月房?jī)r(jià)破萬(wàn)，其余均保持在9600元/㎡上下。

　　以2010年底為基底，鄭州市商品房庫(kù)存截止9月達(dá)到1172.7萬(wàn)㎡，庫(kù)存壓力上漲明顯。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供過(guò)于求，尤其是9月份，供求矛盾升級(jí)到最大化，供應(yīng)量超過(guò)銷(xiāo)售量73.26萬(wàn)㎡，供求比達(dá)2.3，導(dǎo)致本年度庫(kù)存上漲明顯。全年房地產(chǎn)下行明顯，銷(xiāo)售難以與去年相比，預(yù)計(jì)未來(lái)時(shí)間內(nèi)去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)主流。

　　【商品住宅】

　　9月均價(jià)8585元/㎡，中原、高新區(qū)成交量領(lǐng)跑

　　2014年前三季度鄭州市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)574.16萬(wàn)㎡，較2013年同期上升16.8%。2014年前三季度共成交421.04萬(wàn)㎡，整體供求比1.36，呈現(xiàn)出供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)，且此狀態(tài)較2013年更加突出。

　　2014年前三季度鄭州市商品住宅共計(jì)成交421.04萬(wàn)㎡，較2013年同期下降22.8%，月均去化46.8萬(wàn)㎡，較2013年同期月均60.6萬(wàn)㎡的去化量下降了13.8萬(wàn)㎡，降幅達(dá)22.8%。按照2014年前三季度月均去化速度預(yù)測(cè)全年商品住宅去化量為561.44萬(wàn)㎡，但基于政策環(huán)境的變化，去化量將有所上升，預(yù)測(cè)2014年鄭州市商品住宅全年銷(xiāo)量在600萬(wàn)㎡左右。

　　價(jià)格較上個(gè)月基本持平

　　2014年9月份，商品住宅銷(xiāo)售面積43.04萬(wàn)㎡，環(huán)比下降33.4%同比上漲3.7%，2013年前三季度銷(xiāo)售面積545.36萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售均價(jià)8282元/㎡。

　　2014年前三季度，鄭州市商品房住宅銷(xiāo)售面積421.04萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售均價(jià)8595元/㎡，9月份銷(xiāo)售均價(jià)8585元/㎡，8月份8520元/㎡。

　　限貸放松，但各樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格未有明顯變化，多數(shù)處于觀望狀態(tài)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在年內(nèi)不會(huì)有大幅度變化。

　　隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，作為價(jià)格洼地的高新區(qū)成為熱點(diǎn)區(qū)域，吸引著越來(lái)越多的客戶來(lái)此購(gòu)房。2014年，成交格局以高新區(qū)和中原區(qū)最為火爆，前三季度，中原區(qū)成交量最高，共計(jì)成交71.83萬(wàn)㎡，占比16.9%，成交均價(jià)8108元/㎡；高新區(qū)近兩年新盤(pán)頻出，而且多為剛需大盤(pán)，前三季度共計(jì)成交71.13萬(wàn)㎡，占比16.8%，成交均價(jià)7080元/㎡；位于第三的是二七區(qū)，隨著二七新城的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)大盤(pán)涌現(xiàn)，泰宏建業(yè)國(guó)際城、綠地濱湖國(guó)際城、錦繡山河等助推了區(qū)域成交，前三季度該區(qū)域共計(jì)成交68.23萬(wàn)㎡，占比16.1%，成交均價(jià)8090元/㎡；而區(qū)位、配套等較為優(yōu)越的金水區(qū)，因可用土地減少、可售項(xiàng)目不多，因此成交量下滑至第四，前三季度共計(jì)成交67.91萬(wàn)㎡，成交均價(jià)9639元/㎡。

　　【商業(yè)物業(yè)】

　　商業(yè)物業(yè)維持高位，去化約需45個(gè)月

　　2014年前三季度，鄭州市商業(yè)用房總供應(yīng)量69.2萬(wàn)㎡，2013年同期供應(yīng)量97.4萬(wàn)㎡，同比下降29%，但仍然是供過(guò)于求的狀態(tài)。

　　2014年前三季度，鄭州市商業(yè)用房去化39.66萬(wàn)㎡，2013年同期去化量41.34萬(wàn)㎡，同比下降4%，但降幅較小。

　　月均去化4.4萬(wàn)㎡，按此去化速度預(yù)估，2014年全年將共計(jì)去化52.86萬(wàn)㎡，扣除一些其他因素，2014年整體的去化量也不會(huì)超過(guò)60萬(wàn)㎡

　　2014年前三季度鄭州市商業(yè)成交均價(jià)為19141元/㎡，較2013年同期的15644元/㎡相比，上漲3497元/㎡，增幅為22.4%。2014年高端綜合體項(xiàng)目不斷入市提升整體市場(chǎng)均價(jià)，如鄭州萬(wàn)達(dá)中心、綠地新都會(huì)、美盛中心、德化大廈等。

　　截至9月份，鄭州市商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量達(dá)到207.6萬(wàn)㎡（以2010年底為基底）。因商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商自持比重加大，該庫(kù)存量預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持上升局面。按照鄭州市近三個(gè)月商業(yè)物業(yè)月均4.61萬(wàn)㎡的去化速度來(lái)看，此庫(kù)存量去化需45個(gè)月。

　　【辦公用房】

　　價(jià)格略有漲幅，鄭東新區(qū)依舊領(lǐng)先

　　2014年前三季度，鄭州市辦公用房總供應(yīng)量79.61萬(wàn)㎡，2013年同期供應(yīng)量153.8萬(wàn)㎡，同比下降74.2%降幅48.2%。

　　2014年前三季度，整體銷(xiāo)售面積82.75萬(wàn)㎡，2013年同期銷(xiāo)量98.89萬(wàn)㎡，同比下降16.14%降幅16.3%。

　　縱觀2013、2014全年，辦公用房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。房?jī)r(jià)整體略有上漲，但幅度較小。

　　2014年前三季度辦公物業(yè)成交均價(jià)為11836元/㎡，同比上漲4.9%，上漲幅度較小。

　　鄭州市辦公物業(yè)截至2014年9月份庫(kù)存量為146.8萬(wàn)㎡，按照鄭州市近三個(gè)月月均8.2萬(wàn)㎡的去化速度來(lái)看，未來(lái)去庫(kù)存需要17.9個(gè)月，相較于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)庫(kù)存壓力明顯較小。高鐵商圈辦公市場(chǎng)的逐步去化給辦公庫(kù)存以一定緩解，但大型綜合體項(xiàng)目的不斷出現(xiàn)導(dǎo)致辦公市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力依然存在，未來(lái)隨著龍子湖、龍湖區(qū)域以及城中村改造商務(wù)項(xiàng)目的入市，辦公市場(chǎng)將長(zhǎng)期處于高庫(kù)存狀態(tài)。

　　2014年前三季度鄭州市辦公市場(chǎng)方面，鄭東新區(qū)老大地位巋然不動(dòng)，憑借44.33萬(wàn)㎡的銷(xiāo)量占比達(dá)到53.6%，成交均價(jià)也位列八大區(qū)之首，為14475元/㎡，該區(qū)域內(nèi)仍然是高鐵商務(wù)圈內(nèi)項(xiàng)目備案為主，主要有綠地新都會(huì)、建正東方中心、美盛中心、鄭東商業(yè)中心、綠地中心等。（王亞平）