七年后，老人賣房潮？北京晚報制圖

　　“政府應該鼓勵賣房”，商務部研究院對外貿易研究部副主任金柏松說：“一方面可以引導房主將所得的收入投入消費，提振內需；另一方面，提前分散人口老齡化帶來的房地產供應過剩的風險。”

　　這是金柏松在《2013年中國經濟形勢分析與預測》藍皮書中所提出的觀點。盡管他一直堅持認為中國房地產市場的“泡沫”程度被許多研究者高估和夸大了，但正在急速變化中的人口結構，卻有可能在并不久遠的未來將中國的房地產市場推向“懸崖”。

　　一旦形成一致的市場行動，就真的面臨“房地產懸崖”了

　　新聞觀點：您之前一直認為中國的房地產價格沒有的泡沫，但這一次卻建議應當盡快出臺政策鼓勵人們賣房，來分散未來供應過剩的風險，是您的看法改變了嗎？

　　金柏松：就目前的狀況來看，我還是不認為中國的房地產價格有美國和日本那樣的“泡沫”，但也有一個問題，促使我做了一些反思：中國的房地產價格能一直這么漲上去嗎？就沒有供應過剩的時候嗎？

　　這個問題就是我們的人口的結構。對我們的房地產市場來說，未來中國人口的老齡化，是一個很重要的參考指數。根據國家老齡辦的數據，到2020年，我們國家的老齡人口預測有2.48億，占人口比的17.17%，每年老齡人口增加3.28%，增加近六百萬老人。原來的青、壯年，也就是人口結構最大的一塊，將快速進入老齡，我們的人口結構將逐漸成為“倒金字塔”。從經濟發展的角度來說，這可能是一個最糟糕的人口結構。

　　大家可以想象一下，我們有這么多的老人，像歐美發達國家那樣，一人住一套房子，讓專業的工作人員入戶來照顧的模式不大可能，我們的社會服務在未來幾年很難發達到這個程度。所以，我們未來的養老模式只有走產業化、集中化的路徑。

　　這樣一來，老年人原來的房子要么出租銷售，要么留給子女；后者的話，本來就擁有房產的子女很可能也會選擇出售。到那個時候，一旦形成一個集中一致的市場行動，房地產哪怕不是泡沫也是泡沫了。

　　拿股市來舉例子，為什么現在股東減持很容易造成下跌呢？因為他手里的股票當初是以一個很低的成本拿到的，拋點兒就能掙錢；但他有權威性，他一拋，大家就都跟著拋，即便是個好股票，如果大家都同時出手，那也肯定會跌。在這種情況下，我們就真的面臨一個“房地產懸崖”了，而且真的會掉下去。

　　對房產繼承稅實行階梯式稅率，賣得越晚，稅率越高

　　新聞觀點：什么樣的政策能有效地鼓勵老齡人口提前出售房產呢？

　　金柏松：2010到2020年，是人口老齡化加速的初期階段，也就是說人口老齡化正在迅速來臨，大家還來不及做反應，就已經有這么多老年人了。現在算起來，留給我們的只有七年時間，所以，集中化、產業化的養老，現在就應該做了，如果到2020年不解決，就會出現很多問題。

　　如果現在要開始做養老的集中化和產業化，那么，這些房子的出售也會隨之開始。為了分散未來大家集中賣房所帶來的供應過剩的風險，政府部門有必要盡快出臺鼓勵賣房的政策。因為很多老年人一開始意識不到這個問題。我認識一個75歲的老學者，有兩套房子，一個兩居室，一個一居室，地點也不算好，價值大概三四百萬了。他現在租到了一個生活、就醫都比較方便的地方，但家里的房子既不賣也不租。因為老兩口一年消費不過十萬塊錢，他賣一套房子，一百萬，不算利息，可以消費十年；而即便他將來留給孩子，基本上子女也會選擇出租或者銷售；但是這一代老年人年輕的時候過慣了儉樸的生活，不會去動這個腦筋，就需要由國家政策來引導他們。

　　比如對房地產的“繼承稅”進行一個階梯式的政策設計，年齡越大，持有房子的時間越長，“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據他自己的年齡和持有房子的時間來考慮，干脆早一點把多余的房子賣掉消費或者早一點給孩子。

　　動員老年人逐漸賣掉房子去消費，不僅可以分散未來的潛在風險，還可以刺激消費帶動經濟。現在大家一直擔心國民收入過低導致消費不足，其實資產性的收入遠遠要超過工資性的收入，比如我剛才舉的那個例子，可能這個老人一輩子掙的工資也沒有100萬，但是他現在賣一套房子就有100萬。

　　而從目前的狀況來看，賣房子的多了，那么新房的價格就抬不起來，也可以使房價比較平穩。

　　大規模的“灰色收入”是房地產價格的有力支撐

　　新聞觀點：今年以來，國內外關于中國房地產市場“泡沫”問題的爭論非常多，您認為“泡沫”并不存在的依據是什么？

　　金柏松：房地產市場，要和經濟增長速度、人口結構、收入增長水平，有一個綜合性的匹配，這才能比較健康地發展。

　　我為什么認為現在中國的房地產沒有泡沫呢？很多研究者在計算“泡沫”的時候，都是將房價和收入進行對比，表面上看確實房價非常高。但這里存在的一個問題是，中國人有非常多的“灰色收入”，在計算房價收入比的時候，如果不計算這一部分，就不實事求是了。

　　學者王小魯曾經做過一個調查，推算2008年，中國居民的“灰色收入”是9.3萬億，那么，2008年房地產賣了多少呢？全國是5萬億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產都吃掉了。卡內基國際和平基金會高級研究員，曾任世界銀行駐中國代表的黃玉川在《華爾街日報》發表過文章，根據我們每年GDP的調整數據，來推算中國人的“灰色收入”，規模也相當巨大。

　　這些錢去消費，能花掉多少呢？而人們可以投資理財的產品非常有限，無非是黃金、股票、房子；其中大多數是流向了房地產。所以說，這些年房地產的市場價格的走高是由非常現實的購買力決定的，而不是一個炒作的概念。

　　除了“灰色收入”之外，還有一些細節問題，比如雙方父母支持孩子結婚買房，這些都是我們和國際市場不太一樣的方面，把這些因素都調整進去以后，中國房地產的價格基本上是沒有泡沫的。

　　對有大筆“灰色收入”的人，房價怎么漲都不冤枉

　　新聞觀點：那么在您看來，我們的房地產市場是處于一個良性發展的狀態嗎？

　　金柏松：我說房價沒有“泡沫”，并不是說我們的房地產市場就是健康的。我們的房地產市場有一個嚴重的問題就是結構不合理，房產的價格沒有分開檔次，不能和國人的收入層次相匹配。

　　房地產的層次僅僅是所謂的高中低是完全不能滿足國民需要的。有必要根據收入高低差距客觀地劃分出若干階段，再相應地劃分出不同的房地產價格層次，比如你可能劃出了十到二十個收入階段，前面的很多層次都需要享受不同的福利。比如農民工到城市里工作，你要滿足他最基本的住房需求，哪怕你給他每月的房租只有一百塊，也要讓人家能住下來；而現在外企的白領，買房子也很困難，也應該有一定的福利政策，只有這樣，他將來才可能有再買第二套，或者置換更好房子的能力，這才是可持續的發展。

　　而我們現在實際情況是，逼著大部分人用同樣的方式和價格來買房。從銀行和開發商的角度來說，是因為利益驅動，作為政府來講，要社會穩定，要讓人民有收入有消費來刺激經濟增長，就不能讓他們的錢都滾到房地產里去。

　　因此，我們必須建立一個和收入結構相匹配的房地產供給結構，工薪階層就那點工資收入，指望這個攢錢去買百分之百的商品房，太難了；而高檔房產的價格完全可以放開，對有大筆“灰色收入”的人來說，房價怎么漲都不冤枉。