從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，商品房并非消費(fèi)品，而是投資品。任志強(qiáng)拿一般消費(fèi)品(胸罩)的價(jià)格去對(duì)比商品房這個(gè)屬性復(fù)雜的投資品，事實(shí)上并不具備可比性。

　　“一套房把三輩子的收入都掏進(jìn)去了。”5月18日，依文企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)夏華和當(dāng)當(dāng)網(wǎng)董事長(zhǎng)俞渝在“商界木蘭”年會(huì)上向任志強(qiáng)抱怨房?jī)r(jià)太高。任志強(qiáng)反問夏華：“一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到最終完成要好幾年，你做一套衣服用多久？再說(shuō)，胸罩那么大一點(diǎn)，要好幾百塊錢，按平米算，比房子貴多了。”

　　任志強(qiáng)的此番言論，其實(shí)是幾年前馮侖的“原創(chuàng)”。其背后的邏輯在于：做房地產(chǎn)的成本高，所需人力物力或許比做衣服、胸罩要高出許多，當(dāng)采用同樣一個(gè)單位(平米)去計(jì)算時(shí)，價(jià)格偏低，所以，有什么理由說(shuō)房?jī)r(jià)高呢？

　　這樣的道理看似正確，其實(shí)是存在一定瑕疵的，因?yàn)槟脙蓚€(gè)不同行業(yè)的產(chǎn)品去比價(jià)，本身就難以比出高下。例如拿一只雞蛋與一棵白菜比價(jià)格，得出白菜賣出“雞蛋價(jià)”，或雞蛋賣出“白菜價(jià)”，其實(shí)沒有一點(diǎn)意義，因?yàn)檫@樣的比較并不能說(shuō)明雞蛋和白菜孰貴孰賤。同理，以一平方米的商品房和“一平方米”的胸罩去比較，也難說(shuō)明商品房是貴還是賤——為什么比較單位是以“平方米”計(jì)算，而非以“套數(shù)”去計(jì)算呢？

　　二者的不可比還表現(xiàn)在，與服裝這樣的耐用消費(fèi)品相比，商品房更多體現(xiàn)出的是投資屬性。以某件消費(fèi)品的價(jià)格去探討投資品的價(jià)值，本身也是有瑕疵的。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，商品房并非消費(fèi)品，而是投資品。在衡量GDP時(shí)，最常用的一種方法是支出法，共有消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買以及出口四個(gè)方面組成。在該體系中，為什么住宅建筑屬于投資而不屬于消費(fèi)呢？就在于住宅在本質(zhì)上是資本品，它在形成過(guò)程中需要投入大量資本，而對(duì)住宅的使用，也像機(jī)械設(shè)備等大型資本品一樣，是慢慢地消耗和折舊的。此外，與其他投資品一樣，商品房需求和供給均受資本的充裕度(資本總額)和資本使用成本(主要是銀行利率)兩個(gè)主要因素影響。

　　正是如此，經(jīng)濟(jì)學(xué)中歷來(lái)都是將商品房列入投資品(或資本品)，而非消費(fèi)品。因此，在本質(zhì)上，購(gòu)買商品房是一種投資行為。而縱觀中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，房子也一直是人們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、尋求價(jià)值兌現(xiàn)最為有效的商品。

　　投資品作為商品雖然適用需求定理，但是，商品房作為一項(xiàng)投入巨大的資本品，其需求量與價(jià)格的關(guān)系有時(shí)或經(jīng)常性地不會(huì)在總量上反映出來(lái)。另外，由于投資品通常具有稀缺性，價(jià)格需求彈性較高，具備推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，從而破壞了價(jià)格理論中效用達(dá)到最大滿足度后需求下降的假設(shè)(服裝的折舊速度則很快)。

　　因此，用消費(fèi)品市場(chǎng)來(lái)分析商品房會(huì)帶來(lái)解釋上的一些局限。

　　在分析商品房市場(chǎng)供求時(shí)，我們就可以發(fā)現(xiàn)，在供給不發(fā)生變化的情況下，房?jī)r(jià)上漲并不能使即期的需求者退出市場(chǎng)，而預(yù)期因素卻誘發(fā)新的需求者產(chǎn)生，這時(shí)的總需求由即期需求者和新增需求者加總而成。這就是為什么今年以來(lái)，盡管房?jī)r(jià)在漲，但是商品房需求總量卻沒有明顯下降的原因，商品房需求結(jié)構(gòu)的變化總是被需求量攀升的景象所掩蓋。

　　從近幾年的樓市調(diào)控來(lái)看，呈現(xiàn)出明顯的“去投資化”意圖。不過(guò)，由于商品房本身的投資品特性，使得針對(duì)供給和需求兩方面著手的調(diào)控效果并不明顯。而以限購(gòu)、限價(jià)、限貸領(lǐng)銜的調(diào)控措施打擊投機(jī)投資需求，雖然在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但隨著時(shí)間推移，這些行政調(diào)控手段的“副作用”也將逐漸浮現(xiàn)。

　　(王瑩 上海財(cái)經(jīng)評(píng)論人)

　　(原標(biāo)題：胸罩價(jià)格與房?jī)r(jià)不具可比性)