綠地、恒大、世茂等龍頭房企日前紛紛上調2013年銷售目標，而處于轉型之中的SOHO中國（00410.HK），則在暗自品嘗未達標之苦。

　　近日，有媒體援引SOHO中國發布的數據稱，公司2012年合約銷售總額為94.68億元，與年初制訂的230億元銷售目標相距甚遠，也遠遠不及2011年109億元、2010年238億元的銷售額。SOHO中國方面昨日也向《第一財經日報》回應稱，“94.68億元的銷售總額屬實。”

　　去年8月，SOHO中國宣布由銷售向自持逐步轉型，2012年度的銷售目標也從230億元下調為120億元。不過，即使銷售目標調低一半，SOHO中國還是未能完成年度銷售任務，這也是公司連續兩年未達標。

　　一位不愿透露姓名的開發商對此分析稱，SOHO中國在散售領域是九段高手，但轉型自持后，其在租賃領域卻連段位都不具備，轉型能否成功尚且難說。

　　回暖中的長促銷

　　自去年年底至今，在樓市“漲聲一片”的背景下，SOHO中國卻較為罕見地對旗下物業進行了較大幅度的降價促銷。對于此舉，外界普遍認為是SOHO中國在“沖業績”。

　　一位券商分析師指出，SOHO中國全年銷售任務完成得并不好，降價促銷或為提振公司銷售信心，畢竟銷售回款仍是支持SOHO中國轉售為租的重要支柱。

　　2012年12月19日，SOHO中國在其官網上掛出一份年末促銷計劃——在2012年年底前，公司在北京和上海的9個項目參與促銷，降價幅度在2%左右。

　　當時，SOHO中國一位高管告訴本報記者，促銷和沖刺業績沒有太大關系，公司希望通過電商手段提高消費者的購買欲望。

　　但事實上，SOHO中國此次促銷的幅度遠不止2%。一位SOHO中國的銷售人員向記者介紹：“此次優惠力度其實非常大，全款最低八六折，特價房可折后再優惠20萬~45萬元。此外，總監手里還有1~2個點的額外折扣。”

　　記者昨日查看SOHO中國官網，類似的降價促銷活動還在繼續。值得一提的是，在低價的“誘惑”下，近期，上海SOHO中山廣場B23整層房源以1.09億元的價格成交。昨日，上述銷售人員向記者介紹：“確實還在促銷，但所剩房源已經不多了。”

　　2012年初，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，不僅對完成2012年度銷售目標信心十足，還要不斷把價格提上去。但他同時稱：“什么時候不提價呢？就是市場情況不好的時候。”

　　轉型陣痛還痛多久

　　過去幾年，SOHO中國以大量收購爛尾樓控制成本，以品牌注入高價轉賣，并通過散售模式迅速回籠資金，2010年，公司創造了高達238億元的銷售額。

　　隨著市場環境的風云變幻，近年來SOHO中國的業績則有些失色。公司公布的2012年度中期業績顯示，報告期內公司實現營業額12.22億元，同比下降54%，股東應占凈利6.13億元，同比下降65%。

　　就在去年公布并不好看的中期銷售業績后，SOHO中國宣布轉型。潘石屹本人曾對《第一財經日報》記者稱，“商業地產是個大西瓜，別人都不敢切開來賣，我們這么做了，做得很成功并積累了大量的資金。”

　　SOHO中國一位高管對本報記者坦言，宣布轉型后，銷售將不是主要任務，逐步建立租賃的體系和能力確實是最重要的。

　　一位滬籍開發商代表對記者稱，商業地產的運營是一件非常困難的事情，散售模式雖然“四面楚歌”，但貿然轉型的風險也是很大的。“以上海長寧區為例，真正做得很成功的商業項目也就一兩個。”

　　國信香港(微博)在研究報告中明確表示不看好SOHO中國的轉型，并指出，公司的策略轉型并不是主動的調整行為，而且，公司的經營每年都有策略性的轉變。其次，公司對于經營持有商業地產的經驗不足。以北京前門項目為例，公司在運營方面存在較多不足。

　　顯然，SOHO中國告別散售轉向自持，大方向肯定是對的，但能否轉型成功，還有待觀察。

    （柳九邦）