開發商賣房子，首先得取得預售證，但購房者通過預售證了解樓盤的情況有限，一旦出現糾紛購房者很難維權。昨天，鄭州市住房保障和房地產管理局公布了修訂后的《商品房預售方案》，增加了小區停車位、開發情況、工程質量等熱點問題，今后開發商賣房子再想糊弄購房人就難了。

　　二手房新合同主要條款增加至16項，可操作性更強，讓買賣雙方更放心

　　【內容】 新規詳實透明 助業主放心購房

　　“此前的商品房預售方案內容相對來說簡單，消費者了解樓盤整體情況全靠售樓人員介紹，法律約束力不強。”鄭州市房管局市場管理處王光乾主任介紹，新預售方案增加了不少購房人關心的內容，如小區停車位、開發情況、工程質量等熱點問題。

　　按照要求，開發商在預售方案中承諾的內容更加詳實，從售樓人員口頭解說變成了文字，具有合同約束力。從明年1月1日起，開發商新申請商品房預售證，必須在售樓部公示《商品房預售方案》，下一步還要上網公示。

　　王光乾說，對于開發商分期分批開盤的行為，新預售方案要求開發商寫明項目一共分幾期，每期推多少房源，每期的開工時間、銷售時間、竣工時間都要填清楚。“目的是讓購房者心中有數，可以選擇合適的入市時間，避免短期內人為的恐慌性購房行為。”

　　同時，修訂后的《商品房預售方案》明確開發企業為工程質量的第一責任人，對建設工程的質量全面負責，防止出現個別不誠信開發商開發了一個項目就拍屁股走人，房屋出現了問題找不到人的情況。

　　【關注】 小區停車位問題 事先明確約定

　　停車難問題目前困擾著很多小區、寫字樓的業主。很多小區的此類糾紛發生在小區交付使用后，主要原因是開發商車位只售不租或只租不售，不讓沒買車位的車輛進入小區車庫等。

　　王光乾表示，針對這一問題，新的預售方案對車庫歸屬、項目配建附屬情況等進行了明確表述，要求開發商如實填報車位的位置、數量，并明確是向小區業主出售還是出租或附贈，地下人防工程范圍內的機動車停車位，也要明確是提供給小區業主有償使用還是無償使用。此外，對哪些屬于業主共有的房屋和公共設施，哪些屬于開發商的，在新方案中也都要求開發商進行明確約定。

　　小區的地下停車位，到底能不能銷售？這個問題很多市民都非常關心。

　　王光乾解釋，這要分情況看，項目規劃建設中明確是地下停車位的，開發商可以向房管局申請現房銷售證書，通過正規的商品房買賣合同銷售停車位。如果地下停車場是人防工程，則只能租賃不能銷售，法律規定人防工程的投資人享受平時的使用權。無論小區停車位是租是售，都應優先滿足本小區業主的需求。

　　【查處】 開發商違規 將通過媒體予以曝光

　　按照規定，新的預售方案將從2013年1月1日起執行，開發企業應如實報送、公示預售方案，并承諾按預售方案開展銷售活動。

　　王光乾稱，鄭州市房管局將加強對開發企業預售方案實施情況的監管，對違反預售方案的行為，將責成開發企業作出書面說明并限期整改，開發企業拒不進行整改或整改不到位的，房管局將暫停該項目商品房銷售聯機備案網簽資格，即暫停開發商簽訂合同售房。“不僅違規行為要記入企業信用檔案，還要通過媒體予以曝光，情節嚴重的，按照法律法規予以查處。”

　　圍堵“黑中介”

　　二手房交易新合同

　　明年1月1日啟用

　　經過一年半的修訂、完善，昨天，鄭州市住房保障和房地產管理局公布了新版的二手房買賣合同示范文本。從明年1月1日起，新合同將正式推廣使用。

　　“今后，看一下合同就能分辨是不是正規中介。”鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦介紹，新版合同特意在合同封面設定監制編號，這個編號就是中介在房管局的備案號碼。同時，考慮到大部分市民缺乏房屋交易流程和知識，合同首頁增加了簽約須知，對消費者簽約應注意的事項進行了重點提示，并公布了主管部門監督電話。

　　同老版的合同相比，新版合同將主要條款增加至16項，內容更具體，可操作性也更強。

　　“合同內容上，增加了很多選擇性、提示性的條款。”葉琦說，不熟悉二手房交易過程的市民，可以仔細閱讀這些新增條款進行選擇，維護自己的合法權益。

　　對于易產生爭議和糾紛的條款，新版合同也予以了細化。比如定金問題，新版合同就設定了賣方保管、中介保管和不設定金3種方式供當事人選擇。

　　此外，新版合同專門增加了附件《房屋狀況說明書》，說明書中詳細記錄交易房屋的基本信息，配套設施設備信息，隨房屋家具、電器、用品清單，債權債務信息等，交易當事人只需對照信息填寫、查驗即可。

　　（王獻軍　通訊員 文保成/文）