高校冒出超低價精裝公寓 買房簽60年租賃合同

高校冒出超低價精裝公寓 買房簽60年租賃合同 

    最近，知情人向記者反映：只要在南京金陵科技學院幕府校區內花錢買套房子，作為業主就可以享受學校圖書館、體育館、食堂等資源。而且這種精裝修戶型的房屋均價只要每平米7000元，這在房價早已破萬的南京可謂是“超低價”。

　　商品房怎么蓋到大學校園里去了呢？這么低房價的背后又究竟隱藏著怎樣的貓膩呢？記者對此進行了調查。

　　現場探訪

　　出售的精裝公寓正對著女生宿舍

　　相關宣傳單上顯示，該樓盤名稱為“安邦翰林SOHO”，地點位于南京市棲霞區燕子磯街道南京金陵科技學院幕府校區內。宣傳畫冊的首頁寫著“精裝SOHO，20萬元起，搶到就是賺到”，上面還有售樓電話，并標注該樓盤的開發商為南京安邦置業有限公司。

　　6月7日上午，揚子晚報記者來到現場一探究竟。走進校園，在一幢女生宿舍對面約數十米處，果然發現一幢裝修基本結束的樓盤。這幢樓共有7層，200多套房屋，看起來像是一處酒店式公寓。售樓處就在一樓，門口還張貼著大幅“安邦翰林SOHO”的宣傳廣告。

　　記者以購房者的身份走進了銷售大廳，一位售樓小姐介紹說，目前正在銷售的這幢樓，原來是金陵科技學院的學生公寓，是2008年建的，建好以后，部分學生先暫住在這樓里，半年后又搬到前面的那幢宿舍樓去了，現在他們公司把該樓重新改成了單身公寓對外銷售。目前已經銷出100多套了，買房的什么人都有：有年輕人買了兩三套然后打通改造，作為婚房的；也有年輕人為老父母買房，讓老人到學校里來養老；還有就是參加工作尚未結婚的白領和一部分學校的學生。

　　售樓人員說，現在距離交房只有一個月時間，目前在售的房屋有兩種戶型，分別是30多平米的，和40多平米的，朝南的房價是8050元一平方，朝北的是7100元。而該樓盤周邊地段的房屋均價早已達到每平米14000元-15000元。除了價格低，這處房子有一個別處無法相比的優勢，那就是業主可以享受學校的資源。業主購房后可以在學校辦到一張通行證，可以開著車子直接從學校大門進入校園，而且還可以享受學校圖書館、塑膠跑道體育場、甚至可以在學校的食堂吃飯，自己往飯卡里充錢就可以了。

　　在該校大門的一位門衛口中記者證實：外來業主購房后確實可以辦理通行證，在校園內通行無阻。不少同學，尤其是女大學生對該住宅項目表示擔心，害怕將來社會人員入住，會帶來一定的安全隱患。

　　暗訪買房

　　簽租賃合同，一次交清60年租金

　　記者詢問，這樣的樓盤是否兩證齊全。售樓人員表示，沒有兩證，但以后能不能辦到證則說不定。

　　見記者猶豫，這位銷售人員熱情地將記者帶到一塊印有很多文件的展板前，“當初我們拿地的時候，是國家劃撥批給學校的。”她介紹說，他們公司名叫南京安邦置業有限公司，原來就是金陵科技學院的后勤單位，現在已經和學校脫離了關系，對這塊國家劃撥的教育科研用地進行利用。但因為之前是以“學生公寓”的名義建的樓，所以現在沒有兩證。

　　售樓小姐隨后帶著揚子晚報記者來到位于三樓的樣板房參觀，記者看見屋內裝修精致，木地板、天花板、熱水器、櫥柜一應俱全。記者對房屋表示滿意，稱愿意購房。該售樓人員拿出了一份合同。

　　讓記者吃驚的是，這份合同是一份“房屋租賃合同”。售樓人員說，該樓盤的銷售方式是“租賃”，租期是60年。記者注意到，合同上的60年租期是分為三段填寫的，每段租期是20年。

　　為什么會把60年“拆”開租呢？售樓小姐說，對于房屋租賃，國家有規定，合同只能是20年一簽。現在購房，必須在第一個租期內，就要以現金的方式將60年租金交清，后面的40年租期內，購房人交的僅僅是幾千元的“定金”。至于，60年之后怎么辦，就要看國家那時的政策了。

　　“按照規定，我們的租賃合同應該是20年一個周期簽一次，但是20年后，我們估計錢也很難收上來，你們業主也不愿意交，所以我們一次性收上錢，一次性跟你簽完60年的合同。”現場一身穿黑色制服經理模樣的中年女子說。

　　內幕揭露

　　原代銷方：沒產權，不少人退了房

　　記者調查中發現，去年11月至今年2月期間，這家“安邦翰林SOHO”樓盤的售樓處并不在現場，而是設在南京邁皋橋附近的沃爾瑪超市內。幾經輾轉，記者找到了當時負責該樓盤整體包裝銷售的公司負責人周先生。2012年10月經朋友介紹，他認識了南京安邦置業有限公司法人代表鄭某和總經理何某，雙方就房屋包裝銷售一事進行合作。

　　“整個項目的前期形象的策劃和包裝，到文案和設計，再到印制和廣告推廣都是我們公司完成的。”從2013年元月開始，周先生帶領的銷售團隊對安邦翰林SOHO樓盤對外進行銷售，但是由于許多市民對這種沒有產權保證的樓盤心存疑慮，樓盤的銷售狀況一直沒有達到安邦置業公司的理想要求。

　　周先生說，記者看見的那幢樓在他們介入時還是空的，安邦公司重新進行了裝修改建。他說，正是因為發現該樓盤可能涉嫌違規，所以在執行銷售合同的過程中，他一再對安邦公司相關負責人提出很多問題，要求對方就該房屋究竟是何性質，銷售后能否補辦兩證等問題給出一個明確的答復。但對方一直閃爍其詞。

　　今年2月前后，周先生發現安邦公司根本無法兌現先前包括“能辦理房屋產權證”的各種許諾。而且不少已經購買了該樓盤的市民在反復思量后，向他們銷售公司提出了退房的要求，他只好決定終止和安邦公司的合作協議。現在該樓盤的銷售人員是安邦公司自己雇傭的社會人員，已經和他們公司沒有關系。

　　周先生告訴記者，該樓盤先前是以“大學生創業基地”的名義對外銷售的，在前期銷售過程中遇到購房客戶資金不夠的，安邦公司要求他們對客戶承諾，只要提供大學畢業證書就可以貸款50%，但是客戶真的交了首付款后卻發現這個樓盤根本無法辦理銀行按揭貸款。

　　權威認定

　　改變土地使用性質，明顯違法

　　在一份2002年4月3日南京市發展計劃委員會的立項批文上（寧計投資字【2002】257號），記者看見，該文件明確規定“安邦翰林SOHO”樓盤的土地僅作為南京農業專科學校（南京金陵科技學院前身之一）學生公寓建設用地，不得挪作他用。該片土地面積為30畝，業主單位為南京安邦置業有限公司。

　　根據一份2002年5月南京市規劃局核發的建設用地規劃許可證，記者發現，證件上注明的土地使用性質為高等學校用地；在2003年4月，南京市規劃局核發的建設工程規劃許可證上，土地使用性質還是劃撥；2008年2月南京市國土資源信息中心出具的《建設用地勘察定界成果報告》中用地方式還是劃撥。

　　國土部門表示，國家對于劃撥土地的使用用途有著明確的規定，必須和當時項目的立項批文相一致，現在學校里的“學生公寓”變成了“安邦翰林SOHO”酒店式公寓，還公然包裝上市，對外出租營利，明顯改變了土地的使用性質，屬于違規甚至違法，對此他們將展開調查處理。

　　記者還從建設等相關部門了解到，2012年初，南京安邦公司投資800多萬元將該“學生公寓”進行改造裝修，增設兩部電梯，并委托南京明輝建筑工程有限公司承建。但是開工之前未到建設主管部門辦理建設工程施工許可證，未到質量監督機構辦理質量監督委托手續，也未到當地安全機構進行開工安全條件審查，存在一定的質量、安全隱患。相關部門也將展開調查。

　　■專家提醒

　　比起小產權房 這種房子隱患更大

　　安邦公司以出租60年的方式將“學生公寓”對外進行銷售，對買房人來說這意味著怎樣的潛在隱患？

　　南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華介紹說，安邦公司的60年租賃合同是“以租代售”，屬于很明顯的違規行為，雖然表面上看沒有“賣房”，是“出租”，但是其實就是變相銷售。其主要的目的很可能是為了逃避在銷售過程中產生的高額稅費。

　　此外，這種“以租代售”的模式下，表面上看，購房人交納了高達數十萬的“購房款”，但實際上交納的只是“租金”，在這個交易過程中，并沒有發生房屋產權的轉移。“購房者”只是承租人，不可能拿到房產證，消費者“購買”這樣的房屋，不能以各種形式進行貸款，同時這樣的房屋也不能抵押給銀行，親屬也不能享受到繼承的權利。

　　最危險的是，若是將來發生拆遷行為，購房人也不能得到任何補償。從這個角度上來說，“以租代售”對購房人的危害比國家明令禁止的小產權房還要大。因為小產權房的購房人雖然沒有兩證，但至少在實際上還是房屋的主人，實際享有房屋的產權。而類似“安邦翰林SOHO”這樣“以租代售”的項目，無論是合同上還是法律上，認可的產權人都是開發公司本身，購房人只是60年的“租房客”罷了。