一處清末民初建造，位于南京新街口的祖屋；一句“祖屋不能落入外人之手”的祖訓。祖上留下的這兩樣東西，讓南京的老彭一家最近頗傷腦筋。因為現(xiàn)在祖屋登記在只有13歲的女兒小鳳名下，家人尋思女孩終究要嫁人，而留住房子不落外人手，所以一家人就想把房產(chǎn)過戶到今年剛出生的兒子小龍名下。可問題來了，現(xiàn)在過戶稅費高，怎么辦？彭家決定讓13歲的小鳳現(xiàn)在立遺囑，把名下的這處祖宅“留給”尚在襁褓中的弟弟。

　　故事背景

　　祖屋和祖訓

　　南京小女孩小鳳（化名）今年才13歲，不過她名下有一套位于新街口的“祖屋”。房子是清末民初建筑，上下兩層樓，面積還不小。小鳳的父親老彭（化名）的爺爺去世時曾留下遺訓：這套祖屋，將來不能落到外姓人手里。

　　先解釋一下兩個疑問

　　1 祖屋怎么會登記在小女孩名下？這里也有一個挺曲折的故事

　　幾年前，小鳳的媽媽和爸爸老彭結(jié)婚十多年了，小鳳也上了小學。但是，小鳳的媽媽對于這段婚姻沒有安全感，在婚姻法司法解釋三出臺之后，小鳳的媽媽逼她爸爸老彭把祖屋的房產(chǎn)證上加一個自己的名字，否則就要離婚。當時為了這個事，全家上下鬧得雞犬不寧，因為有“祖屋不能落入外姓人之手”的祖訓，經(jīng)過家人商定，最終小鳳的奶奶把祖屋的房產(chǎn)過戶到小鳳名下，當時小鳳只有10歲，但是不管怎么說她是彭家人。而小鳳媽媽作為監(jiān)護人，可以幫助小鳳處置房產(chǎn)，也算是有了保障。

　　2 現(xiàn)在為什么又要讓房產(chǎn)易主呢？原因簡單，因為彭家有了兒子

　　房產(chǎn)證更名沒有能挽救老彭夫婦的婚姻，兩人后來還是離了婚，小鳳隨爸爸。

　　去年老彭再婚，今年年初，老彭的第二任妻子為老彭生下一個兒子，起名小龍（化名）。

　　根據(jù)房屋不能落到外人手的祖訓，在兒子降生之后，房屋的歸屬又出了問題，家里人考慮到將來小鳳要出嫁，如果房屋在小鳳名下，這個房子早晚落到別人手里。為了不違背祖訓，大家一致商定，要把祖屋過戶到還在襁褓中的小龍名下。

　　為什么讓孩子立遺囑

　　用遺囑處理房產(chǎn)繼承為的是避稅 正常過戶要交幾萬稅，繼承只要掏200塊

　　小鳳要把房子過戶給弟弟，對于13歲的她來說是無所謂，因為她太小，反正大人想怎么辦她也不會有意見。但是，現(xiàn)在的問題是，不管是贈與過戶，還是買賣過戶，都要給國家上稅，最少也要交房產(chǎn)價值的3%。小鳳家這套祖宅，是清末民初的建筑，上下2層樓，經(jīng)歷了多年變遷后，面積也不小，按照現(xiàn)在的行市要過戶，可能要上幾萬甚至十幾萬的稅。這個對于老彭家人來說，代價太大，因為畢竟是自己家里的房產(chǎn)證換個名字而已。

　　有沒有又省錢又能順利過戶的合法途徑呢？就在老彭一家愁眉不展之際，一個朋友給老彭支招：你干嘛不讓你女兒寫個遺囑繼承呢？讓小鳳寫自己去世后，這個祖屋完全由弟弟繼承，如遇拆遷等不可抗力，房屋所有權(quán)也是由小龍做主。小龍和小鳳相差十幾歲，將來繼承姐姐名下的祖屋，只需要掏200塊小錢就行了。聽完朋友的支招，老彭一家大喜過望，昨天一家人帶著小龍小鳳，來到南京市秦淮區(qū)公證處，準備讓13歲的小鳳立下遺囑，把名下的祖屋將來交給弟弟小龍繼承。

　　這么做真的行得通嗎

　　公證處潑涼水：如此遺囑違法 小鳳爸說，等小鳳成年后再說

　　13歲的小女孩辦理遺囑公證，老彭家的做法讓秦淮區(qū)公證處的公證員也嚇了一跳，但是等老彭申訴過家里的情況，公證員告訴老彭，他的這種做法違背《民法》，是不可以立的。因為《民法》通則規(guī)定，父母是未成年子女的法定監(jiān)護人和代理人，小孩取得房產(chǎn)，父母可以代為辦理接收、接受贈與；但是法定代理人，不可損害被監(jiān)護人利益，代為贈與資產(chǎn)，以及幫監(jiān)護人訂立遺囑。所以，這個遺囑繼承根本不能辦。

　　公證員這么一說，老彭一家真好像被一盆冷水從頭澆到腳。隨后老彭又向公證員咨詢，小鳳18歲之后，是否可以自己來立這個遺囑。而公證員勸告老彭，最好不要這么做，因為幾年甚至十幾年后，誰也不知道房產(chǎn)的政策會怎么變，不要為了省點稅費，給自己帶來不必要的損失。聽完公證員的勸解，老彭表示接受，說今后女兒也許會找個入贅女婿，不一定祖屋就落入外姓人手里，什么事等女兒小鳳18歲之后再說。

　　　專家解說

　　即便可以立遺囑過戶，風險也很大

　　南京市公證處王芃主任告訴揚子晚報記者，老彭家用遺囑繼承的方式來省錢，不可取。首先，13歲的小鳳立遺囑違反民法通則不能辦；其次，即使小鳳18歲了，立遺囑過戶，風險也太大。因為遺囑繼承，要立遺囑人去世才能繼承，以我國現(xiàn)在的衛(wèi)生醫(yī)療條件，女性平均壽命是80多歲，如果小鳳長壽，小龍要等到頭發(fā)花白估計也繼承不了房屋；再有，如果出現(xiàn)意外，小龍在小鳳之前去世，那么又涉及遺囑修改，到時候繼承人的選取也會出現(xiàn)糾紛。

　　如果小鳳家一定要將此房產(chǎn)過戶，王芃建議，小鳳家最好采用買賣過戶的方式，這樣看起來要繳納總共8%的各項稅費，但是為今后省掉了很多麻煩。