大量投放商住房房源和用地，嚴格控制房價增長，非本市戶籍居民在鄭州限購1套房的時間從1年延長到3年以上……昨日上午，鄭州市住房保障和房地產管理局召開新聞發布會，從9月1日起實施新的房地產調控政策，新政策共有五條，要求開發商在申請預售時申報所有房源的價格，對于銷售價格高于申報價格的，暫停該項目網簽。新政策從9月1日起實施，沒有截止時間。

　　政策發布

　　第一條：控價格，房價需要“零增長”

　　市房管局市場監管處處長江文靜介紹，按照價格“零增長”目標，鄭州市將采取四大措施。

　　一是在商品房預售審批時，對于同一《建設工程規劃許可證》批準的商住房建設項目，必須一次性在預售方案中申報所有住房銷售價格，并按規定到物價部門備案。

　　二是對于新批預售項目，其預售方案中商住房價格高于該項目上一期實際成交價格或本區域同品質樓盤實際成交價格的，暫不核發預售許可證。

　　三是對于已經取得預售許可證的商住房項目，按照環比“零增長”的要求重新申報未銷售住房價格。

　　四是啟動“鄭州市商品住房限價系統”，利用信息化技術加強市場監測，對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環比上漲的，暫停該項目商品房買賣合同網簽。

　　第二條：抑投資，持居住證3年以上外地人限買1套房

　　據介紹，從2013年9月1日起限購政策調整為：持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對于未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購區域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購1套住房。同時，進一步嚴格住房限購審核工作程序，確保住房限購政策的嚴肅性和連續性。

　　之前鄭州執行的住房限購政策為：持有本市居住證1年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　第三條：增投放，年底前新投放300多萬平方米商住房房源

　　在控制價格和抑制投資的同時，鄭州市將加快普通商住房有效供應。一是將中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%的普通商住房項目，納入保障性住房行政審批快速通道，實現平行接件、并聯審批，提高效率，加快投放；二是加快解決城中村改造項目的遺留問題，使基本具備預售條件的300多萬平方米的商住房于12月底前陸續投放市場。

　　據了解，這部分新增房源的項目有54個。

　　第四條：增土地，年底前新投放住宅用地6000多畝

　　房源緊張既與供給量有關，也與一定時段的土地投放量有關。為了加大房源供給量，鄭州市還將加大土地投放量，年底前將再向市場推出住宅用地410.87公頃（折合6163.05畝），使今年住宅用地供應規模同比增長達到75%左右。2014和2015年商品住房用地供應保持不低于10%的年均遞增速度，并確保70%以上用于中小套型普通商住房和保障性住房用地供應。

　　第五條：強監管，144平方米以上住房封頂方能申請預售

　　江文靜介紹，監管措施方面出臺了兩條明確規定：

　　一是目前鄭州市商住房預售門檻較低，仍然實行的是在建項目建到多層2層、小高層3層、高層5層封頂，即可申請預售證。從2013年9月1日起，特別規定對于住宅小區建筑容積率在1.0以下，或者單套建筑面積在144平方米以上的非普通商住房項目，在完成主體結構工程封頂，才能申請商品房預售許可。

　　二是加大違法違規查處力度，切實規范房地產市場交易秩序。

　　記者追問

　　市房管局市場監管處處長江文靜接受了鄭州晚報記者的專訪，就本次政策的相關問題進行了解讀。

　　A.新開樓盤預售價格怎么定？

　　答：為了防止開發商在實際銷售中漲價，此次政策規定，所有房源都要申報銷售價格并且備案。對于已經開過盤的樓盤，比如第二期開盤銷售價格不能高于第一期；對于第一次開盤的樓盤，由于沒法跟自己比，就看它周邊的樓盤銷售價格情況。目前市內五區和鄭東新區的商住房項目基本都沒有很偏的位置，周邊都有樓盤可以參照。

　　B.為啥規定未滿20周歲的單身人員不能買房？

　　答：此次政策在單身人員購房年齡的調整上，從18歲調整為達到20周歲，是為了優先保證剛性需求的購房要求，進一步擠壓投資性需求。目前9年義務教育加上3年高中或者職業技術學校的教育，使得18歲往往還是在學校讀書的年齡，這部分人群中的絕大多數應該還沒有必須買房的要求，而我國法定結婚年齡是女性20歲、男性22歲，所以把單身人員購房年齡從18歲推遲到20歲，應該不會影響他們買房結婚這種剛性需求，但是他們畢竟是年輕的單身人士，買第2套房子應該屬于投資性需求，所以要適當加以限制，即年滿20歲的單身人員調整為只能購買1套，滿足其剛性需求即可。

　　C.持有居住證時間為啥從1年延長為3年？

　　答：這次只是對居住證時限進行了調整，社保和納稅證明的時限沒有調整。對于已經在鄭州市擁有固定職業和工作的人群，即繳納社保或者納稅證明的，是外地人中的剛性需求，在鄭州購買1套住房，是他們安居樂業的基本保證，應該予以保護；而辦理居住證1年的，有可能在鄭州只是短暫性居住，而如果居住證時間達到了3年，應該說已經扎根鄭州，所以允許他們購買1套住房。據了解，目前鄭州共有210萬人擁有市區居住證。

　　D.交過訂金或簽過協議的，怎么執行？

　　答：為了保持政策的延續性，同時照顧到9月1日前已經與開發商簽過購房協議或者交過訂金的居民，實行“老人老辦法、新人新辦法”，這部分居民仍然按照以前的政策執行，不受新政影響。

　　專家點評

　　趙進京：短期來看，利大于弊

　　河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京向鄭州晚報記者分析，此次鄭州市出臺新的房地產調控政策，從短期來看，針對房價過快上漲的情況，這次政策也是在落實中央對于房地產調控的精神，是特殊時期采取的特殊措施，符合當前情況，也是有必要的，也是沒有辦法的辦法，對行業、對政府來說都是瀉火藥，利大于弊；但是從長期來看，如果一直執行的話，要求房價“零增長”，由于開發商從拿地到建房對外銷售需要3年左右的時間，開發商是難以承受的，特別是土地價格在上漲、管理成本、建材成本不斷上漲的情況下，不允許房價上漲，最終的結果可能是產品的質量下降。所以說，鄭州市此次出臺的調控政策，從短期來說是利大于弊，從長期來說是弊大于利，非常考量政府對政策執行的智慧。

　　李曉峰：對短期市場有影響

　　河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峰向鄭州晚報記者分析，這次鄭州市出臺嚴厲調控政策的背景是其7月份在全國70個大中城市中房價漲幅過快，當月同比漲幅達到12%，已經超過了鄭州市承諾的調控目標。不過，這也不是最要緊的，全國很多城市的房價控制目標都無法完成，比如北京市承諾2013年房價零增長，結果7月份同比增幅已經達到了18%。

　　對于這次出臺的新政策，李曉峰稱，一些開發商表示感到了絲絲涼意，短期對市場影響較大。但是從加大房源投放量和土地投放量來看，對房價未來的走勢有抑制作用。對于今年隨后幾個月的走勢，李曉峰認為還是需要看中共十八屆三中全會會不會出臺新的政策、特別是樓市調控長效機制的政策，這個政策對市場才會有真正大的影響。

　　（記者 胡審兵 趙柳影）