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經適房退出
數量的稀缺使經適房成為緊缺資源,巨大的利益空間使其可以倒手牟利,再加上監管缺失、問責乏力等客觀因素,經適房的淪陷也就在情理之中。反思經適房的前世今生,對于做好公租房這項民生工程不無啟示意義。
昨日,大河報記者從鄭州市住房保障和房地產管理局了解到,鄭州市已經不再受理新的經適房申請。這意味著,備受爭議的經適房將徹底退出鄭州市歷史。鄭州市房管局有關負責人表示,今后老百姓可申請公租房和廉租房。實際上,鄭州市今年正在大力推行“三房合一”,即“經適房、公租房、廉租房要并軌,統稱為公租房”。(詳見本報A04版)
A
經適房退出是大勢所趨
城市人口持續增長與土地資源緊張的矛盾長期存在,基于此,以銷售為主的經適房、限價房向公共租賃住房轉變是大勢所趨。當然,這只是經適房退出江湖的社會背景,除此之外,因腐敗導致負面新聞纏身,也是一個不容忽視的現實原因。
經適房的推出本是為解決低收入者的購房問題,在房價一路高企的過程中,經適房相對低廉的價格顯得格外誘人。雖然只是有限產權,巨大的價格優勢依然使經適房顯得奇貨可居,由此所吸引的不僅僅是低收入群體。由于經適房采取銷售模式分配,因此必須為購房者提供相應產權,從而給倒手買賣牟取暴利留下了空間。盡管各地都有經適房幾年之內不準交易之類規定,但只要產權在手,限制交易的時間終會過去,倒手買賣的牟利空間長久存在,幾年之后,只要房主愿意隨時可以倒手變現。
房價居高不下的背景中,經適房因其潛在的巨大盈利空間而成為“唐僧肉”。不久前頻頻曝光的各類“房×”事件里,不時可以看到經適房的影子,權力通吃的過程中,經適房儼然一塊唾手可得的“肥肉”。在各類房地產腐敗中,經適房毫無疑問是重災區,有錢有權者“鳩占鵲巢”的背后,是公平底線的失守,低收入者不得其門而入,則意味著效率的低下。作為一項住房保障政策,當基本的公平與效率都無法保證,經適房的壽終正寢也就不難理解。
B
公租房退出機制必不可少
同為住房保障政策,公租房與經適房的最大區別是使用者沒有產權,由此也就避免了使用者轉手倒賣牟利。當然,僅此并不足以保障公租房的絕對安全,要想避免重蹈經適房腐敗的覆轍,公租房建設仍有很多功課要做。
所謂公租房,就是政府或企業持有房源,并將房屋以低于市場價的方式租給特定人群。基于此,首要問題就是政府的巨額補貼如何保證公平享有。很顯然,公租房的房租應低于市場價,否則政策保障性優勢就無從體現,同樣顯而易見的是,如果房租價格過低,市場價與公租房之間就會形成巨大的價格落差,由此也就意味著轉手倒租存在巨大的利益空間,權力尋租與腐敗幾乎在所難免。
基于此,除了設定科學準確的房租標準之外,更為重要的是,需要明確強有力的退出機制。實際上,經適房之所以長期負面新聞纏身,很大程度上源于退出機制的疲軟無力,盡管并不缺少相關規定,但由于使用者享有房屋產權,因此鮮有人從中退出,無論以何種方式得到經適房,一經擁有往往就意味著“天長地久”。相比之下,因為不擁有產權,退出機制對于公租房而言更容易實現,這也是《公共租賃住房管理辦法》中的一項具體要求。只有實現房屋的有序流轉,才能更大程度預防腐敗、維持公平和效率。
C
公租房關鍵是要實現有序流轉
數年前,茅于軾一句“廉租房不建廁所減少腐敗”引起一片爭議。在經適房壽終正寢之后,人們也許才能理解他的意思。保障性住房之所以屢屢成為腐敗分子眼中的“唐僧肉”,除了存在巨大的利益空間,也是因為可以輕易倒手變現,如果這種住房條件簡陋到低收入者之外乏人問津,就不會招致那么多腐敗分子向其伸手。
低標準公租房的另一個優勢是,有助于完善退出機制。建立退出機制不能僅依靠行政強制力,同時還離不開使用者的自覺和自愿。一些發達國家的經驗顯示,許多租戶條件改善后仍不愿退出廉租房,還想繼續享受廉租房的優惠,而政府也很難請他們走。如果公租房設施簡陋,居住者在收入水平提高后,更容易另謀好一些的住房;反之,如果公租房是物美價廉的“安樂窩”,實現退出機制的阻力無疑會大很多。
當然,與公租房低標準同樣不可或缺的是高數量。經適房之所以成為眾人哄搶的“香餑餑”,與實際數量遠遠不足以解決公眾需要有很大關系。以鄭州為例,4萬戶家庭已取得經適房購房資格證,目前只輪候到13463戶,也就是說,盡管經適房已經退出歷史舞臺,仍有數萬戶家庭在苦苦等待。數量的稀缺使經適房成為緊缺資源,巨大的利益空間使其可以倒手牟利,再加上監管缺失、問責乏力等客觀因素,經適房的淪陷也就在情理之中。反思經適房的前世今生,對于做好公租房這項民生工程不無啟示意義,以充足的數量保障公眾需求,以有序的流轉稀釋含金量,同時輔之以強有力的問責和監督,如此,當有助于避免公租房重蹈經適房腐敗的覆轍。(評論員 趙志疆)
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