映象新聞

　　為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部關于印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知（以下簡稱為《方案》），確定第一批13個試點城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。

　　值得注意的是，《方案》旨在推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。

　　方案亮點：村集體建設用地可建租賃住房

　　根據《方案》內容，完善試點項目審批程序，并要求村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

　　在租賃住房的監管上，《方案》顯示，探索租賃住房監測監管機制，集體租賃住房出租，不得以租代售，承租的集體租賃住房，不得轉租。此外，包括建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動等都有相應規定，以維護市場平穩運行。

　　▲圖文無關

　　在保障承租人權利方面，承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務，有條件的城市，進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

　　方案還確定督促和檢查制度，2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部，到2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

　　專家分析：關鍵點在解決農村集體用地流轉問題

　　全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者解讀稱，此前，在新型城鎮化規劃中也有要求，即充分利用農村集體經濟組織，通過回遷房和小產權房等建設租賃住房也早就有安排，之所以落實較晚，是政府審慎探索的結果，對于公共租賃住房的供地情況影響不大。

　　▲圖文無關

　　此外，陳寶存指出，一線城市人口不斷流入，如果北京人口突破5000萬，除非強化城市外延功能，城市只能是“攤大餅”的做法，否則不僅人口無法容納，產業也容納不了。

　　他認為，方案必須在規劃和管制之下，才能保證城鄉集體建設用地流轉起來，至于能否順利推進，關鍵點在于如何更好的解決農村集體用地流轉的問題，實際上我國的土地制度較為復雜，此次國土部會同住房城鄉建設部制定相關方案，應加上農業部聯合推進才能更好得到保障。

　　北京房地產業協會秘書長陳志表示，過去政府僅僅關注了租售型物業，在租賃方面關注度不夠，所以現在通過試點城市使得地方政府必須在結構上加強供應，構建購租并舉的住房制度關鍵在于調結構，尤其是試點城市的供給結構有沒有問題、房價收入比之間差距是不是過大等，調控的邏輯重點必須放在調整供給結構上。

　　市場影響：對城市租賃市場將有非常大影響

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從長遠看，目前租賃市場的最核心問題的，租購比懸殊，開發商開發商品房住宅用地用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1-2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產權擁有者來說，也可以獲得穩定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。

　　因此，他表示用集體土地供應出租房，是多贏的政策，預計這一政策落地后，將對著13個城市的租賃市場將有非常大的影響。

　　張大偉分析認為，目前政策內容主要兩部分，一類是直接影響房源供應，供應70年產權的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極，另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。這種到目前為止全國已經有超過8個省份20個以上城市發布了政策內容，政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從此次政策的發布來看亮點在于，強調了不動產登記制度，這是房地產長效發展機制中的重要體現，當前在農村集體建設用地改革方面，會同當前推進的不動產登記制度一起努力，進而形成較好的用地制度。

　　亞豪機構市場研究總監郭毅向每日經濟新聞記者分析稱，利用集體建設用地建設租賃住房也是一種新的嘗試，但是目前現有方案還是綱領性和方向性文件，不具備落地實施的落地條件，未來還需試點城市結合實際情況落地具體細則。

　　她強調，政策對市場的影響力主要取決于供應量和供應位置，如果位置距離城市核心區位置較遠，其實農村集體組織很難通過租賃方式實現租金收益，另外，還要看租賃住房的規模是不是能夠達到一個相對大的量級，只有供應規模加大，才能對實現平抑房價形成有效作用。