映象新聞

　　從史無前例的暴漲到一年兩度調控升級，再到迅速進入深度調整期，深圳房地產市場在2016年上演了一出跌宕起伏的大劇。身處漩渦中心的購房者，也在這場調整大潮中，徹底點燃了焦慮、恐懼、猶豫、心酸、失落、喜悅等內心所有情緒。

　　80后的小周與小蘇，正是這股買房大軍中截然不同的兩個個體。一個速戰速決，一個猶豫不前，在這座房價逆天的城市里，他們身上刻下了大多數年輕人宿命式的烙印。

　　2016年，他們到底在深圳樓市中扮演了什么樣的角色？

　　速戰速決的小周

　　去年8月到深圳 今年一月入手關外新房

　　1月15日，小周與男朋友走進佳兆業城市廣場的營銷中心，在支付了130萬元的首付之后，終于也成為浩浩蕩蕩的深圳房奴中的一員。

　　“對于買房這個事兒，我一直都很堅定。我倆是剛需，反正早晚都得買。”談起購房經歷，小周笑著說，完全可以用“理性”來形容。

　　“去年8月份，我從南京換到深圳工作，萌發購買婚房的想法。打從一開始，因為預算有限，深圳房價又非常高，我們只能在二手房打轉。”小蘇說，估算了一番，如果加上稅費和中介費，二手房的實際成本也很高。所以他們將目光轉向關外的新房。

　　房價高、負擔重，是小周對深圳這座城市的第一個直觀感受。

　　深圳中原研究中心近日發布的2016年年刊顯示，在2015年漲至高位的房價影響下，2016年，深圳新房成交均價依然上漲明顯，53454元/平方米的成交均價相比2015年提升了60%，這也是2008年以來深圳新房均價的最大漲幅。二手房成交均價也達到54954元/平方米的高位，同比上漲近16%，最高均價接近6萬元/平方米。

　　“2016年的房價更多是千萬級產品的成交增多拉起來的，并不是真的狂漲了60%。”資深地產觀察人士朱羅紀判斷。

　　不過，哪怕真正接觸這座城市只有短短4個月，作為普通購房者的小周對于深圳房價的預期頗為樂觀，“雖然現在處于調控期內，但我覺得未來房價上漲的可能性還是比較大的。”也正因此，在僅僅踩了兩三個盤之后，小周與男朋友就速戰速決，選定了要買的房子。

　　而在2015年的那一輪暴漲之后，雖然連人民日報也刊文稱，“樹不能長到天上去，房價也一樣”，但面對唾手可得的“餡餅”，2016年年初，越來越多逐利的資本還是爭先恐后地加入到深圳的搶房行列中。按照深圳中原研究中心提供的數據，去年第一季度，深圳的成交面積高達159萬平方米。

　　在二手房價持續領漲了18個月之后，去年3月25日，一系列調控的“靴子”陸續出擊，“非深戶社保1改3”、“準二套首付最低4成”等限購限貸的措施落地。4月起，深圳二手房交易評估價格又實行上調，相關調查信息顯示，南山、福田、龍華等大部分熱點區域二手房交易評估價實際上上調了50%- 70%，個別樓盤漲幅甚至超過100%。

　　“4、5、6月，隨著深圳限購加碼，且前期市場成交活躍已透支部分需求，加上蘇州、東莞等熱點二三線城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，需求增幅有所回落。”深圳市房地產研究中心主任王鋒在此前的一場高峰論壇中指出。

　　許多購房者從迫切轉向觀望，部分業主慌了手腳，或收盤靜觀其變，或主動調低報價，成為二季度以來深圳樓市的縮影。

　　觀望等待的小蘇

　　已經在深圳4年 依然在等待時機

　　“芭蕾編舞大師巴倫仙說，我不要想跳芭蕾舞的人，我要不得不跳芭蕾舞的人。——這話太對。沒有退路，才會毫無保留地付出。”去年7月份，深圳鏈家二手房研究院總經理肖小平曾經在自己的微博上發出了這樣一段話。

　　“其實，在購房這個事上，又何嘗不是如此？”同樣身為80后，已經在深圳走過4個年頭的小蘇一聊起買房，就無奈一笑。與小周的速戰速決截然不同，兜兜轉轉一大圈之后，小蘇依然沒有下定最終的決心，“從去年1月看到現在，中間兩度調控，每次調控過后，我都預期房價或許有所下降。”

　　按照一位業內觀察人士的說法，其實購買意愿來自于購房者對于房價上漲的預期，“你認為接下來將要漲價，自然不得不買。如果認為可能降價，就會放慢腳步或者不買。”

　　在“3·25”調控新政首次出擊之后兩天，萬科云城三期、潛龍曼海寧陸續開盤，實際售價均略低于備案均價。而按照深圳中原研究中心的統計數據，二手房成交價在3月下跌2.4%，成交量更是立竿見影地出現腰斬。

　　彼時，小蘇徹底沉淀在觀望的大軍之中。

　　深圳鏈家新近發布的《2016深圳樓市大數據》報告中顯示，步入8月份之后，深圳樓市逐步復蘇，二手住宅成交量穩步保持在7000套以上。

　　然而，2016年10月4日，“深八條”再度出擊，除了將非深戶社保年限“3改5”，差別化信貸政策進一步加緊之外，對備案價格、捂盤惜售等也進行從嚴管理，打擊零首付、首付貸、眾籌買房，嚴禁中介機構從事自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務也被直接列為調控的重點。

　　隨后，深圳市市場稽查局又對開發商、中介機構等的違法行為開展強力突擊檢查，當月，深圳沒有任何一個住宅項目取得預售證。

　　“‘那就再等等吧’，心里出現了這樣的想法。”小蘇坦言，短周期內的調控升級以及市場熱度的下降促使他產生僥幸感，他再一次選擇了觀望。

　　在2016年的深圳市場，諸如小蘇這樣的購房者不在少數。

　　深圳中原的研究數據顯示，在“深八條”出臺之后，客戶入市積極性降低，市場成交氛圍立刻趨冷，訪客指數也一度迅速下降至2016年3月份以來的最低位。而交易量大幅下降也成為全年的成交態勢。在深圳中原研究中心的監測數據中，無論是一手房還是二手房，2016年成交量環比均減少將近4成。其中，去年新房成交量為4萬套，二手住宅成交約9.6萬套。

　　讓小蘇進一步篤定選擇的是，按照深圳鏈家統計的月度成交均價數據，在2016年的最后三個月，深圳二手房均價從9月的53071元/平方米高位震蕩下行，新政之后的11月，深圳二手房價甚至跌到48840元/平方米。

　　業內人士說

　　房子是用來住的不是用來炒的

　　“那些期待房價跌到底再去入市的想法，是一種完全可以理解但不現實的抄底心態。”近日，資深地產觀察人士朱羅紀在自己的微信公眾號中寫到，誰也不知道房價什么時候到底，但是如果你真的需要一套房子住，如果你預期京滬深未來3-5年的走勢更好，那么，調整期就是最好的買房時機。

　　小周也告訴南都記者，雖然加入買房大軍沒多久就一錘定音，但自己一點都不后悔。“整個過程中，我男朋友犯有選擇困難癥，一直猶豫到底這時候該不該買。但我比較積極，直接拍板。反正是自住，就算價格上漲，咬咬牙還是得買。”

　　而在去年12月中旬舉行的中央經濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的。”這一最新定位，似乎就為小周的迅速入市標上最好的注解。在諸多經濟學專家看來，未來房地產市場的政策和氛圍是讓炒房者知難而退，讓住房回歸居住屬性。

　　昨日，一份深圳規劃國土委關于印發《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》的通知也被正式坐實，《操作細則》明確對商品住房、商務公寓、現售房、精裝房等的價格做了嚴格的“限制”。

　　地產觀察人士樓兔子認為，深圳房價野蠻生長的時代宣告結束，開發商和樓市投資者的操作難度都將幾何量級增長。不過，朱羅紀在此前的文章中曾持不同觀點，他說，“限價會造成房屋供應量的減少以及未來更高的房價。一方面政府的強力限價，高價房不能發售，造成供應量的即時減少。而更為深遠的，是企業生產意愿的降低，造成房屋開工量建設量下滑，影響遠期房屋的供應。”

　　但無論如何，像小蘇這樣患有“買房糾結癥”的剛需客，在調控政策之外，只要如業內所說的，“問一問自己，‘除了買房，你的錢還有更好的選擇嗎’就行。”