如何為艱難成立的業委會“保鮮”？有人認為要招個好物業

　　河南商報記者 田仲煜/攝

　　成也經費 敗也經費

　　組建河南首個業委會的中方園小區 三屆業委會都陷入經費魔咒

　　“3分錢”就能撂倒一屆業委會

　　河南商報記者 趙強 張君瑞

　　探究業委會的成立與運營之道，中方園是個繞不過去的小區。

　　它是第一個“吃螃蟹”的小區。在2003年成立了河南第一個業委會，至今已達三屆。但每屆都陷入起初風光無限，逐漸出現“信任危機”，到最后給人感覺名存實亡的“怪圈”。

　　而這，也是每個成立了業委會的小區需要正視的現實、需要思考的隱憂。

　　經費之難

　　三屆業委會均陷經費“魔咒”

　　2003年12月，鄭州中方園小區成立了河南省第一個業委會。“他們當時幫業主做了不少好事。”業主王先生說。

　　中方園社區書記張欣說，第一屆業委會做的第一件事，就是把開發商下屬的原物業公司“天倫”辭退，聘請了圓方物業，后換成萬通物業。

　　但經費問題，成了中方園業委會由風光無限轉向名存實亡的“魔咒”。

　　為維持運營，第一屆業委會動員開發商、物業公司撥款，每月600元，用于活動開支。

　　不過，物業服務非但沒有提高，還出現保安打人的丑聞，一些業主開始拒交物業費。業委會就給業主做工作，一些業主看到業委會從物業那里得到經費，就懷疑業委會和物業“串通”，“一個鼻孔出氣”。

　　2004年6月，中方園24名業主以業委會成立無效為名，將業委會告上法庭，成為鄭州首個業主起訴業委會的案例，第一屆業委會就此走上末路。

　　2006年6月，中方園第二屆業委會成立，身為大學教授的張堯成為主任。張欣說，很快就有人為資金咋用鬧矛盾，張堯和另外7名業委會成員相繼辭職，第二屆業委會名存實亡。

　　而鬧得沸沸揚揚的“3分錢風波”成為第三屆業委會的“催命符”。張欣說，2010年，業委會遇到很大困難，就召開業主大會，今后每月每平方米0.36元的物業費漲到0.39元，這3分錢的差價用于業委會成員的補助。

　　業主怨聲載道，不斷到社區鬧事，經社區和區房管局協調，2011年12月，“3分錢”停收。“從那之后，第三屆業委會就停止工作了。”

　　長久之難

　　只靠自愿付出，注定難長久

　　在這6年多的社區書記工作中，張欣經歷了很多因為只有付出沒有收益，業委會成員甩手不干的案例。

　　“法規上對業委會沒有強制性要求和約束，遇到矛盾，業委會成員說扔就能扔。”張欣說，業委會是一種動態管理，這是業委會運營中的一大隱憂。

　　中方園社區主任張興林也認為，義務服務無法衡量，業委會如果只靠自愿付出，注定難長久。

　　在他看來，小區基層民主自治仍是新的探索，沒有以往哪個機構或法規、實踐可供借鑒，業委會只能在摸索中不斷成長。

　　如何為艱難成立的業委會“保鮮”？張欣認為，物業是第一位。“選出的業委會，如果能招聘到一家服務好的物業公司，接下來的日子會一帆風順。如果選的物業公司差勁，業委會成員水平再高，這樣的業委會也是在為以后出亂子埋地雷。”

　　中方園一位知情業主稱，第二屆業委會成立后趕走了萬通物業，聘請了東海物業。“東海進入小區之前就埋下了伏筆，他們找人做了大量工作，并有業委會成員參與其中。”當時東海先在小區里設了一個很闊氣的辦公室，并聲稱來自北京的東海物業要做中原第一品牌。“但入駐之后，總經理就消失了。”

　　而招聘物業的隱患，正出自業委會對招投標的不規范。“《物業管理條例》沒有關于業委會對物業招投標的相關規定，房管部門在這一方面的監管也不規范。”張欣稱，這些年，中方園物業的招投標只好由社區來引導。

　　為防止招來的物業突然撤離留下管理空白，中方園社區對物業公司增加了8萬元的保證金。“不管業委會和物業如何談判，物業公司必須交這筆承諾保證金。”張欣說。

　　管理之難

　　缺乏權威

　　規約約束不了業主

　　曾經的業委會主任張堯經歷了業委會運營中的酸甜苦辣，有過眾人擁護，也曾因配合市里拆除圍墻被業主罵出家門。

　　“沒有權威性，是業委會工作屢屢受阻的根源。”張欣說，業委會雖是業主們選出的，“但是認可度并不高，能過半票就不錯了，而且規約約束不了業主。”

　　張興林認為，面臨物業水平低，要和開發商博弈時，就需要業主團結，業委會發揮作用。當這樣的問題解決了，要面對業主內部問題時，業委會幾乎沒有約束力。

　　他舉例說，好好的小區非要種菜養雞，這樣的事，業委會始終未能解決。

　　另外，如果能有一個具體部門有效監管，業委會一旦走了彎路，也能及時擰過來。可事實是，業委會面臨著管理上的尷尬。

　　“作為民間自治團體，應該歸民政部門監管。但因為與住房有關，業委會的主管方卻是房管部門。可在現實中，房管局只管備案，監督卻不夠。”張興林說，上級部門對業委會缺乏引導，相關體制并不順暢。

　　“比如，業委會的重要職責之一是能更便捷地啟動維修資金，解決單個業主難以解決的重大維修問題。但本地沒有對維修資金的相關立法，從簽字到后期有多道流程，維修資金還是難以啟動。”張欣說，這就是體制問題，間接讓業主認為業委會成立與否并無太大區別。

　　（業委會的運營現實并未能沿著成立初衷的方向發展，如何維護來之不易的“成立果實”？業委會的科學運轉之路在何方？如果你對業委會有所思考或有好的建議，歡迎撥打商報熱線0371-86088666和我們說說，或在微博上@河南商報。）