映象新聞

　　回看2017年的土地市場(chǎng)，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落，“地王”銷(xiāo)聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。

　　近日，克而瑞發(fā)布《2017年末中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值TOP100》。榜單顯示，前6名房企貨值破萬(wàn)億，百?gòu)?qiáng)房企平均去化周期為4.62年?？梢哉f(shuō)，為了保住行業(yè)地位，大家都拼了。

　　河南三家房企上榜，“老大”建業(yè)總貨值1499億元

　　此次發(fā)布的榜單包括《2017年末中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值TOP100》和《2017年末中國(guó)房企總土儲(chǔ)建面TOP100》，兩份榜單排名略有出入，但TOP5格局穩(wěn)定。

　　根據(jù)榜單，中國(guó)恒大領(lǐng)銜行業(yè)龍頭，總土儲(chǔ)貨值達(dá)到26669億元，總土儲(chǔ)建面26155萬(wàn)平方米，碧桂園（21228億元、22320萬(wàn)平方米）、融創(chuàng)中國(guó)（19283億元、14173萬(wàn)平方米）、保利地產(chǎn)（18746億元、13724萬(wàn)平方米）、萬(wàn)科地產(chǎn)（14396億元、9580萬(wàn)平方米）、綠地控股（11790億元、9216萬(wàn)平方米）緊隨恒大，依次占據(jù)2~6名。這6家房企總土儲(chǔ)貨值突破萬(wàn)億。

　　而就河南房企來(lái)說(shuō)，建業(yè)地產(chǎn)、和昌集團(tuán)和鑫苑中國(guó)三家企業(yè)上榜。

　　無(wú)論是總土儲(chǔ)貨值還是總土儲(chǔ)建面，建業(yè)地產(chǎn)均穩(wěn)坐河南房企第一，以總貨值1499億元的土儲(chǔ)總貨值位居全國(guó)61，而其總土儲(chǔ)建筑面積（2142萬(wàn)平方米）在全國(guó)排名要高許多，排名33位。

　　鑫苑中國(guó)和和昌地產(chǎn)，則攜手趕上了兩份榜單的“末班車(chē)”。在土儲(chǔ)總貨值方面，和昌地產(chǎn)排名94（738億元），鑫苑中國(guó)排名99（685億元）；在總土儲(chǔ)建面方面，鑫苑中國(guó)排名92（494萬(wàn)平方米），和昌地產(chǎn)排名99（457萬(wàn)平方米）。

　　三家房企土儲(chǔ)總貨值達(dá)2922億元，總建筑面積達(dá)3093萬(wàn)平方米。

　　值得注意的是，盡管建業(yè)地產(chǎn)成了河南房企“老大哥”，但其土儲(chǔ)單位貨值與其他企業(yè)相比低了許多，這或與建業(yè)主要深耕于省內(nèi)三四線城市有關(guān)。

　　1月8日建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布銷(xiāo)售公告稱，截至2017年12月31日止12個(gè)月，其已取得合同銷(xiāo)售總額304.15億元，同比增加51.0%，平均銷(xiāo)售價(jià)格為6635元/平方米，同比減少9%。

　　正商地產(chǎn)等18家銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企“跌出”貨值百?gòu)?qiáng)

　　對(duì)比今年1月份克而瑞發(fā)布的《2017年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》排行榜，排名TOP100的企業(yè)整體拿地情況比較穩(wěn)定，大部分企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大其總土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售上的突破。

　　但部分銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企由于近兩年新增土儲(chǔ)儲(chǔ)備有限，總土儲(chǔ)下降，導(dǎo)致排名跌出貨值百?gòu)?qiáng)。企業(yè)土地儲(chǔ)備減少，長(zhǎng)期來(lái)看或?qū)?duì)未來(lái)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)有所限制。

　　其中，河南之前進(jìn)入銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)榜單，但在總土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)中“落榜”的有正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、綠都地產(chǎn)三家。

　　2017年全國(guó)房企銷(xiāo)售TOP100的河南房企

　　 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

　　另值得注意的是，此次憑總土儲(chǔ)指標(biāo)進(jìn)入百?gòu)?qiáng)的三家河南房企，總土儲(chǔ)貨值排名均略低于各自2017年度的銷(xiāo)售排名，但截至2017年底的單位貨值均高于2017年的銷(xiāo)售均價(jià)，企業(yè)未來(lái)土儲(chǔ)值變高。

　　百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)平均去化周期近5年

　　從截至2017年底的房企總土儲(chǔ)貨值與2017年企業(yè)銷(xiāo)售的比較來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企平均去化周期為4.62年，其中TOP31-50房企現(xiàn)有總土儲(chǔ)貨值能夠支撐該梯隊(duì)房企5.36年的去化，土儲(chǔ)最為充足；而TOP21-30房企平均去化周期也達(dá)到了5.25年。為了沖擊千億，保住行業(yè)地位，50強(qiáng)房企在拿地上不遺余力，未來(lái)集中度還將進(jìn)一步攀升。而后50強(qiáng)未來(lái)則可能出現(xiàn)加大的調(diào)整，或迎頭趕上，努力進(jìn)擊TOP50；或?qū)⒈蛔鳛槭詹①?gòu)對(duì)象，退出歷史舞臺(tái)。當(dāng)然也不乏“小而美”的企業(yè)，憑借某方面的特長(zhǎng)，能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中依然保有自己的一席之地。

　　據(jù)介紹，此次在總土儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)上，未將“代建土儲(chǔ)”納入。而在銷(xiāo)售流量榜中，由于以操盤(pán)為統(tǒng)計(jì)口徑，企業(yè)代建的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是納入統(tǒng)計(jì)范疇的，這就導(dǎo)致建業(yè)、綠城、朗詩(shī)等企業(yè)看上去存在未來(lái)土儲(chǔ)不足的情況。若是加上這一部分的總土儲(chǔ)，以2017年銷(xiāo)售情況來(lái)看基本可以維持4家房企4~6年的去化。

　　鄭州、成都等地二線城市成2017年房企投資熱點(diǎn)

　　另?yè)?jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企2017年新進(jìn)入城市中，TOP5的城市分別是成都，嘉興、西安、鄭州，滁州。其中成都、西安和鄭州為中西部二線城市，其余均為長(zhǎng)三角三線城市。

　　房企選擇這些城市尋找新的業(yè)務(wù)拓展點(diǎn)，我們可以從中看出這些新擴(kuò)張城市共同特點(diǎn)是具有人口、產(chǎn)業(yè)、交通支撐的優(yōu)勢(shì)。近幾年，以西安、成都、鄭州為典型的中西部核心城市相繼推行的人才新政效果明顯，城市人口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大批的人口遷入為購(gòu)房增加潛在需求。

　　最具代表性的是旭輝集團(tuán)，作為20強(qiáng)的房企，旭輝在2017年熱點(diǎn)城市西安、成都和鄭州均有拿地。

　　而以嘉興、滁州為代表的長(zhǎng)三角三四線城市也成為房企深化區(qū)域布局的投資熱點(diǎn)城市，主要是因?yàn)檫@些區(qū)域的一二線城市“四限”政策趨嚴(yán)，房企不得不將戰(zhàn)線下拉至三四線城市。

　　附2017年末中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值TOP100、總土儲(chǔ)建面TOP100

　　榜單數(shù)據(jù)說(shuō)明:

　　1.企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；（華夏幸福、華僑城等企業(yè)的土地儲(chǔ)備中含有大量產(chǎn)業(yè)用地和文旅用地且無(wú)法區(qū)分,暫不計(jì)入。）

　　2.項(xiàng)目屬性：本榜單土地?cái)?shù)據(jù)包含招拍掛土地以及收并購(gòu)項(xiàng)目；包含住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地，而一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、未確權(quán)土地不予計(jì)入。

　　3.指標(biāo)解釋?zhuān)贺浿涤?jì)算中參考的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值以報(bào)告期當(dāng)前時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)，不對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè)。

　　4.時(shí)間跨度：各項(xiàng)數(shù)據(jù)如無(wú)特殊說(shuō)明，統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為截止到2017年底。

　　5.數(shù)據(jù)范疇：企業(yè)在中國(guó)大陸地區(qū)的土地或項(xiàng)目，海外及港澳臺(tái)地區(qū)的數(shù)據(jù)不予計(jì)入。

　　企業(yè)總土儲(chǔ)是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。大部分企業(yè)在年報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)，但口徑參差不一，很多會(huì)按照結(jié)算口徑公布，總土儲(chǔ)中包含了“已售未結(jié)算”部分，其并不能作為未來(lái)可售資源，因此此次統(tǒng)計(jì)中將該部分做了扣除。同時(shí)，舊改項(xiàng)目中未確權(quán)部分，由于未來(lái)土地出讓時(shí)間，出讓方式，受讓方仍然存在變數(shù)，此次總土儲(chǔ)榜單中也將該部分扣除。（記者 丁新湍）