映象新聞

　　鄭州某樓盤售樓部大廳里展示的沙盤

　　河南商報記者 王春勝/攝

　　河南商報記者 李江瑞

　　河南其他地區的人涌入鄭州買房，鄭州的房地產經歷大熱，一系列調控措施出臺后，又走向平穩。其他地區樓市怎么辦，商品房庫存怎么去？

　　近日，省政府辦公廳印發《河南省推進供給側結構性改革 商品房去庫存專項行動方案(2016~2018年)》（以下簡稱《方案》），為商品房去庫存開出“藥方”。

　　方案

　　河南去庫存

　　這次開了個“新藥方”

　　《方案》把商品房去庫存工作目標的實現定在了2018年底。屆時，河南省轄市市區商品住房庫存去化周期降到12個月以下，三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下，商品住房供應結構更加合理，供應品質進一步提高，供求總量基本平衡，全省房地產市場持續保持平穩健康發展態勢。

　　供給端

　　用地供應不搞“一刀切”

　　商品房去庫存，首先還在于土地。不同的城市，用地供應具體該如何控制？

　　《方案》中稱，對于那些商品住房銷售形勢好、庫存去化周期6個月以下的省轄市、縣(市)，要適當擴大商品住房開發用地供應規模。

　　庫存總量大、去化周期超過18個月且商品住房銷售連續3個月同比不升反降的省轄市、縣(市)，要減少乃至停止商品住房開發用地供應。

　　商業服務、辦公等房地產庫存去化周期超過36個月的省轄市、縣(市)，要適當壓縮乃至暫停新增商業服務用地供應。

　　對于改造城中村(棚戶區)騰空的建設用地，《方案》鼓勵用于城市基礎設施和公共服務設施建設。若用于房地產開發用地，則要納入住房用地供應計劃，嚴格控制供應規模和節奏，確保商品住房有序投放市場。

　　各縣(市)要于2017年3月底前編制并公布“十三五”住房建設規劃和年度實施計劃，各省轄市要于2017年6月底前編制并公布“十三五”住房建設規劃和年度實施計劃。

　　需求端

　　三招擴大住房消費

　　進城購房農民，確保其子女到公辦學校上學。

　　《方案》中提出了“鼓勵農民進城購房，擴大商品住房需求，充分發揮住房公積金作用”三大舉措，用以擴大住房消費、去庫存。

　　想去庫存，就要進一步鼓勵農民進城購房。《方案》提出，商品住房庫存去化周期超過12個月的省轄市、縣(市)，要結合本地實際出臺農民進城購房補貼政策，鼓勵建立農民進城購房貸款擔保機構，為進城購房農民提供融資便利和支持。

　　2016年年底前，各地要出臺“農民安家貸”配套實施細則，對進城購買住房的農民，要確保其接受義務教育的適齡子女在當地公辦學校入學。

　　城鎮家庭也可享受購房補貼。

　　《方案》還指出，有條件的地方可將購房補貼的范圍擴大到城鎮家庭自住及改善性住房。同時，鼓勵各級行政機關、事業單位、金融機構等，通過購買商業辦公類商品房解決其業務用房需求。

　　符合條件的靈活就業人員也能繳存公積金。

　　為了刺激住房公積金作用的充分發揮，《方案》明確要研究出臺擴大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農民工、個體工商戶、靈活就業人員等納入住房公積金受益范圍，并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項，加強規范和引導。

　　此外，《方案》還要求各地優化房屋交易流程，提高工作效率，創新購房模式，推廣“房產超市”，集中展示房企產品，方便群眾選購。

　　保障房

　　全面停止政府新建公租房

　　對于保障房市場，《方案》明確要進一步打通商品住房與保障房通道。全面停止政府新建公共租賃住房，鼓勵保障性住房平臺公司及專業化房屋租賃運營機構承租和運營居民自住需求以外的棚戶區改造安置住房，以面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對象出租。

　　棚戶區

　　一半以上要貨幣化安置

　　棚戶區改造過程中“給錢不給房”，也是去庫存的手段之一。

　　《方案》要求大力推進棚戶區改造貨幣化安置工作。2017~2018年，各省轄市、縣(市)棚戶區改造貨幣化安置率不得低于50%。

　　庫存量大、去化周期長的省轄市、縣(市)推進棚戶區改造，要以貨幣化安置方式為主。庫存去化周期18~30個月的省轄市、縣(市)貨幣化安置比例不得低于80%。

　　庫存去化周期30個月以上的省轄市、縣(市)，要全部實行貨幣化安置。

　　《方案》還鼓勵2016年棚戶區改造項目由實物安置向貨幣化安置轉變，并根據計劃調整原安置房用地規劃條件和規劃用途。

　　租賃房

　　允許商業用房改為租賃住房

　　《方案》鼓勵政府、企業、社團、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源用于出租。

　　各省轄市、縣(市)政府要根據本地房屋租賃市場需求，細化工作流程，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

　　允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范進行設計改造后按間出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，確保消防設施完好有效。

　　市場環境

　　近3年內沒項目

　　或被吊銷資質

　　優化房地產市場發展環境方面，《方案》明確要加強企業市場準入和清出管理。

　　準入方面，通過招拍掛方式出讓的房地產開發用地，要根據地塊的控制性詳細規劃，設定相應的資質準入條件，從源頭上杜絕企業超資質開發問題發生。

　　企業在工商注冊地外開發房地產項目的，可以不再新設立獨立法人資格的子公司，以分公司名義在項目所在地辦理項目審批手續、設立銀行賬號，并在項目所在地稅務機關依法辦理稅務登記、申報納稅、依法繳納有關稅費。

　　而對近3年內無開發項目、無納稅申報的企業，則采取降低房地產開發資質等級、吊銷資質等方式，使其退出。