映象新聞

　　□記者陳駿

　　核心提示|今年的“中秋”對于鄭州而言，或許前面要加上一個“房”字。中秋前夜，長達11小時的“經(jīng)開地王劇”剛剛落幕，且在“劇末”北龍湖兩塊土地突然“中止交易”的“彩蛋”，對鄭州樓市即將迎來調(diào)控進行了“劇透”（詳見9月15日大河報A04版）。就在當天報紙付印變?yōu)椤般U字”之前，14日子夜，“鄭州版”樓市調(diào)控政策突然出現(xiàn)在鄭州市政府門戶網(wǎng)站當中。針對這一被稱為“鄭九條”的調(diào)控政策，有人認為“不痛不癢”，也有人認為“綿里藏針”。但“市場預期會因此有所冷靜”成為大家共同的觀點。

　　“地王劇”終，“鄭九條”子夜來襲

　　“猜到了結(jié)果，但沒想到來得這么快。”15日凌晨1點半，3小時前還在與記者討論“經(jīng)開地王劇”結(jié)束時北龍湖兩塊土地“中止交易”這一“彩蛋”是否在“劇透”：“調(diào)控即將來臨？”的一位房企負責人，通過微信給記者發(fā)來了這樣的感嘆。

　　14日子夜，傳說已久的“鄭州版”房產(chǎn)調(diào)控政策子夜來襲。這則被稱為“鄭九條”，名為《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》共包含了9條內(nèi)容。在這9條內(nèi)容中，“鄭州版”調(diào)控政策并未像“杭州版”、“武漢版”那樣做出住房限購、提高首付比例等“猛劑”，但“加快供地”、“網(wǎng)拍熔斷機制”、“嚴格落實預售證制度”、“不得以各種借口分批、分次銷售”等關(guān)鍵詞還是令不少人為之眼前一亮。

　　15日凌晨近兩點，大河客戶端發(fā)出關(guān)于“鄭九條”發(fā)布的消息及解讀；凌晨4:59大河報官方微信發(fā)出關(guān)于“鄭九條”的綜合性報道，兩條新媒體消息在發(fā)布數(shù)小時后，閱讀量就已達到數(shù)十萬次。就這樣，本應被月餅、嫦娥等中秋元素占據(jù)的“頭條”硬生生地被“房產(chǎn)調(diào)控”給搶了。

　　被稱為“地王定制版”的“鄭九條”

　　自今年年初起，層出不窮的“地王”開始不斷地刺激著鄭州購房者的心，在至今9個月的時間里，大大小小的“地王”誕生了十多個，價格甚至超越一線城市廣州，這在“自稱二線城市都有點心虛”的鄭州形成了一道獨特的“地王風景”，就連記者的一些朋友也發(fā)出“威脅”，要把“微信朋友圈屏蔽”，以避免看到關(guān)于“又出地王”的消息。“地王”頻出所帶來的直接影響便是房價飆升，金水、鄭東、經(jīng)開等區(qū)域的一些樓盤動輒近萬元的漲幅令人大跌眼鏡。價格全面上揚不僅沒有阻擋人們的熱情，出乎預料的需求更是讓“得房率”一詞在鄭州有了“買到房子的概率”這樣的新解。

　　而在子夜出臺的“鄭九條”中，人們則看到了關(guān)于網(wǎng)拍“熔斷機制”的表述。

　　一名業(yè)內(nèi)人士表示，“鄭九條”中，“最扎眼”的內(nèi)容便是關(guān)于土地網(wǎng)拍的“熔斷機制”，這一調(diào)控政策，從某種意義上說就是為“地王”而“量身定做”。

　　但與此同時，這位人士也表示“熔斷機制”只是一個大致要求，具體落實尚需地塊網(wǎng)拍時的補充條款。“你比如說‘定地價，競房價’的規(guī)則，有的房子帶裝修，有的不帶裝修，這你怎么去評價？”他說。

　　另外，也有業(yè)內(nèi)人士認為，“熔斷機制”不光限制了“面粉（土地）”的價格，還限定了“加工費”（“定地價，競房價”過程中，各房企要報出綜合售價），最終“面包”（成品房）的價格也會受到限制。但另一位房企負責人則表示，對于此，開發(fā)商還能通過“捆綁銷售車位”等方式來提升利潤率，“‘熔斷機制’能否帶來效果還得看拍地時的具體細則。”

　　不疼不癢？綿里藏針？關(guān)于“鄭九條”觀點不盡相同

　　針對“鄭九條”，諸多地產(chǎn)人士都對記者表示，這一政策中，最大的亮點在于對“地王”的限制。同時，“鄭九條”對于預售證政策的再次重申，包括“10日內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標價、公開對外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。”等內(nèi)容會對目前地產(chǎn)公司的“銷售策略產(chǎn)生影響”。但是，相比“武漢版”、“合肥版”、“杭州版”調(diào)控政策的限購、提高首付比例、一次性推出大量土地等政策而言，顯得有些“不疼不癢”。

　　但是也有業(yè)內(nèi)專家持不同意見：“看似溫柔，但綿里藏針。”一位長年專注于房產(chǎn)研究的業(yè)內(nèi)人士表示，“鄭九條”中，前三條限地價，短期內(nèi)地王不再，房價上漲推手沒有了；后六條，除公積金貸款政策調(diào)整外，都是通過加強監(jiān)管為樓市降溫，政策雖都不新鮮，但殺傷力還是有的，而且彈性極大，可松可緊。特別是高于網(wǎng)簽均價需要報備，取得預售證10日之內(nèi)必須公開全部房源等，針對的是捂盤、惜售和突擊漲價行為，還是相當厲害的。“‘鄭九條’相比合肥、武漢等市出臺的調(diào)控政策，明顯棋高一著，政策發(fā)力點更加精準，限價措施更有特色，力度也遠大于其他城市，看似溫柔，實則殺人不見血！”他說。

　　在采訪中記者注意到，雖然業(yè)內(nèi)人士對“鄭九條”的評價不盡相同，但“市場預期會因此有所冷靜”成為了大家一致的觀點。

　　“‘鄭九條’是慢剎車，不是高速上緊急剎車。”房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、王牌智庫首席專家上官同君說，車在高速公路上飛奔，要想車速慢下來，有兩種剎車方式：“或快或慢”，鄭州樓市“鄭九條”出臺之際，先把老百姓和開發(fā)商的恐慌情緒從心理上降降溫，是典型的慢剎車。

　　“鄭九條”發(fā)出，鄭州樓市走向何方？

　　在“鄭九條”發(fā)布之后，很多人都在討論，它是否只是個“預警信號”？政府還會有后續(xù)的政策接連跟進？

　　對于此，河南省商業(yè)經(jīng)濟學會會長宋向清的觀點是“一定會”。在他看來，“鄭九條”沒有限購，僅從土地信貸、開發(fā)商管理等方面發(fā)力，屬于“溫和型”樓市調(diào)控政策。但既然是“溫和型”政策，就“上可進，下可退”，在為未來可能的政策出臺留有余地的同時，也為鄭州市樓市區(qū)域均衡發(fā)展開了天窗。“政策是剛性的，也是漸進的，本輪調(diào)控預計將有兩三波政策陸續(xù)出臺。”宋向清預言，“鄭九條”只是第一波，松土地供應，緊開發(fā)商管理，半松半緊消費者信貸，后續(xù)可用政策儲備很多。“我不擔心調(diào)不下來，只擔心把握不好火候，由高燒變低溫，也是另一種病態(tài)。”宋向清說。

　　與此同時，針對鄭州樓市的后續(xù)走向，宋向清認為可重點觀察三方面動向，即“土地供應的閘門開多大？”“調(diào)控后房價后市漲勢如何？”以及“觀察進入樓市的資金量”。

　　“‘鄭九條’出臺后，鄭州‘樓市熱’依然會存在，但將有所降溫；房價漲勢無法逆轉(zhuǎn)，但漲幅有望縮小；土地供應依然偏緊，但緊張局面可望緩解。”宋向清最后用“樓市氣象預報”表達了自己的觀點：對于消費者來講，多云天氣將持續(xù)，暫時沒有陰天，也沒有晴天。

　　附“鄭九條”

　　（節(jié)選）

　　為保持我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)國家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場的新形勢、新特點，經(jīng)市政府研究，現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：

　　一、擴大居住用地供應規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場。

　　二、依據(jù)土地評估價、基準地價及市場指導價合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地掛牌起始價。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，參與網(wǎng)掛的競買人進行最后一次現(xiàn)場報價，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。

　　三、……四、……五、……

　　六、嚴格新建商品住房項目銷售價格管理。開發(fā)企業(yè)應根據(jù)項目品質(zhì)、區(qū)位等條件合理定價，在預售方案中據(jù)實申報。住房保障部門建立網(wǎng)簽價格均價公布制度，企業(yè)申報價格明顯高于網(wǎng)簽均價的項目，應向價格管理部門備案。

　　七、新建商品住房項目必須取得《商品房預售許可證》后方可對外銷售，并在10日內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標價、公開對外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。

　　八、房地產(chǎn)中介組織不得與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務，不得散布虛假信息哄抬房價、誘騙消費者交易。對存在違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)，依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。對嚴重侵害群眾權(quán)益、擾亂市場秩序的中介機構(gòu)，工商行政主管部門要依法將其清出市場。

　　九、……

　　本通知適用范圍為市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鄭州高新區(qū)。鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、各縣(市)及上街區(qū)可根據(jù)本轄區(qū)實際，采取措施，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　本通知自2016年9月18日起執(zhí)行。