中國政府網(wǎng)昨天發(fā)布的《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》（即“新國五條”全文，以下簡稱“新國五條”）證實，此前樓市關于調控緊縮的傳聞并非空穴來風。

　　“新國五條”中不僅要求提高二套房貸首付比例，還特別強調，出售自有住房所得須繳20%的個稅。

　　新規(guī)

　　1

　　各地商住房價格控制目標

　　月底前要全公布

　　政策：

　　各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　解讀：

　　河南房地產業(yè)商會常務副會長、秘書長趙進京認為，雖然地方政府的住房價格控制目標如何制定還不確定，但不會出現(xiàn)比2011年更嚴厲的調控了，“房地產對地方經(jīng)濟的影響很大，地方政府是不會希望地產市場真正遇冷的。”

　　新規(guī)

　　2

　　二套房首付比例、貸款利率

　　進一步提高

　　政策：

　　對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　解讀：

　　北師大房地產研究中心主任董藩表示，此舉明顯是針對北京等最近房價上漲熱點城市。細則是對上周會議的承接，往后就是各地開始執(zhí)行了，說明個別像北京等最近房價上漲過快的城市調控力度要加強，“如果首付真提高到七成，預示著二套房已經(jīng)買不成了。”

　　新規(guī)

　　3

　　限購區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域

　　政策：

　　限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前。

　　解讀：

　　鄭州市目前的調控區(qū)域只限市內五區(qū)，不包括高新區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，新政要求，限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域，也就是說在這些地方有項目的開發(fā)商將面臨和市區(qū)開發(fā)商一樣的限購政策。

　　“經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)本來就是鄭州房價的價值洼地，因其不限購房價有一定上漲，受限購影響的市民會選擇這兩個區(qū)，如果同樣列入限購區(qū)域，成交量估計會受到影響。”河南合富輝煌房地產顧問有限公司業(yè)務總監(jiān)李廣澤表示。

　　新規(guī)

　　4

　　出售自有住房 個稅按20%計征

　　政策：

　　對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　解讀：

　　有業(yè)內人士表示，之前存在有人說原始購房發(fā)票丟失等原因，無法計算出售房屋的凈收入，希望少繳納個稅，“新國五條”就是為了防范這種情況，強調“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值”。

　　針對發(fā)票丟失等情況，鄭州市稅法專家王國娜表示，對于不能提供合法扣除憑證，不能正確核算房屋原價格的情況，稅務機關可以按照征管法中的有關核定征收方法，征收個人所得稅，即收入總額乘以一定比例的征收率。

　　據(jù)了解，目前多地對二手房交易征稅按照交易總額的1%~2%計征，大多沒有依規(guī)從嚴征稅。

　　新規(guī)

　　5

　　符合條件外來人員 納入保障房范圍

　　政策：

　　2013年年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

　　解讀：

　　鄭州市住房保障和房地產管理局相關工作人員表示，現(xiàn)在鄭州經(jīng)適房退出市場，實行“三房合一”，即“經(jīng)適房、公租房、廉租房并軌，統(tǒng)稱為公租房”。而公租房明確表示，來鄭務工人員可以按照條件申請，“等于說已經(jīng)將符合條件外來人員納入保障房范圍”。

　　新規(guī)

　　6

　　假離婚低首付買二套房 行不通了

　　政策：

　　強化借款人資格審查，嚴格按規(guī)定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。

　　解讀：

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：這條新規(guī)大有文章，因為過去一段時間，很多地方存在通過“假離婚”等違規(guī)手段，騙取首套房貸或二套房資格。如果接下來商業(yè)銀行加大審查力度，同樣會將部分人擋在首套房貸或二套房貸的“門外”。

　　反應

　　地產商：

　　對市場樂觀，拿地動作頻繁

　　不管是鄭州市住房保障和房地產管理局今年1月份公布的鄭州房地產市場數(shù)據(jù)，還是從今年春節(jié)過后不少房地產項目頻繁調價的行為，都可以看出，開發(fā)商對房地產市場持樂觀態(tài)度。

　　2月1日，據(jù)建業(yè)集團官方微博發(fā)布信息顯示，河南建業(yè)泰宏置業(yè)有限公司作為建業(yè)地產擁有51%權益的間接附屬公司，獲得鄭州市二七區(qū)6宗土地，總成交金額為人民幣7.0312億元。

　　鄭州市一家房地產公司負責人師凱倫表示：“剛看到新國五條細則出臺，大家對房地產市場的看法非常一致，都持樂觀態(tài)度，最起碼謹慎樂觀。”他說，新政策對這種“樂觀”情緒影響有限，但還是有暗示效果，“一旦市場失去控制，更嚴厲的房地產政策會隨之而來。”

　　影響

　　市場整體回暖，新政影響幾何？

　　趙進京認為，樓市再怎么調控也調不冷了，現(xiàn)在國際形勢不明確，出口存在問題，“三駕馬車變成了自行車，沒有更多的發(fā)動機房地產市場不會冷下去。”

　　他說，今年的狀態(tài)會是不冷不熱，市場不會出現(xiàn)大起大落，不遇見更嚴厲的調控，下半年漲幅會加快，市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)定向上發(fā)展的態(tài)勢。

　　“大家已經(jīng)適應在調控的逆境中生存了，市場容量在這放著，新政策不會對市場造成嚴重影響，今年將會繼續(xù)穩(wěn)步向上、健康發(fā)展，不會出現(xiàn)2011年那樣的市場狀況。”師凱倫表示。

　　房地產實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君則表示，對于鄭州市場，當前量價反復會進入拉鋸狀態(tài)，有存量房的房企、房地產代理公司、策劃公司、廣告服務類公司會集體進入“房地產營銷雪盲期”，面對繼續(xù)調控中的房地產市場會不知所措不會賣房了，務實專業(yè)地營銷突圍是唯一出路。（記者 訾利利）