映象新聞

　　近期，關于北京天價學區房的段子不斷撩撥著大眾敏感的神經。

　　小編先扔出一個結論，過去三到四年，作為絕大多數投資能力一般的普通人，最成功的的投資策略就是購買北京學區房。

　　小編先分享一個發生在小編身上的悲傷故事：2013年，小編決定買房，離單位較近的廣安門外也成為看房點之一。不過小編由于預算有限，廣安門區域可考慮的都是老破小。一日，綠中介向小編推薦了車站東街的一處老破小，令小編印象深刻的是，看房期間，附近一列火車經過，地板都能感覺到震動。此次看房于是作罷。回去的路上，中介小哥并不死心，對小編說，你看附近還有小學，有教育資源啊。小編順手望去，依稀看到了一家名叫椿樹館的小學。小編清楚的記得，當時這套房均價不到4萬，總價不到250萬。

　　這是四年后，同一個小區的一套房在綠中介的報價，核心賣點就是可上椿樹館小學。

　　小編真真聽到了心碎的聲音......

　　不過小編發現，自己并不是唯一錯過這波發財機會的人。曾寫出過帝都金融民工系列的微博大V券商資管也曾與椿樹館擦肩而過。

　　令椿樹館小學學區房一舉邁上12萬/平方米的，正是2015年的政策，其中明確規定該小學畢業生不低于80%直升北京八中本部，由此開啟房價狂奔模式。

　　小編近日實地探訪了多個學區房了解到，2017年春節后，北京學區房尤其是西城區學區房出現一輪普漲，一些知名學區如月壇學區、德勝學區的學區房普漲15%以上。而2016年新生兒出生高峰也使得更家長提前進入學區房市場，加劇了市場的供需失衡。不少中介和市場研究人士甚至對記者表示，現在北京學區房市場有個基本的定義，單價低于12萬元的，都不算是學區房。

　　不過也有人士提醒，入市心切的購房者不僅要關注房源和房價，還應關注該學區學校的招生規模等政策信息，在部分成交量較大的區域如廣外學區、德勝學區等，目前來看已經非常擁擠。相關購房者應合理評估風險，可以通過早落戶、適當回避熱點的方式來控制不能入學的風險。

　　千軍萬馬搶西城

　　在此輪漲勢中，西城區學區房無疑是價格高點，金融街學區部分小區單價甚至突破20萬元/平方米。不過在天價背后，其實投資和購買的邏輯并不荒唐，都有著精確的數據和理由支撐。

　　有統計數據顯示，北京區縣間教育水平的差異甚至大于北京與全國各省的差異。

　　我們從2015年這張北京各區高考成績中可知一二。

　　上圖意味著，身在石景山、通州等區縣，即使是身為全區狀元也無法進入清華北大，部分區縣的狀元甚至在全市被排到了百名開外。

　　北京區縣中，東城區、西城區和海淀區一直是北京教育資源較為雄厚的地區。但各區情況并不相同。海淀區盡管有人大附、101等馳名中學，但奈何地域廣大，也有大量“渣校”存在，學生進入前述名校的機率據了解不到5%。東城區盡管不乏府學小學、史家胡同等歷史名校，但重點中學水平和數量明顯不及西城區。西城區除了牛小牛中云集，教改之后整個區域的優質教育資源得到了進一步的均衡，幾乎沒有太差的區域。2016年西城區一本上線率達到100%的有10校次;文科本科上線率達到100%的學校有19所，理科本科上線率達到100%的學校有16所，文理本科上線率均達到100%的學校有13所。

　　而目前北京中考實行幾乎“鎖區”的政策，以北京四中為例，2016年中考全市統招人數還不到40名，分布在除東城海淀之外，每個區的招生人數還不到10名。這意味著對于那些想在西城區接受高中教育的學生來說，最穩妥的辦法就是小學就開始在西城念書。

　　這些成績使得西城區成為北京市學區房成交最旺、價格最高、競爭最激烈的區域。目前西城區的11個學區中，除了廣內學區深坑校比較突出，片區還有10萬元/平米的學區房存在。其余學區的學區房基本都在12萬元/平米左右，熱門區域價格更高。

　　金融街學區的豐匯園小區已經以近20萬/平米的天價成為神話（圖片來源：鏈家網）

　　小編了解到，德勝學區內的一套學區房已由年前的每平米12萬元漲至每平米15萬元。學區房的成交量也遠高于其他二手房。在走訪中，一位經紀人對小編表示，他所在的營業廳僅一位業務員2月份就在德勝學區內成交了4套二手房。而在安德路上，短短300米的距離內就有五家房產中介，足可見這附近的房市火爆程度。

　　原本一般的民族團結小學在成為實驗小學德勝校區后片區房價出現跳漲

　　學區房的房價要遠高于同等條件的非學區房。其他同等條件的非學區二手房的價格與重點小學學區房差價可達到每平米4萬元左右。

　　房產經紀人介紹，盡管所有住宅都有其相應的學區，但只有重點小學學區內的房源才可算作學區房。自2015年北京采取就近入學的政策以來，此類學區房價格飛速上漲，短短兩年間已翻了兩倍。

　　奇葩房型也遭搶

　　由于學區房價格高昂，總價較低的小戶型成了購房者的最愛。根據中介展示給記者的成交記錄，大部分學區房為50至70平米，總價650至800萬的一居室或小兩居室。

　　房產經紀人介紹，大多數購買學區房的家庭資金有限，都選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強滿足居住，相對低的總價也利于日后出手。

　　實際上，大多數家長購買學區房除了滿足教育需求外，學區房也有著很好的投資屬性。近十年來北京房價一直處于上升通道，學區房又屬于稀缺資源，漲幅遠高于普通住宅。因此，盡管不少學區房都是老破小，但仍然在市場上備受追捧。

　　王女士（化名）2016年喜獲一女，考慮到2016年是新生兒出生高峰，她當機立斷在2016年下半年將住房置換到月壇學區某學區房。王女士表示，當時自己看中的一套房吸引了5個買家同時競爭，自己是在第一順位的買家放棄之后才以10萬元/平方米的價格最終購得。目前該小區同一戶型的單價已經漲至14萬元/平方米。這意味著在不到一年的時間內，該套房源已經升值40%，若考慮到房貸杠桿，賬面收益將翻倍。

　　由于學區房單價太高，半地下室也受到了一些預算不夠的購房者的關注。例如，實驗二小德勝校區附近的一間在售半地下室，報價為每平米12萬元，比普通房型低2萬元左右。

　　12萬/平米的半地下室（圖片來源：鏈家網）

　　小編隨經紀人參觀了一套58平米的學區房。該房樓道內昏暗、破舊，電梯已經老化，房型僅有兩間臥室而沒有客廳，但該房的報價達到了670萬元。“購買這附近的房子都是為了孩子上學，”一位經紀人說，“這些二手房大多房齡較長，價格又高，單純為了改善住房條件是不會選擇這里的。” 在孩子小學畢業后，許多購房者會選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。

　　德勝片區建于1958年的高齡學區房（圖片來源：鏈家網）

　　在2016年以前，有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房，或是過道、廚房等不能居住的房產，自己再另外租房居住。然而今年1月26日，北京住建委發布通知，提出住宅平房進行房產交易時，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗和不動產登記過程中或將被標注記載。這也意味著對于“過道房”的管理會日趨嚴格，無法居住的房產將逐漸失去落戶入學的功能。

　　教育均衡道阻且長

　　面對如今國內居高不下的房價，多位業內人士曾表示，房價高的根本是由于地價高，只有降低了地價才可控制住房價。然而對于學區房來說，影響其價格的已不僅僅是地價這一個因素，更與其周邊的教育資源息息相關。

　　2015年，北京市開始實施義務教育階段學生就近入學的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學生負擔，讓更多學生享受到優質的教育資源，如今卻正在逐漸演變成一場“購房大戰”。這一切正是教育資源分布極度不均衡引起的。

　　根據北京市教委統計，2010年以來，北京市適齡兒童少年人數每年平均遞增2萬人，年均增長20%。而隨著近年來二胎政策的開放，未來幾年中小學在校生的規模必將大幅增加。與此同時，教育資源卻愈發捉襟見肘。全國人大代表、北京教育科學研究院的吳正憲曾經調查后發現，目前北京小學的師資力量奇缺，一些學校的在編專職老師需求缺口高達47%。

　　多家房產中介表示，近年來，東西海尤其是西城區的學區房變得更加搶手，房價也是只升不降。目前，劃片入學的政策剛剛進行了兩年，未來家長對學區房的剛性需求將會更大，優質的學區房源也會越來越少。想要控制學區房房價，仍是道阻且長。

　　作為普通購房者，政策層面顯然無力施加影響力，但學區房的風險仍然要注意控制。學區房價值與背后學區資源息息相關，一旦學區做出調整，或由于學區適齡兒童人數太多面臨調劑，都會給子女入學和后續出手時學區房的價值帶來不利影響。

　　一位學區房達人對小編表示，普通購房者應多加關注對口小學招生規模和對應學區出房量。

　　例如，近年來熱門直升校椿樹館小學、裕中小學、福州館小學等每年招生規模有限，但附近對應小區出房量一直較大。月壇學區和金融街學區盡管整體保底實力強，但也要考慮到每年片區內政策保障生的規模對入學名額的影響。購房者要充分考慮踏空的可能性，因此他建議提早落戶，避開大熱點，從而控制踏空的風險。