尋價博弈將成未來樓市走向的關鍵

　　央行第一季度的儲戶調查報告，在昨天各大媒體的版面空間上占據了突出的位置。這份由中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查報告顯示：在未來3個月內有購房意愿的居民僅占14.1%，與上季基本持平，是1999年調查以來的同期最低值；在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬元以上）投資房地產意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。

　　而在另一邊廂，國內一線城市的多家銀行都推出了首套房貸9折甚至8.5折的重大讓利；有“樓市風向標”之稱的北京春季房展會也釋放出“近年罕見”的優惠信號；廣東省統計局數據顯示今年頭兩月待售商品房面積再創歷史新高……事實上，購房者的觀望情緒并不會比政府調控的決心更加強烈，當前樓市博弈的焦點已經落在買賣雙方互相試探的過程之上，一旦“尋價”共識達成，一波回暖行情可能將逐步開啟。

　　地分南北，樓市相似

　　3月20日，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在接受采訪時表示說，“中央強調樓市調控不動搖的決心，在相當長時間不會改變。長期看政策形式會有變化，但抑制投資炒房的方向不會改變。”正是在這樣的背景之下，我們選取了北京市和廣東省一北一南兩個例子來說明開發商“以價換市”的整體方向。

　　北京：拋棄“僥幸心理” 優惠“近年罕見”

　　有“樓市風向標”之稱的北京春季房展會將于4月5日在中國國際貿易中心國貿展廳鳴鑼。北京房展組委會副秘書長鄭向東21日接受記者采訪時說，此次房展北京本地項目約40個，超七成位于五環外，在調控持續大背景下，多數參展商已拋棄“僥幸心理”，優惠幅度或將“近年罕見”。

　　主辦方提供的參展商名錄顯示，此次春季房展會的北京本地項目，分布于西城、海淀、豐臺、朝陽、石景山、門頭溝、通州、大興、昌平、房山、順義11個區縣，其中，二至三環項目占北京項目的5.3%，四至五環項目占18.4%，五至六環項目占61.8%，六環之外項目占14.5%。

　　關于買房人頗為關注的房價，鄭向東介紹說，受調控政策持續影響，相較去年，今年開發商急于賣房，參展態度更為積極，基本都已拋棄“僥幸心理”，多數項目尤其是五環外項目開發商“以價換量”心態明顯，此番春展各項目優惠幅度或將明顯超過往年。

　　根據主辦方提供的資料，除了折扣力度高于往年外，一些開發商還將通過推出特價房、團購價、低總價房等多種方式吸引買房人，比如房山的某樓盤，85萬團購價，買現房兩居；大興的某樓盤，團購單價每平方米11900元起，總價66萬元起。

　　“原來還有一些開發商拿地后希望做高端、大戶型，而現在多數開發商都根據地塊所在區域特點，針對首次購房需求和改善型需求打造中小套型、中低價位房型。”鄭向東說，調控政策的效果已經顯現，此前持續多年的房價上漲預期已打破，投機、投資性需求被擠出，開發商也更多將目光鎖定在剛性和改善型需求。

　　此番參展北京本地項目戶型以90平方米以下中小房型或是120平方米左右的改善型三居為主，從現有展商資料看，40-70平方米之間的一居都成為包括鴻坤、首開、綠地等眾多開發商主要宣傳戶型。（半月談網/記者 華曄迪 羅宇凡）

　　廣東：商品房待售面積創歷史新高

　　日前，廣東省統計局發布數據，今年1至2月廣東待售商品房面積達3155.69萬平方米，創歷史新高。

　　對開發商而言，“身后”存量大增，“前方”調控不松，“口袋”資金吃緊。專家認為，這三重壓力，將帶動開發商以價換量，讓房價繼續向合理水平靠攏。

　　廣東省統計局發布的最新統計數據顯示，今年1至2月，廣東待售商品房面積同比大幅增長49.5%。而同期，廣東商品房銷售面積為621.95萬平方米，同比下降22.6%。

　　而在素有“樓市風向標”之稱的深圳，今年1-2月，新建商品住房成交29.15萬平方米，同比降幅超過40%。而2月末深圳新建商品住房可售面積卻高達246.85萬平方米。

　　一邊是新增供應增加，另一邊卻是市場成交下滑，樓市存貨規模持續上升，去庫存化周期不斷延長。

　　與存量大增同行的，還有資金趨緊和調控政策的不動搖。

　　16日舉行的國務院常務會議，明確了“堅定不移貫徹房地產市場調控政策”是今年政府工作的七大重點任務之一。而統計顯示，2011年房地產行業的銷售回款速度下降，融資渠道也顯著收縮，行業資金壓力進一步加大。

　　這意味著，在“限購、限貸、限價”措施的持續作用下，今年的樓市可能依舊是個“寒冬”。

　　世聯地產首席技術官黎振偉等專家認為，在三重壓力之下，開發商以廉價和過度充裕的貸款支持，享受資源增值的盈利模式已經難以為繼，地產商轉型已經迫在眉睫。

　　萬科總裁郁亮也表示：“囤地捂盤的模式已經過時了，不管過去從事什么類型的發展商，包括高端類型，都在強調快速周轉。”

　　廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，當前的成交是“不降價無成交、降得多成交多，完全是以價換量的階段”。（半月談網/記者 趙瑞希 烏夢達）