房地產(chǎn)投資本身需要有GDP增長(zhǎng)預(yù)期的刺激才能發(fā)展起來(lái)，如果沒有潛在需求，房地產(chǎn)投資本身就根本不會(huì)發(fā)生。從這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)政治的結(jié)果而不是原因。

　　溫家寶總理2012年第一次在政府工作報(bào)告當(dāng)中提到要“促使住房?jī)r(jià)格合理回歸”。去年政府工作報(bào)告說(shuō)的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，今年是說(shuō)要合理回歸，這是一次很大的轉(zhuǎn)變。

　　為什么說(shuō)要“合理回歸”？就是因?yàn)閷?dǎo)致房?jī)r(jià)不合理的因素還在。房?jī)r(jià)不合理的因素在哪里？貨幣仍然嚴(yán)重超發(fā)、通脹依舊高位、利率仍然為負(fù)、地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴癥仍在、國(guó)際熱錢仍蠢蠢欲動(dòng)，等等。還有一個(gè)關(guān)鍵因素是，中國(guó)老百姓絕大多數(shù)到現(xiàn)在還沒有經(jīng)受真正的房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)教育，依然固執(zhí)地認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只漲不跌，政府在房地產(chǎn)上有巨大利益，政府是絕不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌的，于是老百姓只要有機(jī)會(huì)就優(yōu)先投資房產(chǎn)的信念根深蒂固。這是非常危險(xiǎn)的。

　　這時(shí)候政府一旦稍微放松調(diào)控，馬上房?jī)r(jià)就會(huì)重新走向瘋狂，這對(duì)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)社會(huì)都會(huì)有很大的沖擊，政府信譽(yù)掃地，今后政策再無(wú)可執(zhí)行力和效果可言。所以當(dāng)前堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控是必需的。

　　但每當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控到關(guān)鍵時(shí)，就不斷有人發(fā)出放松調(diào)控的呼聲。在臺(tái)面上最拿得出手的理由無(wú)非就是，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑，從而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。總有那么一些在房地產(chǎn)投資上有深度切身利益的人士，是十分不耐心的，不甘心自己的資產(chǎn)價(jià)值受一點(diǎn)損失，哪怕?lián)p失是暫時(shí)的。他們說(shuō)，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響那么重要，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈那么長(zhǎng)，政府真的可以接受房地產(chǎn)投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響嗎？我們說(shuō)，我們看到中央政府已經(jīng)表示可以舍棄一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因?yàn)榻衲晏岢龅氖荊DP增速為7.5%，為多年來(lái)最低。

　　這些年來(lái)很多人一直在說(shuō)房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭。不錯(cuò)，房地產(chǎn)投資確對(duì)經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用，但是這只是一個(gè)表象，“房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)論”一說(shuō)中有很大一個(gè)誤區(qū)。

　　我們的研究團(tuán)隊(duì)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系做了很多的研究，在2011年國(guó)際城市研究領(lǐng)域的著名期刊上，經(jīng)國(guó)際同行嚴(yán)格審稿，我們發(fā)表了一篇論文，證明了，在中國(guó)，房地產(chǎn)投資和GDP是互為因果的。

　　這是什么意思？一方面，今天的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)確實(shí)會(huì)對(duì)明天的GDP產(chǎn)出有拉動(dòng)作用。但另一方面，今天房地產(chǎn)的增長(zhǎng)又是哪里來(lái)的？是上期GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)起來(lái)的。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資本身需要有GDP增長(zhǎng)預(yù)期的刺激才能發(fā)展起來(lái)，如果沒有潛在需求，房地產(chǎn)投資本身就根本不會(huì)發(fā)生。從這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)政治的結(jié)果而不是原因。房地產(chǎn)投資不可能孤零零地存在，自己成為自己的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)說(shuō)，如果兩個(gè)東西，A和B，被證明是互為因果的，那就意味著A和B都不能單獨(dú)發(fā)動(dòng)對(duì)方，需要一個(gè)外力作用來(lái)推動(dòng)A和B的互動(dòng)。這有點(diǎn)抽象。怎么去理解？打個(gè)比方，就像你踩自行車，你的前后輪互相在動(dòng)，他們同時(shí)在作用對(duì)方，你能說(shuō)到底是前輪帶動(dòng)后輪，還是后輪帶動(dòng)前輪？你可以說(shuō)它們同時(shí)在帶動(dòng)對(duì)方，但實(shí)質(zhì)上它們都沒有帶動(dòng)對(duì)方，它們需要一個(gè)外力推動(dòng)才能跑起來(lái)。哪里來(lái)的外力？那就是你的腳。你的腳的踩踏，才可以使自行車向前走。你的腳一旦停下來(lái)，自行車也就停下來(lái)了，不會(huì)兩個(gè)輪胎自己發(fā)力向前走。

　　那么在房地產(chǎn)投資和GDP這對(duì)車輪中，這個(gè)外力就是經(jīng)濟(jì)基本面。具體而言，就是城市化、個(gè)人創(chuàng)造性和企業(yè)活力的增長(zhǎng)、在更好的制度下更多要素投入被動(dòng)員起來(lái)，或同樣的要素被更有效率地進(jìn)行投入和配置。

　　再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)投資不是盲目和孤立的，必須要有潛在需求為前提。為什么日本不能以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)？它不想么？它非常想，想得不得了，但做不到。因?yàn)槌鞘谢K結(jié)了，老齡化早已經(jīng)來(lái)了，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)預(yù)期是負(fù)的，所以沒有人愿意去日本投資房地產(chǎn)。現(xiàn)在美國(guó)也非常想刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但是也做不到。因?yàn)榛久娌淮嬖谶@樣的條件。我國(guó)中西部很多城市的政府也想靠房地產(chǎn)投資去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，幾乎沒有哪個(gè)政府不想，非洲國(guó)家也想，但這個(gè)經(jīng)濟(jì)不是你想拉就能拉動(dòng)起來(lái)，房地產(chǎn)的火車頭不是想開就能起來(lái)的。投資者不傻，要花真金白銀，沒有經(jīng)濟(jì)基本面利好信號(hào)，沒有看得見的潛在需求，不會(huì)有人去投資的。

　　我們需要從這個(gè)角度理解房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用。不是說(shuō)房地產(chǎn)不重要。房地產(chǎn)很重要，如果后輪胎破了一個(gè)洞，前輪胎也轉(zhuǎn)不了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到很大影響甚至停滯。當(dāng)然，房地產(chǎn)本身只是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，不可能達(dá)到能與GDP一比一相匹配的地步，不過(guò)你可以想象一輛多輪自行車就好了。房地產(chǎn)投資與非房地產(chǎn)投資、金融、外貿(mào)等都是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這輛大車的輪子。1998年房改前就是這樣的局面。一輛多輪自行車廢了一個(gè)車輪，還要其他輪子給這個(gè)輪子帶力，當(dāng)然整體的車速快不起來(lái)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果多輪自行車全速啟動(dòng)后，有一個(gè)輪胎自我膨脹，與前輪的前進(jìn)速度不協(xié)調(diào)，又超出騎車者腳力的控制范圍，那么這輛多輪自行車肯定也騎不好，會(huì)翻車。所以，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，一定是在一個(gè)平衡關(guān)系范疇之內(nèi)才有效，超過(guò)內(nèi)在的平衡關(guān)系，只能成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)擔(dān)。

　　有些房地產(chǎn)商很狂妄，說(shuō)我們開發(fā)商是城市締造者，自封“國(guó)之造城巨匠”。這是完全無(wú)知的表現(xiàn)。房地產(chǎn)商只能順勢(shì)而為、乘勢(shì)而上，識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，毫無(wú)根基、在沙灘上硬生生自己造勢(shì)出來(lái)是不可能的。這方面的失敗案例有很多，遠(yuǎn)的是1993年海南島房地產(chǎn)熱，近的是北方多地出現(xiàn)的死城、鬼城。房地產(chǎn)成交量在熱點(diǎn)城市近期反彈，商品住宅成交價(jià)格一直沒有實(shí)質(zhì)下跌，多數(shù)開發(fā)商的投資仍然偏重豪宅和大戶型而非普通自住型商品房，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)性問(wèn)題仍然很大，上述現(xiàn)象都說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控不是過(guò)緊了，而是還不夠。

　　政府當(dāng)然需要房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相互配合，但前提是保持一個(gè)協(xié)調(diào)關(guān)系，從來(lái)不能指望房地產(chǎn)能單獨(dú)的起決定性的作用。所以中央政府這次保持了清醒頭腦，不被一部分利益集團(tuán)蠱惑，不為短期GDP而縱容房地產(chǎn)泡沫、飲鴆止渴，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，這是十分明智的。

　　（作者系復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任、副教授）