核心提示 | 任何一個房產(chǎn)新政的出爐，最后都會傳導(dǎo)到土地市場。9月2日，鄭州市房管局啟動新一輪樓市限購政策，其中包括外地人在鄭州居住滿3年限購一套，未滿20周歲的單身人士不得購房，年滿20周歲的限購一套房等一系列規(guī)定。如今，距離鄭州市新一輪調(diào)控新政出臺已經(jīng)十幾天時間，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍顯“淡定”，有些樓盤看房人數(shù)甚至直線飆升，一時間，對于新政的各種討論之聲此起彼伏，除了直接受影響的房地產(chǎn)市場，大家也開始關(guān)注新政后期對土地市場的影響。

　　8月鄭州市區(qū)土地市場平淡

　　據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京、上海、深圳、廣州等十個典型城市土地成交面積為2490萬平方米，環(huán)比下降5.2%，同比微降0.8%，與去年同期基本持平;土地出讓金收入811.6億元，環(huán)比下降11.1%，同比增長149.3%;土地成交均價為3259元/平方米，環(huán)比下降6.2%，同比增長151.4%，同比連續(xù)11個月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，從同比走勢來看，自7月份以來已連續(xù)兩個月上升。

　　與全國土地出讓情況相似，8月份，鄭州市土地市場表現(xiàn)也很平淡。據(jù)競合地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，8月份鄭州市區(qū)共成交11幅土地，其中8幅普通商品住宅用地，4幅商業(yè)、商務(wù)金融用地，上述地塊幾乎全部以起始價成交。

　　競合地產(chǎn)董事長王東告訴記者，8月份全國土地市場成交雖然有所回落，但是依舊處于三年來的較高水平，具體到鄭州土地市場，8月份，依然持續(xù)了上半年以來不溫不火的狀態(tài)，大多數(shù)地塊均以起始價成交，這對穩(wěn)定樓市預(yù)期將是一個利好，同時，也表明在樓市調(diào)控持續(xù)不放松的情況下，開發(fā)商投資信心仍在。

　　年底前將新投放住宅用地6000多畝

　　根據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，1至8月份，市區(qū)商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售面積490.5萬平方米，而商品住宅累計銷售面積為546.73萬平方米，從數(shù)據(jù)上可以看出，前8個月，鄭州市區(qū)商品住宅成交數(shù)據(jù)明顯大于投放面積，樓市供求關(guān)系緊張。樓市供求失衡既與供給量有關(guān)，也與一定時段的土地投放量有關(guān)。新一輪限購政策似乎并沒有針對土地市場有非常明顯的調(diào)控，但是其中一些規(guī)定也涉及土地方面，如第四條規(guī)定，鄭州市將加大土地投放量，年底前將再向市場推出住宅用地410.87公頃(折合6163.05畝)，使今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長75%左右。2014年和2015年商品住宅用地供應(yīng)保持不低于10%的年均遞增速度，并確保70%以上用于中小套型普通商住房和保障性住房用地供應(yīng)。

　　為了緩解緊張的供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，9月份，鄭州市繼續(xù)大幅度向市場推出商住房地塊。其中，9月11日擬掛牌出讓兩塊小型地塊，面積合計27.04畝;9月30日計劃掛牌出讓7塊地塊，其中2塊為儲備地塊，5塊為城中村改造地塊，面積合計360.77畝。

　　此外，鄭州市10月11日擬掛牌出讓兩塊商住房用地，面積合計57.69畝。而在10月10日，位于鄭東新區(qū)的龍湖金融中心擬出讓4塊商務(wù)金融用地，面積合計42.37畝。

　　新政給土地市場潑了冷水

　　雖然目前來看，新一輪限購對土地市場尚無明顯影響，不過業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政一旦嚴(yán)格實施，土地市場受其影響將不可避免。“鄭州版新政對于土地市場，肯定是潑了點冷水，這是政府給的一個警示，所以開發(fā)商在拿地上肯定會比之前更加謹(jǐn)慎。”競合地產(chǎn)董事長王東說。

　　但王東表示，這種影響，卻可能因為地塊所處區(qū)域、地塊條件的不同，而有所差異。其結(jié)果，或?qū)?dǎo)致單宗地塊之間的價格分化更加明顯，“在目前的市場條件下，剛需地塊應(yīng)該會更加受寵，尤其是一些各方面配套漸趨成熟的近郊板塊，面向純剛需客戶、資金周轉(zhuǎn)比較快的地塊，接下來肯定會更加受歡迎。”

　　相反，王東分析認(rèn)為，一些偏改善型的地塊，受新政的影響將較大。這主要是因為新政明確規(guī)定，9月1日起，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，或者單套建筑面積在144平方米以上的非普通商住房項目，主體結(jié)構(gòu)工程封頂才能申請商品房預(yù)售許可，這對開發(fā)商的資金鏈提出了較高的要求，一定程度上將影響一些偏改善型地塊的順利成交。