不管市場爭議有多大，“以房養老”依然不期而至。

　　6月23日，保監會正式下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（下稱“《指導意見》”），自7月1日起，北京、上海、廣州、武漢將試點為期兩年的“以房養老”，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

　　《指導意見》的發布，標志著“以房養老”試點工作正式啟動。

　　“選擇的這四個試點城市均為經濟較為發達，且老齡人口數量比較多的地區，這樣更有利于試點的推進。”6月24日，知名地產人士弓鳴接受《華夏時報》記者采訪時表示，即便“以房養老”已經開始試點，但由于它與外圍的很多硬件條件、軟環境以及相應的規則暫難完全相容，因此，全面鋪開尚需時日。

　　產品規模較小

　　所謂“老年人住房反向抵押養老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。也就是通常說的“以房養老”。

　　由于“以房養老”保險試點在我國尚屬新生事物，加之其業務流程復雜、期限較長，試點對產品規模有所設限。

　　《指導意見》中提出，保監會對于單個保險公司開展試點業務有較為嚴格的限制。接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×上一年末總資產不超過200億元的部分＋0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分。

　　“這實際上就是規定了保險公司參與以房養老的限額?！?月24日，保險集團一位專業人士崔鵬接受《華夏時報》記者采訪時舉例說明，以國內最大的壽險集團中國人壽為例，按照限額公式計算得出，其開展“以房養老”試點保險產品的業務規模上限也就是50多個億，假設一套房子的評估價值是100萬元的話，最多只能服務5000個老人。

　　而就在6月18日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布了一組數據顯示，截至2013年底，北京市60周歲及以上老年人口達292.9萬,占13.9%。換言之，單單就北京來看，需要老年服務的老年人就已高達近300萬人。況且，這5000人的限額還需要四個試點城市來分。

　　“從表面上來看，規模確實很小，服務的人群確實很少，但這個市場總量本身就不會太大，而且這是在試點期間的規模?！惫Q表示，“以房養老”需要面對房價漲跌、70年產權等諸多問題的影響，加之這個業務特別復雜，保險公司如果限定業務量的規模，其風險還是可控的，但如果規模過小則不能覆蓋風險。

　　其實，我國提出“以房養老”的概念已有10年，并且，曾經于2007年在北京、上海、南京（樓盤）、杭州（樓盤）等地進行過試點，可惜效果寥寥，并未被市場接受?；蛘哒浅鲇诖祟惒欢ㄒ蛩氐挠绊?，保險公司參與“以房養老”的熱情度并不高。

　　記者采訪獲悉，早在去年的11月下旬，保監會曾針對“以房養老”召開了內部會議，但參與的保險公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等七家保險公司，保監會希望保險公司盡快拿出方案，推出產品。如今，時間已過去7個月，準備提交該類產品方案的公司只有幸福、平安、泰康和合眾四家。

　　為此，《指導意見》中明確提出，保監會刻意降低了門檻吸引險企，比如，文件對保險公司設置的硬性條件是開業滿5年，注冊資本20億天且償付能力不低于120%的公司，而滿足此類條件的險企很多。

　　暫缺實施細則

　　“以房養老”的一只靴子落地了，但還缺另外一只。

　　記者從《指導意見》中看到，根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型和非參與型反向抵押養老保險產品。

　　簡單來說，參與型產品就是，假如以后房價上漲的話，老人和保險公司均可獲得相應的增值收益；如果是非參與型的話，老人每個月領取的金額將是固定的，在房產增值之后，其領取金額也不提高，而房產增值部分所帶來的收益就給繼承人了，保險公司不參與收益分割。

　　“不同的產品具體如何操作？收益如何劃分？"以房養老"產品究竟屬于理財還是保險？這些問題在《指導意見》中暫未進行詳細說明，需要具體的實施細則。因為，針對不同的解讀，其操作方式、產品設計不同，獲得的收益也就不一樣。比如，給房屋定價時預期壽命是20年，但是老人最后活了30年，這個虧空針對保險產品和理財產品的計算和處理都是不一樣的?！贝搦i同時強調，文件明確投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，但如果房屋是夫妻共有產權又該如何操作和處理？也就是說，針對共有產權這塊也需要給出明確的實施細則。

　　就此，保監會相關人士給出的解釋是，“以房養老”在國內是新鮮事物，指導意見不可能做到盡善盡美，這只是粗淺的、階段性的文件，后續會有相關配套文件。

　　而在弓鳴看來，沒有細則雖然是個問題，但最大的問題還是“以房養老”牽涉到金融業、社會保障、房地產等多個行業以及各地方政府，“以房養老”需要完全從屬、依附于現有的體系才行，根本不可能為它專門制定新的支持它存在的外圍硬件和軟環境以及相對配套性的游戲規則。同時，即便在西方各國，“以房養老”也是針對少數人的產品，是基本養老保險的有益補充，因此，就目前的大環境而言，即便試點開始了，也難有實質性的進展。

　　據悉，“以房養老”在美國、加拿大、澳大利亞、法國等歐美國家發展比較成熟，但仍屬小眾產品，其養老的核心依然是圍繞國家基本養老保險這個體系完成，也就是國家基本養老保險為主導的多元多層次體系，而這也正是中國養老體系構建的重點。（記者 王曉慧）