盛夏來臨高溫持續的此時，樓市卻實實在在地冷了下來。北京東四環朝陽公園南部甜水園地區極普通的二手房，以60平方米一套為例，四五個月前最高價達到240萬元，這幾天用210萬元就可輕松買到，等于每平方米降了5000元，降幅超過10%。這表明，樓市的確是冷了下來。

　　樓市遇冷的因素很多。但不是樓市從此就一蹶不振，出現有些人一直期盼的所謂拐點或是“崩盤”，現在還不好判斷。從筆者對樓市規律的觀察，可以預測的走勢，應該是在這幾個月里有走平或向下的態勢，但到9月份或10月份，樓市再度走強的可能性仍然存在。

　　城市居民住房的剛性需求，是支持房價在高位運行的條件之一。這個判斷我們可以從自住型商品房遭到熱捧看出。北京市自住型商品房自2013年推出后，網上登記的購買數均高出擬推出套數的10倍以上，每個樓盤都是如此。從價格上分析，自住型商品房價格基本上封住了同一地段純商品房樓盤的最低價格空間，而從目前看，自住型商品房的價格也并沒便宜多少。這表明，純商品房的價格會有波動，但底線不會突破同一地段的自住型商品房價格。

　　城市居民住房人均面積現在還遠遠處于低水平，這是支持房價不會大幅下跌的另一個條件。按照國家住房與城鄉建設部制定的城鎮居民住房標準，到2020年要達到人均35平方米的水平。從現在到2020年還有6年時間，要實現這個目標，必然有大量的擴大住房面積的需求，這可以算作是剛需。住建部政策研究中心主任秦虹最近在一次會議上表示，按照人均35平方米的目標計算，中國還有60%的住房需求來自新型城鎮化，她提醒說，要高度關注新就業、新定居城鎮人群的剛性住房需求。

　　研究中國的房地產市場，可以把其他國家和地區的住房發展歷史作為參考和借鑒，比如日本曾有過的崩盤，以及香港地區的房價大跌。但是，又不能完全照搬套用那些規律來分析中國內地的市場。中國有中國自己的國情，如果完全照搬，就不會出現改天換地的這30多年的改革開放。房地產也是如此。中國的發展勢頭正在向上，新型城鎮化進程剛剛開始，居民收入年增幅度加大，這種種因素都是支撐住房剛性需求會持續很長一段時間的條件。

　　綜合以上分析，結論是，房地產市場2014年的走勢，將呈先抑后揚的態勢，在盛夏短暫的歇息后，房價的秋季攻勢會隨時到來。