大型房企操盤 集體用地建設租賃房“破冰”

　　萬科天恒15.86億入股大興瀛海租賃房項目，占49%股份；此前這類項目一般由集體經濟組織主導開發

　　北京已有10個集體用地建設租賃房項目獲批，圖為豐臺南苑鄉成壽寺村集體租賃住房項目用地。

　　日前，萬科推出的高端自持租賃房由于租金、產品、盈利模式等大受關注。其實，作為北京租賃住房供應的另一個重要途徑，集體用地租賃住房的建設與運營更值得探討。隨著萬科等企業正式參與到集體用地建設租賃住房的開發及操盤，北京集體租賃住房正揭開神秘的面紗。

　　大型房企參與有助提高專業化運營

　　讓北京房地產市場沸沸揚揚的不僅有自持租賃項目，還有集體租賃住宅進入實操階段。

　　北京作為集體建設用地建設租賃住房試點城市，規劃 2017-2021年要建設50萬套租賃住房的目標。2017年，北京已經確定了39個集體土地租賃住房項目，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。今年以來已有10個項目。

　　而位于大興黃村鎮、西紅門鎮、舊宮鎮、瀛海鎮的4塊集體經營性用地，均于去年12月28日掛牌公示，并于今年3月6日公布了擬用地者名單。

　　4月9日公示顯示，北京萬科天恒產城建設有限公司15.86億元入股位于大興區瀛海鎮租賃住房地塊，持股比例占49%，另51%股份由北京匯瀛恒業有限公司持有，其以土地持有的方式入股。記者查詢得知，北京萬科天恒產城建設有限公司由萬科和天恒建設兩家公司共同出資組成，萬科占比70%，天恒建設占比30%。而北京匯瀛恒業有限公司，則是由瀛海鎮下屬村多家股份經濟合作社構成，包括瀛海鎮東一村、怡樂莊、西二村、南宮村等，總計27家。

　　萬科天恒入股大興瀛海租賃房項目意味著，地產開發企業正式參與到集體用地建設租賃住房的開發。眾所周知，之前集體租賃住房項目，一般由集體經濟組織主導，很少有大型房企參與。

　　作為北京租賃市場今后五年主要的供應主力，集體租賃住房項目的建設與運營事關房地產調控政策執行落地情況。引入國有企業參與，不僅將提高集體租賃住房的品質，還將實現專業化運營。但是，在租賃項目大股東為鄉鎮企業集體經濟組織的情況之下，項目將由誰來操盤、誰來運營？

　　萬科將主導開發建設及后期運營等

　　新京報記者獲悉，在大興瀛海鎮租賃住房項目中，將由萬科天恒操盤，由萬科旗下泊寓運營管理。萬科方面表示，萬科將主導平臺公司的開發建設工作，負責產品定位、項目設計、工程實施、后期運營等全過程的各項工作。

　　在分析人士看來，四環內嚴控新增建設用地、招拍掛拿地越來越困難，集體建設用地成為房企布局北京的另一個戰略思路，可以預見的是，將會有越來越多的企業嘗試參與到集體建設用地的建設與開發當中來。萬科也表示還將持續參與到集體建設租賃住宅項目的開發、建設與運營。

　　盈利面臨挑戰，未來收益分配或為難題

　　近年來，在“租售并舉”的政策主導下，不少開發商搶灘租賃市場大蛋糕。但是盈利難仍是難以繞開的問題。對北京市場的自持租賃住房來說，高昂的土地成本和資金成本，更讓其一出生就成為虧本的買賣。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，相比于自持租賃項目拿地的高成本，集體租賃住宅的賬肯定能算得過來。

　　眾所周知，萬科拿下海淀兩宗自持地塊耗資109億元，樓面單價高達3.6萬元/平方米，而大興瀛海鎮集體租賃住宅項目的樓面單價僅為10146元/平方米，大興另外三個項目的樓面單價也均在10000元/平方米左右。

　　據公開資料顯示，大興瀛海鎮集體租賃住房項目中，需要配建幼兒園等配套設施，建筑規劃面積達2400平方米，因此，需要參與房企承擔一部分建設費用。 有房企人士測算，集體租賃住宅僅算建安費、財務費、管理費，不算利潤分配，如果未來租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“萬科做租賃物業肯定不是按照租金回報來算的，除非用基金、Reits替換出來，不然算不過來賬。”上述房企人士表示。

　　萬科方面則表示，將充分發揮自身在地產開發領域的經驗與能力在客戶和產品方面發力，挖掘盈利空間，打造集體用地租賃住房的經營標桿。

　　值得指出的是，為推進集體土地建設租賃住房，資金支持等配套舉措正在逐步完善。據了解，包括國家開發銀行北京分行、建設銀行北京市分行、農業銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點已出具貸款方案。

　　此外，利益分配也將是參與集體租賃住宅項目企業的另一個挑戰，張大偉表示，項目產權是集體的，在未來可能會出現收益如何分配的難題。

　　客群立足當地產業人員，方案需參加國際大賽

　　目前，市場上的住宅租賃產品多種多樣。集體租賃住房將給市場呈現一個什么樣的產品定位與設計呢？此前，據北京提出優先在產業比較完備、居住配套相對不足的區域布局集體租賃住房，并配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。

　　北京市規劃國土委之前在和各區溝通時，也對今年將供應的地塊表達了更高的要求，如果要選擇毗鄰軌道交通站點、園區、新城的地塊，希望這些地塊到站點的距離在1公里左右。

　　此后，北京市住建委曾透露，北京市已開始探索研究相關舉措，今年對于集體土地租賃房，會結合市場需求設計并嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型。

　　萬科告訴新京報記者，大興瀛海鎮租賃住房項目將按照高標準進行設計建造，項目客群一是立足本地產業集群，為瀛海產業園區的管理人員和高級技術工人提供高品質住房；二是吸納西紅門鎮、舊宮鎮、青云店鎮產業外溢人群以及承接部分市區、周邊城鎮、新機場等區域的外溢人口。

　　至于產品層面的定位與設計，根據瀛海鎮租賃住房地塊開發建設條件，在合作方與入股方新成立企業后，須遵照市區同一安排參加全市租賃房設計國際大賽，并按照設計方案評定結果，進行開發建設。(記者 段文平)