記者從北京市大興區法院獲悉，該院審結的租賃合同糾紛中，涉房產經紀公司的案件日益增多——

　　郭璐璐

　　在城市打拼的年輕人面臨的首要問題就是租房。近日，記者從北京市大興區法院獲悉，從2014年到2017年11月近四年間，該院分別審結房屋租賃合同糾紛案件650件、750件、971件、1064件，租賃合同糾紛呈現逐年上升趨勢。

　　作為距離北京市區最近的郊區，大興區的房屋租賃市場異常活躍。大興區法院紅星法庭副庭長、審判員張杰介紹，在房屋租賃合同糾紛中，涉房產經紀公司的案件日益增多。部分中介會先租賃再轉租，等合同到期或解除后，以各種理由拖延或拒絕退還押金，“要求退還押金的案件占半數以上”。

　　中介公司違約

　　房客起訴維權

　　2016年5月，某房產經紀公司與孫某簽訂房屋租賃合同。該合同中載明：甲方為房屋出租方，乙方為房屋承租方，丙方為經紀方。其中，丙方為房產經紀公司，其對三方的房屋租賃合同及合同補充協議所確認的各項條款承擔保證責任。

　　租賃合同約定，租賃期限自2016年5月17日至2017年5月16日，房屋租金為每月3700元。不過，該合同書抬頭甲方處為空白，甲方也沒有簽字。孫某與該房產經紀公司均在合同上簽字蓋章。

　　起租當日，孫某向房產經紀公司支付了3000元中介費、半年租金22200元、3700元押金等費用。2016年10月2日，孫某向該房產經紀公司再次支付半年租金22200元。

　　2016年11月17日，因該房產經紀公司未向租賃房屋的業主交納房屋租金，業主要求孫某騰退房屋或者向業主繼續交納房屋租金。無奈之下，孫某向業主交納了自2016年11月17日之后的房屋租金。

　　隨后，孫某將該房產經紀公司訴至法院，請求法院判決解除其與房產經紀公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》，要求房產經紀公司支付已交付的租金22200元、押金3700元，并支付其自2016年11月17日起至實際支付之日止的利息。該房產經紀公司未應訴答辯，法院公告送達后依法缺席審理此案。

　　大興區法院認為，通過審查合同具體內容可以認定，是該房產經紀公司將商品房住宅交由孫某使用，由孫某向房產經紀公司給付租金、押金(保證金)等各項費用，故應認定是該房產經紀公司作為出租人與承租人孫某簽訂的房屋租賃合同。故判決支持孫某要求解除房屋租賃合同的訴訟請求，并要求房產經紀公司退還孫某租金22200、押金3700元，同時向孫某支付自2017年4月28日起的利息。

　　“因房產經紀公司未能與出租房屋的業主妥善處理租賃事宜，才造成業主要求孫某騰退房屋的情況，故法院支持了孫某提出的絕大部分訴訟請求。”大興區法院紅星法庭代理審判員劉更超分析說。他還指出，因房屋是該房產經紀公司從業主處租賃的，該公司實際上是二房東，孫某是次承租人，該公司有義務保證孫某可以正常使用租賃房屋。二房東的行為嚴重違反合同約定，導致合同無法繼續履行，孫某有權要求解除合同、要求二房東退還押金、租金并支付違約金。“合同法明確規定，因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”劉更超補充說。

　　中介轉租頻現

　　糾紛多維權難

　　目前，房屋中介在房屋租賃市場中扮演的“角色”多樣，他們不再僅限于提供居間服務，在與房東簽訂委托代理或租賃合同后，中介公司常常直接與承租人簽訂合同、收取租金的情況也開始出現，即出現中介代理、轉租的情況。

　　張杰介紹說，房屋中介公司從房東處租賃房屋后，再轉租給房客，除收取租金外，中介還會向次承租人收取中介費。

　　據大興區法院統計，在涉中介房屋租賃糾紛中，要求退還押金的糾紛占這類案件的半數以上。張杰表示，在合同到期或解除后，房產經紀公司往往以各種理由拖延或拒絕退還押金。

　　由于對房屋租賃市場和租房環境并不熟悉，不少租客選擇通過房屋中介公司獲取房源信息。租房人往往是通過熟人、網上或者就近找門店等方式獲取房產經紀公司信息。“租房人對房產經紀公司缺乏了解，這會導致當事人將對方起訴至法院后，往往無法提供準確的送達信息。”張杰說。

　　糾紛產生后，房屋產權人及實際使用人面臨維權難。張杰表示，因為租賃期限較短，爭議金額相對較少，房產經紀公司在遇到經營困難時往往跑路走人，造成訴訟成本高，經常需要公告送達。同時因房產經紀公司人去樓空，賬戶沒錢，款項執行難以到位。

　　及時固定證據

　　依法有效維權

　　租房市場中，房屋中介良莠不齊。張杰建議，租房前，承租人應事先關注房產經紀公司的公示信息，選擇商譽良好的機構，不要選擇被列入失信名單、遭受行政處罰、被吊銷營業執照以及經營場所與注冊場所不一致等具有不良記錄的房產經紀機構。

　　“房屋產權人不要輕信在小區內有門臉房的房產經紀公司，應審慎選擇交易對象，防止自己的房屋被加裝隔斷后群租。”張杰建議，房屋產權人應對轉租行為在合同中進行限制，必要時要經常檢查租賃房屋，防止房產經紀公司向次承租人收取高額租金后跑路走人。

　　記者了解到，租客與房屋中介所簽訂的房屋租賃合同存在瑕疵時，會導致后期維權難。對此，張杰建議，承租人在簽訂合同時，應認真審閱合同條款，并妥善保存合同、發票等單據。在辦理入住及退房時，簽訂書面交接清單，對房屋裝修狀況、室內物品情況、房門鑰匙及門禁卡數量、水電燃氣表表數等作詳細記錄，防止掛一漏萬。

　　他還提示，在發生糾紛時，要及時與房產中介公司溝通，可采取錄音、拍照、攝像等簡便有效的方式固定證據。

　　最后，張杰表示，房產經紀公司應強化企業自身監管，強化對從業人員的培訓與指導，加強對加盟分公司的資信審查，規范公司印章及各類單據的管理，制訂權利義務對等、內容清晰的格式合同。