受制于嚴厲的調控政策疊加政府預售證管制，加之“租購并舉”新政的推行，作為樓市風向標的北上廣深等一線城市房價上漲動能枯竭并步入下行通道。

　　那么，在即將到來的2018年，一線城市的房地產市場走勢如何？其高昂的房價還會有下調趨勢嗎？購房者的熱情是否會回歸？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉對記者分析認為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加、地價攀升等因素，進入“慢周轉”時代，預計2018年放量機會比今年多一些，但由于樓市調控繼續從嚴執行難以有太大機會。

　　一線城市房價持續回落

　　各地房地產政策今年密集出臺，調控效果明顯。國家統計局數據顯示，從4月開始，熱點城市樓市開始降溫；5月，上海和北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；8月，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現房價集體停漲。至11月，已有11個熱點城市新建商品住宅價格跌回一年前。

　　經國家統計局測算，目前一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續14個月回落，其中深圳新房價格同比降幅連續3個月領跌全國；北京二手房價格跌幅連續6個月居全國第一。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，觀察歷史房價數據，往往在房價上漲或下跌的時候，一線城市會扮演一個很重要的角色，其房價下跌說明充分吸收了各類房地產調控政策效應。雖然當前一線城市房價回落，但其實問題不大。隨著一線城市房價的回落，預計其他城市也會積極跟進，這樣就演繹了“一線先跌、二三線跟進的態勢”。

　　而在商品房成交面積方面，中信建投證券研究發展部的數據顯示，一二線城市自今年初以來即進入負增長區間，截至11月末，一線城市累計成交同比下降38.2%，二線城市累計成交同比下降24.4%。核心城市成交面積快速下滑的主要原因在于新增供給的快速下降，預售證審批嚴格管理致使主流城市的批售面積持續收窄。

　　去化周期層面，因銷售退溫逐步顯化，各線城市去化周期均有所拉長。中信建投證券研究發展部分析稱，一線城市提升速度明顯，三季度末去化周期達11.8個月，較去年底提升4.2個月，達近三年來的高點。

　　嚴厲調控下，一線城市的房地產市場投資投機性需求正逐漸被擠出。戴德梁行華南及華西區研究部高級董事及主管張曉端對《每日經濟新聞》記者坦言，當下顯然不是進行投資的好時機，除非是特別優質的物業，比如核心區、稀缺資源等，在政府預售管控下以較為保守的價格入市，也恰好契合置業者的需求，可以考慮購買。

　　張曉端同時補充道，對于不能承受當下一線城市高房價的需求，未來在“高端有市場、中端有支持、低端有保障“的多層次、多主體、多渠道、多形式的穩定健康的住房供應體系下也會有更多選擇可以覆蓋。

　　正如今年興起的租賃住房市場，政府、開發商、銀企合作等多方力量紛紛進入。在張曉端看來，租賃市場的發展將使大量需求從商品房市場轉移，對于構建多元化的房地產市場、緩解房價上漲壓力、實現“住有所居”意義重大。

　　多數業內人士也看好租賃住房市場的發展，尤其是流動人口集中的一二線城市將成為未來租賃市場發展的主要陣地。

　　明年樓市的走勢和機會

　　經歷過2017年的嚴厲調控后，一線城市2018年的房地產市場是否還將面臨下調趨勢？興起的租賃市場又有何表現？

　　12月初中國社會科學院發布的中國住房報告預測，“2018年房地產市場將迎來盤整期，住房價格增幅或將繼續保持平穩下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降?！比欢?，中國指數研究院認為本輪周期將持續5年或更長時間，預計2018年市場會下行。

　　具體到一線城市及其他主流城市來看，中信建投證券研究發展部表明，調控政策難有松動，主流城市預售證管理仍將嚴格，但隨著2016年以來土地價格的持續上行疊加行業投資中樞下行的壓力，價格及銷量的管制可能存在邊際改善的空間，預計2018年一線城市在今年低基數以及預售證邊際改善的影響下，銷售面積同比增長5%，銷售均價同比增長0.5%。

　　“一線城市不排除在明年下半年會有止跌現象?！眹儡S進對《每日經濟新聞》記者分析稱，“這得益于兩點：一是一線城市的預售證管控或放松，這時交易量和價格也會有所反彈；二是一線城市部分購房需求在2017年上半年釋放不徹底，部分需求因類似首付7成等政策沒有釋放，部分購房資金也不足，到了明年預計購房者的積極性會上升?！?/font>