房地產長效機制何處著力

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，在黨的十九大報告中，這一備受人們關注的表述，被再一次強調和明確。如何通過多主體供給、多渠道保障、租購并舉等制度設計實現“讓全體人民住有所居”的目標也成為城市發展的重要課題——

　　防控房地產風險不容有失

　　當前房地產調控進入“走鋼絲”階段。但這樣的緊平衡不可能長期存在，任何一個富有彈性的系統，必然有冗余的調控機制，有識別風險和應對危機的能力儲備

　　隨著房產價值在居民財產中的比例不斷提高，專家普遍認為，加碼房地產風險防控不容有失。

　　國務院參事室參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興指出，大量人口從中小城市流向大城市，只有少數十幾個城市有持續吸納跨省流動人口的能力，更重要的是，這十幾個城市的金融資產占我國所有金融資產的一半以上。“一旦這些城市的房地產市場崩潰，也就意味著50%以上的金融資產中的70%突然就沒有了，這個問題不容小覷。”仇保興說。

　　這在中國人民大學社會與人口學院副院長張耀軍的研究中也得到了驗證。張耀軍指出，我國超大城市和特大城市吸納的常住人口超過了總人口的50%，相比之下，中小城市的人口吸引力較低。隨著大城市規模繼續擴張，人口的聚集效應在未來會更加明顯。他建議，建立住房市場監管體系，重點關注“房價泡沫城市”的風險防范和隔離。

　　“當前房價處在系統最脆弱的時候，高售租比、高房價收入比、高房價撞在一起，房地產調控進入‘走鋼絲’的階段。但這樣的緊平衡不可能長期存在，任何一個富有彈性的系統，必然有冗余的調控機制，有識別風險和應對危機的能力儲備。”在仇保興看來，削減房地產的投機和投資屬性，降低金融杠桿等，是增強系統韌性的長期之策。增加低收入者住房供給渠道、豐富調控主體工具手段等是應對不確定性風險基本途徑。強化調控主體的靈活性、適應力和協調性，擺脫房地產投資和土地財政依賴癥，則是防范房地產市場“黑天鵝”“灰犀牛”的不二選擇。

　　多渠道增加住房供給

　　從需求側出發，針對不同群體的不同需求，在供給側進行多種住房供給形式的改革和嘗試，正在從更大的層面展開統籌

　　住有所居，是每個家庭的奮斗夢想。對于外來務工人員、新就業大學生等城市“夾心層”和弱勢群體來說，如何讓他們居者有其屋，更是著力的重點。

　　“流動人口是我國特別是特大城市中最大的住房困難群體。2016年，中國流動人口的整體規模大概是2.4億，約占城鎮人口的30%，而這些人主要集中在特大城市。”中國人民大學公共管理學院學術委員會主任葉裕民指出，租住城中村私人住房是特大城市流動人口住房的主要形式。然而，傳統城中村改造模式面臨3大難題，一是排斥性改造，沒有考慮農業轉移人口市民化的居住和發展需要，不符合新型城鎮化發展的需要；二是公共空間不足，特別是生活類和文化類公共空間缺乏，沒有形成現代城市居住區相匹配的人居環境；三是交易成本高。隨著城中村的改造，流動人口只能不斷向外搬遷擴散，越住越遠。

　　“這些流動人口到底能住得起什么樣的房子？我們主要還是要通過市場解決。幾千萬人不能完全靠保障性住房，政府有心但沒有這個能力。”葉裕民表示，對廣東流動人口的問卷調查發現，他們對住房的可支付能力實際上是分化的。她給出的方案是，以城中村改造為抓手，為大城市流動人口提供“二二四二”的供給結構。具體來說就是，20%的高收入外來常住人口自行購買或租賃住房；20%中低收入單身者居住企業或開發區的職工宿舍；40%中低收入者通過包容性城中村改造，租住農民提供的合法的可支付健康住房；20%低收入者依賴政府的公共住房，以最大限度降低特大城市市民化的公共成本。

　　中國人民大學公共管理學院住房發展研究中心主任呂萍認為，從供給側的角度講，多主體供給、多渠道保障、租購并舉這幾個關鍵詞之間是互相聯系的，而不是孤立的。從需求側來看，意味著不同的群體可以有不同的定位、不同的選擇。構建住房長效機制，要從更大的層面進行統籌，比如城鄉之間、地區之間、城市群之間。

　　2015年，全國人大常委會通過相關決定，推進農村“三塊地”改革試點，即農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。近日，全國人大常委會又通過決定，改革試點期限延長一年至2018年12月31日。

　　今年8月，國土部、住房和城鄉建設部印發方案，確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。“這是非常重大的突破，對于打破一級土地市場壟斷，完善市場機制具有重要作用。”呂萍說。

　　呂萍認為，“三塊地”改革使住房的供地規模和空間規模得到極大拓展，使得城鄉住房的局部供求矛盾得到緩解。城鄉土地供應關系的進一步理順，住房保障的進一步完善，城鄉居民選擇能力的提升，將促進住房市場的健康發展，有助于住房長效機制的構建。

　　租賃市場加速發力

　　隨著各地租售并舉的相關政策接連出臺，租賃市場正在加速發展中，不過這種發展也不能一窩蜂，需要因城施策

　　近年來，黨中央、國務院高度重視培育和發展住房租賃市場，出臺了一系列政策措施。近段時間以來，各地政府更是密集出臺配套政策，發力租賃土地供應。北京表示今后5年將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，并主要通過集體建設用地安排。上海則提出“十三五”時期新增供應70萬套各類租賃住房。近期多個城市還推出“租購同權”等舉措，大大提高了租房的吸引力。

　　多家銀行也宣布進軍住房租賃市場。例如，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產管理局簽署協議，雙方將在住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、租賃管理平臺建設、住房租賃金融創新等領域開展合作。中信銀行采用銀企合作模式，未來3年為碧桂園集團在長租住宅領域提供300億元的保障性基金以及綜合金融服務。中國建設銀行廣東省分行分別與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰略合作，未來5年將在技術、資金、渠道等方面給予大力支持，加快推動廣東住房租賃產業發展。“金融機構進入，必將為租客端、供應端和產業鏈帶來非常多的變化。”鏈家地產研究院院長楊現領說。

　　長期以來，我國租賃市場以個人分散租賃形式為主，據統計，美國由機構持有或管理房源占比30%，日本高達83%，而我國不到5%。楊現領認為，伴隨國內消費升級，房地產信托投資基金(REITs)趨于成熟及租賃制度的完善，規模化的專業運營機構崛起是大勢所趨。

　　據了解，目前除了鏈家等房產經紀公司旗下的長租公寓外，萬科、萬達、龍湖等大型房地產企業也紛紛涉足這一市場，還出現了大量獨立品牌的創業項目，如新派公寓、魔方公寓、優客逸家等。據楊現領觀察，目前集中式公寓增速顯著高于分散式公寓。

　　呂萍認為，租購并舉是一個動態平衡，相對過去總體上更強調“租”，但不同地區根據不同市場供求會有不同的選擇。在楊現領看來，不是所有城市都適合發展租賃市場。三四線城市的庫存已經很高，而一二線城市因為房價太高，租賃會有更多的機會。以北京為例，人均居住面積已經超過30平方米，但租客的平均居住面積大約只有12平方米，這是非常大的缺口。

　　“住房租賃業將成為房地產市場發展新引擎。未來10年，租賃業將是我國房產市場中增長空間最大的市場。”楊現領分析說，租金回報率將平穩上升，租售比逐漸趨于合理水平，B2C模式份額擴大。企業的服務也將更加多元化，全要素運營效率提升，形成“供給—運營—服務”產業鏈。