作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，一線城市的土地市場在2017年迎來顯著變化。

　　今年4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（以下稱《通知》），要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　在《通知》要求下，一線城市在過去幾個月間明顯加快了供地節(jié)奏的，但隨著建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃用地住房等新政策的推出，和城市更新改造的推進，一線城市加大供地的節(jié)奏是否還會繼續(xù)，一線城市土地市場未來將迎來怎樣的變化，成為關(guān)注的焦點。

　　9月6日，國土部印發(fā)了《關(guān)于加強城市地質(zhì)工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）明確提出，要探索完善建設(shè)用地使用權(quán)（地下）出讓方式，鼓勵工業(yè)、倉儲、商業(yè)等經(jīng)營性項目合理開發(fā)利用地下空間。

　　中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任、教授嚴(yán)金明認(rèn)為，這意味著一線城市在“減量規(guī)劃”的大趨勢下，土地利用轉(zhuǎn)向存量與增量開發(fā)并重成為必然。

　　土地市場熱力稍退

　　一線城市土地市場仍保持著相對高位。

　　根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，一線城市前八月累計供應(yīng)土地1814萬平方米，已超過2016年全年2218萬平方米的80%，從單月數(shù)據(jù)來看，8月供地206萬平方米，同比微降約5%。

　　實際上，這是一線城市供地節(jié)奏有所放緩的結(jié)果。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市共推出土地250宗，推出土地面積1267萬平方米，同比增加42%；共成交土地230宗，成交土地面積1135萬平方米，同比增加71%。

　　易居研究院副院長楊紅旭判斷，四季度一線城市供地節(jié)奏還將加快，與供應(yīng)低點的去年相比，將保持不小的同比增幅。這主要是受政策導(dǎo)向影響，在《通知》的要求下，一線城市下半年才開始加速推地，所以四季度還將持續(xù)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也持同樣觀點。他認(rèn)為，由于設(shè)置了相應(yīng)的限制性條款，熱點城市的溢價率均比去年大幅下降，企業(yè)拿地競爭減小，“地王”概率很小，加快供地節(jié)奏對市場的沖擊較小。

　　需要指出的是，總量同比增長的同時，一線城市的土地供應(yīng)狀況也出現(xiàn)了分化，在宅地供應(yīng)方面尤為明顯。2017年前8月，北京和上海分別供應(yīng)了359和322萬平方米的住宅用地，廣州推出了164萬平方米，而深圳則是2017年宅地零供應(yīng)。

　　楊紅旭認(rèn)為，這一方面與各城市土地稀缺程度不同有關(guān)，另外，深圳樓市從去年3月份開始盤整，調(diào)控壓力和土地供給壓力相對較小。而今年以來樓市較為火熱的廣州，或?qū)⒃诮酉聛淼膸讉€月迎來供地高潮。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，今年是一線城市土地供應(yīng)的相對大年，但供應(yīng)量的增加尚未達(dá)到扭轉(zhuǎn)一線城市供需失衡的程度，其后續(xù)影響主要看調(diào)控政策的延續(xù)和變化。

　　土地市場供給側(cè)改革

　　在總量相比去年調(diào)整較大的同時，一線城市的土地市場結(jié)構(gòu)的變化，則更受關(guān)注。

　　住宅用地方面，從去年底北京推出企業(yè)自持出租用地以后，近一年來，一線城市推出了多種新的政策性住房，包括租賃租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，相應(yīng)的土地供給屬性也發(fā)生變化，上海直接推出的租賃住房用地，基本以低于商品房用地二分之一的原價成交。

　　同時，北京、上海、廣州成為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市，不經(jīng)過招拍掛進入土地市場的集體建設(shè)用地或?qū)⒃谖磥泶笠?guī)模供應(yīng)。而在深圳這樣土地資源極其緊張的城市，依托城市更新改造進行的存量開發(fā)成為主流。

　　張宏偉表示，長期來看，一線城市受控制人口，和土地資源稟賦等因素影響，總體供應(yīng)量下降的趨勢不會改變。再加上一部分城市開始推出租賃住房用地等其他屬性用地，用于出售型商品房的土地供應(yīng)比例，將會在未來明顯下降。

　　對此，楊紅旭分析，一方面，商品房用地的減少，會導(dǎo)致新建商品住房供應(yīng)面積下滑。但另一方面，租賃房增加，會分流商品房市場需求，這對未來幾年一線城市商品房價格將是一個中性偏空的影響。

　　而在經(jīng)營性用地方面，供給側(cè)改革同樣在推動中。9月6日，國土部印發(fā)的《意見》明確提出，要探索完善建設(shè)用地使用權(quán)（地下）出讓方式，鼓勵工業(yè)、倉儲、商業(yè)等經(jīng)營性項目合理開發(fā)利用地下空間。

　　張大偉指出，目前來看，受限于高額開發(fā)成本，地下空間的開發(fā)利用對土地市場影響有限。但對于土地成本較高的一線城市而言，能夠提高城市土地利用率，一定程度上增加經(jīng)營性用地市場供給。

　　嚴(yán)金明認(rèn)為，一線城市“減量規(guī)劃”的大趨勢下，土地利用轉(zhuǎn)向存量與增量開發(fā)并重，甚至和深圳一樣增量開發(fā)為主，成為必然。而各類涉及住房和用地屬性新政的推出，向市場釋放了一個明確信號，即未來一線城市土地供應(yīng)，尤其是住房用地供應(yīng)，將從主要解決房屋所有權(quán)問題，轉(zhuǎn)向以解決居住權(quán)問題為主。而這種轉(zhuǎn)變，一旦實現(xiàn)量上的突破，將會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，是建立房地產(chǎn)市場長效機制的一個大方向之一。