映象網訊（記者 張美靈）近期，房天下數據研究中心統計的數據顯示，剛剛過去的5月份第4周二手房掛牌均價為15876元/㎡，5月第一周為15862元/㎡，第二周為15832元，第三周為15869元/㎡。5月掛牌均價為15860元/㎡。整體看，5月份掛牌價與4月份差別不大。

　　“我從去年年底關注二手房準備買，也有看中的房子，但由于各種原因沒有把房子定下來。二手房這種東西一天不走流程，一天就有不確定性，擔心中介突然反水，或者怕業主突然后悔。中介一般不會反悔，我遇到過業主反悔的情況”，在鄭州剛剛購置過二手房的馬女士向記者透露，“我是典型的剛需族，因為之前對房子觀望等前車之鑒，所以在6月3日看完房子之后，6月4日就定下來交過押金了。買房的這個過程還算順利，但房產證上面寫的是賣房人妻子的名字，他妻子前兩年去世了，現在業主賣房要做析產。我們現在就在等業主過戶，然后我們才能走流程。”

　　在購置二手房的時候，除了選好適合自己的房子，還需要注意哪些細節問題呢？

　　契稅

　　在二手房交易中，買方需要交契稅。契稅采用比例稅率，房地產買賣現行稅率為1%~3%。計稅基數是成交價或者核定價。第一次購買公有住房、法定繼承、析產，以上情況免征，購買經濟適用房減半征收。

　　新政后，一套房90平米以下，一線、二線城市稅率為1%；90平米以上一線、二線城市稅率為1.5%。

　　二套房90平米以下，一線城市稅率為3%，二線城市為1%；90平米以上，一線城市為1%，二線城市為2%。值得注意的是，在執行中存在地區的差異性。

　　貸款分類

　　目前交易中貸款客戶的占比很高，業務量大。個人住房貸款種類有商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

　　商業貸款是指購房人在支付所購房產的部分房款（首付）后，以所購買的房產作抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付以外剩余房款的貸款方式。

　　公積金貸款是指由城市住房公積金管理中心及所屬管理部門，運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發放的一種政策性擔保委托貸款，分為省、市兩種類型。

　　組合貸款是指借款人所需資金先申請住房公積金貸款，不足部分申請商業貸款，即貸款金額由住房公積金貸款和商業貸款兩部分組成。

　　符合貸款資格必須具備，所購房產產權明晰；必須是國有土地 ，土地使用權以出讓或劃拔取得；可進入房地產市場流通；不得在拆遷公告范圍內。

　　貸款額度

　　商業貸款、組合貸款的貸款額度，一般情況下住宅最高可貸款總房價70%；組合貸款為公積金加商業貸款為總房價70%。總房價是指評估價和成交價中按照就低原則確定。

　　住房公積金的貸款貸款額度為最高為總房價的5成，且不超過當地公積金管理條例規定的最高額度，例如杭州最高貸款額度為100萬。根據公積金賬戶月均余額按照一定倍數，例如杭州15倍。夫妻雙方都具備貸款資格，申請的貸款額度和只有一方具備申請資格的貸款額度不同。

　　商業貸款額度要考慮購房者的還貸能力、房價成數和信用記錄；公積金貸和組合貸款額度要考慮購房者的還貸能力、房價成數、貸款最高限額、住房公積金賬戶余額和信用記錄。每月應還款額不能高于家庭收入的50%。

　　貸款年限

　　商業、公積金、組合貸款的貸款年限住宅貸款年限不超過30年；貸款年限加房齡最長不超過50年；貸款年限加申請時的年齡：男性不超過65歲,女性60歲

　　商業用房貸款的貸款年限，商鋪、別墅、辦公樓貸款年限不超過10年。最長不超過10年，且貸款到期日借款人年齡不超過70周歲 。可貸年限不能超過房子土地剩余的使用年限。

　　還款方式

　　還款方式分為等額本息和等額本金兩種。

　　等額本息是每月的還款額都相同的還款方式。貸款期限內前半段時期，利息比例大，本金比例小，后半期逐漸轉變；還款壓力均衡，計算簡單；適合收入穩定或未來預期收入增加的購房者。

　　等額本金是每月的還款額逐月遞減。將貸款額按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成一個月還款額；支付利息總額少；前期還款壓力大，適合還款能力強的或預期收入減少的購房者。