市場總體降溫明顯 2017年該買房還是該賣房？

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，從1月7日開始，2017年省級地方“兩會”陸續開幕，1月將有28個省份完成“兩會”全部議程，其中22個省級“兩會”將在1月中旬密集召開，主要集中在12日至17日。截至目前，已有北京、河北、西藏、甘肅、寧夏等19個省區市地方兩會已經陸續開幕。值得注意的是，“房地產去庫存”成為各地兩會不約而同的關鍵詞。

　　回看過去一年，樓市大體上可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來概括。據國家統計局最新公布的數據顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環比已經連續9個月下降，庫存累計減少2758萬平方米。

　　但如果詳細對比數據不難發現，2758萬平方米的去化量只占了6億9095萬已有庫存的4%，去庫存形勢依舊嚴峻。與此同時，部分省市在去庫存的同時，出現了房價的大幅上漲。在2017年已召開兩會的省市不僅繼續把房地產調控的落腳點放在去庫存上，更強調“穩定房地產市場價格”。

　　深圳兩會提出，2017年要落實國家房地產市場調控政策，堅持“房子是用來住的”、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應市場規律的房地產市場平穩健康發展基礎性制度和長效機制，有效降低高房價對實體經濟的“擠壓”影響。

　　新疆維吾爾自治區在政府工作報告中指出，堅持把房地產業發展與城鎮化、農業轉移人口市民化有機結合，分類調控、因城因地施策，確保房地產市場平穩健康發展。

　　北京兩會傳出的消息，北京樓市調控的目標是穩定房價，要建立房地產發展的長效機制。大力推進自住房、公租房等保障性住房的建設，讓住房真正回歸居住屬性。

　　與此同時，萬達集團董事長王健林在公司年會上透露房地產行業周期性太強，萬達商業將逐漸從房地產開發行業退出，另一位地產大佬孫宏斌則果斷為樂視注資150億元，走多元化戰略……

　　當各地都把“去庫存、穩樓價”放在重要位置、市場政策顯示從緊趨向、地產商尋求多元化發展路徑，房地產行業會發生哪些變化？

　　市場總體降溫明顯，2017年該買房還是該賣房？關于此話題，經濟學家馬光遠做出了點評。

　　馬光遠：2017年要不要買房子是大家都非常關注的問題，對這個問題的回答可以從三個層面把握。第一，2017年的整體房地產市場相對2016年而言肯定會降溫。總體來講，無論是土地市場還是整個新房、二手房交易市場在2016年都非常火爆，很多數據都創下了歷史新高，新房交易首次超過了十萬億，以后要突破這個標桿恐怕會比較難。所以，無論是交易量還是增速，肯定都會回落，加上一些熱點城市的房價在2016年有了比較大幅的上漲，但缺乏概念支撐，房價回落的可能還是比較大的。

　　但要強調的是2017年房價大漲的概率非常低，暴跌的概率幾乎等于零。從中國房地產的基本走勢來看，我們一是必須認識到房地產市場已是今非昔比，發生了很大的變化，經濟高增長的周期基本已經結束；二是貨幣高增長的周期基本也已結束；三是國際資本流入中國高增長的周期也在改變著。這種情況意味用過去思考房地產的思維和邏輯、憑過去經驗判斷下一步房地產的走勢可能會犯錯誤。

　　但同時，我要強調對房地產來講有三個周期沒有結束：一是中國城鎮化的周期正在進行；二是中國的金融資本和土地資本結合的時代，包括未來整個城市的升級等也還沒有結束；三是中國經濟以房地產作為支柱產業的基本面沒有變化。這種情況意味著整體房地產的走勢一定會是平穩的，這和2017年整體房地產政策怎樣解讀有很大的關系。

　　關于去年年底中央經濟工作會議談到的房地產政策，大家可能關注到了兩點，第一，政策強調了房子是用來住的，而不是用來炒的，整個房地產未來的政策應該會著力解決回歸居住功能的問題；第二，政策特別強調了長效機制的問題，表示以后要通過土地、稅收、信貸、投資、立法等一系列的政策舉措來完善房地產的長效機制，要加快研究、建立符合國情、實現市場規律的基礎性制度和長效機制，一方面抑制房地產泡沫，另一方面防止房地產出現大起大落。

　　對于這個長效機制，我們可以從兩個方面去關注，第一，它是中國房地產長治久安的基礎，過去我們主要以調控為主，未來它可以確保房地產穩定、健康發展，長效機制的推出已經進入了倒計時；第二，要真正建立長效機制需要時間，過去的整個政策包括發展房地產的目的、理念在將來可能要出現顛覆性的變化。所以，無論是在稅收還是在信貸、立法等方面，建立長效機制還需要很長時間，但政策的轉折點已經到來，未來要讓房地產慢慢回歸到社會、民生，意味著對炒房、過度投機肯定是不允許的。

　　基于這樣的考慮，房地產本身的大、小周期加之政策的調控、2016年的上漲，2017年房地產會出現一定的回落和降溫。所以，在目前政策明確表示不支持投資房地產的情況下，2017年肯定不是投資房產很好的時候。

　　第二，很多人有像是孩子上學等特別急切的需求，在一些大城市，這些需求是大問題，這時候就不要考慮價格變動等，畢竟時間還是比較緊迫的。

　　第三，對于很多過去投資房地產而擁有多套住房的人而言，目前也是可以減持手頭房產的時候了，未來政策對持有多套住房者征收房產稅的政策盡管可能要很長時間才會出臺，但這是大趨勢，是方向。

　　第四，要特別強調是中國經濟的基本面和房地產行業的基本面都沒有出現大的逆轉，2017年的這種調整是順勢而為，是擠房地產的泡沫，消化其中風險，而不是為了打壓房地產。盡管一些城市的房價會出現調整，但廣州、西安、重慶、昆明、南寧等一些整體房價在2016年表現較平穩的城市相對而言是比較安全的。

　　此外，從房地產周期看，在政策大調整的情況下，一般上半年是不適宜出手的，大家如果不是那么急切，可以等6月份以后看整個政策、看中國經濟基本面的變化再做決定。

　　最后，特別要強調的是，考慮中國房地產房價走勢時，要注意到過去一是貨幣的整體流動性較好，二是大量的國際資本進入了中國房地產市場，而現在總體形勢在逐漸變化，比如人民幣貶值的壓力、資本流出的壓力等對整個房地產市場的未來走勢是有一定影響的。

　　但從長期看，對中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮化正在進行中的大國而言，比較優質的城市資源在很長一段時間里都是稀缺品，大家從農村甚至是小城市往中等城市、大城市轉移的過程中，每個人都有夢想，就是選擇比較宜居的、優質的城市居住、工作、生活，這也是整個中國經濟轉型過程中不可或缺的組成部分。所以，從大周期看，房地產的大周期沒有結束，結束的是過去不正常的比如快速增長的“青春期”現象。所以，中國房地產市場化進入第19個年頭后，正在走向成熟，將來它的表現會非常正常、非常成熟。