距離2017年，只剩3天。而即將過去的2016年，必將被濃墨重彩地寫入鄭州樓市發(fā)展史。

　　2016年是“地王年”，也是“房?jī)r(jià)年”，更是“調(diào)控年”。這一年，鄭州土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創(chuàng)出歷史新高；樓市供需兩端都玩起了類似2015年A股市場(chǎng)的加杠桿游戲；若隱若現(xiàn)的樓市泡沫最終招致嚴(yán)厲調(diào)控。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一重要信號(hào)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是2017年樓市的調(diào)控方向，那明年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的變化？

　　地王已成過去時(shí) 

　　地王并不是房企愿意看到的結(jié)果，也不是購(gòu)房者樂意面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。它或許會(huì)讓當(dāng)?shù)卣@得更多的土地出讓，但地王會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上不能可持續(xù)發(fā)展。

　　因?yàn)橥恋貎r(jià)格高漲，造成2016年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻出。不僅造成市場(chǎng)上眾多開發(fā)商無(wú)理由漲價(jià)，更在一定程度上助推了民眾恐慌性購(gòu)房。好在“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”及時(shí)遏制了地王的出現(xiàn)，但土地市場(chǎng)僧多粥少的局面，在2017年仍得不到有效緩解。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年11月底，全國(guó)共計(jì)成交318宗單價(jià)、總價(jià)地王。這股地王潮發(fā)端于一線城市，后迅速蔓延至二線、三線城市，其中合肥、南京、上海和杭州的地王數(shù)量均在20宗以上。地王平均溢價(jià)率超過100%的城市不在少數(shù)，甚至連三線城市東莞今年也創(chuàng)出10宗地王，平均溢價(jià)率達(dá)455%。

　　在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，地價(jià)房?jī)r(jià)比在1：3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%。在房地產(chǎn)業(yè)，土地被認(rèn)為是企業(yè)的“口糧”甚至是命根子，哪怕低價(jià)再高競(jìng)爭(zhēng)再激烈，仍要冒著被擠出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)去搶地。

　　不過，自2017年1月15日起，鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，在辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)未使用復(fù)墾券的商品住宅用地，出讓時(shí)需“持券準(zhǔn)入”，即土地競(jìng)買人必須提前購(gòu)買與出讓土地同等新增面積的復(fù)墾券，參與土地競(jìng)買。

　　而限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)，使得鄭州也有了土地出讓“熔斷機(jī)制”。可以預(yù)見的是，2017年國(guó)土部門將加大土地出讓力度，加之以上調(diào)控政策的實(shí)施，明年的鄭州樓市，地王將不會(huì)出現(xiàn)。

　　2017年住宅房?jī)r(jià)“穩(wěn)”中有增 

　　無(wú)論調(diào)控政策如何加碼，“房?jī)r(jià)不會(huì)下降”已成共識(shí)。作為河南的省會(huì)，近5年來(lái)，鄭州年均人口凈流入30多萬(wàn)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。加之國(guó)家中心城市的確立，2017年，鄭州房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)2016年良好的態(tài)勢(shì)，穩(wěn)中有增。

　　從年初到現(xiàn)在，鄭州的房子漲價(jià)幅度超過百分之十，隨著新建商品住宅庫(kù)存周期始終維持在低位，在明年政策不收緊的情況下，整體均價(jià)仍會(huì)小幅上升。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2017年小三室仍將是成交主力，改善性需求也在積極入市，而猴年作為全面放開二孩以后的第一年，鄭州樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或?qū)⑦M(jìn)一步改變。

　　從銷量上看，2016年是有史以來(lái)鄭州銷售量最高的一年。2017年，全國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)的定位是“穩(wěn)”為主，二、三線城市房地產(chǎn)政策基調(diào)基本不變。在鄭州房地產(chǎn)庫(kù)存量持續(xù)減少的情況下，2017年鄭州銷售量仍將保持在高位水平，銷售價(jià)格仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中上升的態(tài)勢(shì)。

　　而從產(chǎn)品上分析，由于產(chǎn)品不斷細(xì)分，消費(fèi)者置業(yè)理念不斷成熟，價(jià)格也會(huì)走向分化，好的產(chǎn)品貴一點(diǎn)也會(huì)有人買單，品質(zhì)差、配套差的產(chǎn)品價(jià)格會(huì)有一定程度的下跌。但整體成本及品牌迭代的原因，市場(chǎng)均價(jià)總體上會(huì)穩(wěn)中有升，均價(jià)每平方米上漲500元至1000元。

　　寡頭效應(yīng)明顯 小房企難立足 

　　如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)寡頭效應(yīng)越來(lái)越明顯，“大鱷的游戲”讓中小開發(fā)商鮮有立足之地。在此過程中，土地出讓條件漸趨苛刻，資金、開發(fā)、品牌實(shí)力不足的房企進(jìn)一步被擠出，土地市場(chǎng)正在變成一場(chǎng)“大鱷的游戲”。

　　可以看出，無(wú)論是在去庫(kù)存大背景下，還是各種寬松的信貸刺激政策，使今年的龍頭房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分突出。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%。

　　另外克而瑞發(fā)布《2016年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單顯示，2016年1-11月，TOP100房企的入榜門檻持續(xù)提升。目前千億規(guī)模的房企數(shù)量已擴(kuò)容至10家，10強(qiáng)房企總銷售額達(dá)2萬(wàn)億。流量榜各梯隊(duì)房企的銷售金額、銷售面積門檻已超過2015年全年水平，其中TOP10房企保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，金額門檻已過千億，超去年全年297 億元。預(yù)計(jì)全年銷售金額、銷售面積的入榜門檻仍將進(jìn)一步提升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高并在提速，十強(qiáng)房企銷售額占比達(dá)到19%，而百?gòu)?qiáng)房企占比更是高達(dá)49%，與其他13萬(wàn)家房企幾乎平分天下。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將是大企業(yè)的市場(chǎng)，大批中小房企或?qū)㈦x場(chǎng)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，形勢(shì)會(huì)更加嚴(yán)峻。

　　我們有理由相信，未來(lái)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不僅僅是規(guī)模與速度的競(jìng)爭(zhēng)，而規(guī)模或許是能夠保證企業(yè)立于不敗之地的敲門磚，是占領(lǐng)市場(chǎng)的試金石，但是最終要回到產(chǎn)品品質(zhì)的效應(yīng)中來(lái)，買方市場(chǎng)時(shí)代，服務(wù)好消費(fèi)者才能在規(guī)模中尋找到經(jīng)濟(jì)效益。

　　明年這些區(qū)域或?qū)⒊蔀闃鞘袩狳c(diǎn) 

　　早在調(diào)控之前，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清就認(rèn)為，將來(lái)鄭州必然會(huì)回歸到圓形輻射狀發(fā)展的趨勢(shì)。以后，鄭州市的幾個(gè)新區(qū)將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)方向。

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，鄭州限購(gòu)限貸的區(qū)域包括市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、航空港區(qū)、經(jīng)開區(qū)以及高新區(qū)。在越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控面前，投資客的目光紛紛瞄向更宜居的城郊板塊。

　　在非限購(gòu)區(qū)域，由于土地出讓價(jià)格較低，新建商品住宅均價(jià)也比市區(qū)更有吸引力。同時(shí)，部分非限購(gòu)區(qū)域因板塊成熟度和配套程度的不同，也成為眾多改善型購(gòu)房者的首選。

　　經(jīng)過近二十年城市戰(zhàn)略規(guī)劃助推，城市逐步東擴(kuò)。隨著省政府東遷白沙，綠博組團(tuán)憑借與白沙組團(tuán)緊密相連的地理優(yōu)勢(shì)，搶得發(fā)展先機(jī)。在“鄭汴城市一體化”省級(jí)戰(zhàn)略引導(dǎo)下，鄭汴之間區(qū)域的發(fā)展被認(rèn)為是下一個(gè)鄭東新區(qū)。

　　而綠博組團(tuán)作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭州都市區(qū)、鄭東新區(qū)三區(qū)疊加的核心所在，是實(shí)施鄭汴一體化發(fā)展的重要建設(shè)區(qū)域，未來(lái)可期。

　　城市向南，二七新城已初現(xiàn)輪廓。鄭南區(qū)域儼然成為鄭州都市區(qū)建設(shè)乃至構(gòu)建中原經(jīng)濟(jì)區(qū)棋局中的關(guān)鍵一步，也為整個(gè)鄭州的城市發(fā)展預(yù)留了更大的空間。

　　未來(lái)的二七新城，很有可能也會(huì)成為鄭州的“下一個(gè)鄭東”，也將成為鄭州最具影響力和代表性的總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、低碳生態(tài)示范區(qū)、商業(yè)聚集區(qū)、綠色生活區(qū)，并擎動(dòng)整個(gè)片區(qū)的繁榮和發(fā)展。