最新的“鄭房指數(shù)”顯示，11月份鄭州市區(qū)商品住房銷售均價比10月份下降693元/平方米，鄭州已連續(xù)兩個月保持房價下降狀態(tài)。但是，當(dāng)月的成交量卻“攆”了上來。真實的樓市是什么狀態(tài)？二手房成交量為何會驟降近千套？

　　【數(shù)據(jù)1】 

　　11月鄭州市區(qū)商住房均價9760元/平方米 

　　11月的鄭州房地產(chǎn)市場延續(xù)了10月份的走勢，鄭州市區(qū)房價持續(xù)下跌。根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局12月12日發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月份，鄭州市區(qū)商品住房銷售均價為每平方米9760元，比10月份降了693元，環(huán)比下跌6.63%，創(chuàng)下5個月以來的新低。

　　這也是鄭州十一期間出臺限購限貸政策之后，連續(xù)第二個月市區(qū)房價出現(xiàn)下跌。

　　河南商報記者查閱歷史數(shù)據(jù)得知，7~10月份，鄭州市區(qū)商品住房銷售均價整體有起有伏，分別為9777元/平方米、10080元/平方米、10538元/平方米、10453元/平方米。11月份的銷售均價直接跌至今年7月份的水平。

　　成交量方面，最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，鄭州市區(qū)商品住房銷量為11845套，比10月份多賣了1180套，平均每天賣房約395套。這個數(shù)據(jù)表明，新房成交量在10月份銷量大跌后開始回升。

　　分析 

　　鄭州房價大降，樓市拐點已現(xiàn)？ 

　　每次鄭州房價大降，都會引發(fā)不少市民對樓市拐點的猜想。數(shù)據(jù)發(fā)布當(dāng)天，就有人提出疑問：目前鄭州市區(qū)在售樓盤單價都在萬元以上，怎么會跌破萬元大關(guān)？明顯和市場不符。

　　相對于銷量的上升，11月份房價大跌確實讓人頗感意外。河南商報記者就此對鄭州市高新區(qū)個別樓盤做了一個抽樣調(diào)查，位于科學(xué)大道沿線北側(cè)的樓盤，雖未取得預(yù)售證，但市場預(yù)期已經(jīng)將售價推至每平方米1.2萬元~1.3萬元；位于雪松路附近的某住宅樓盤售價約為1.5萬元/平方米；位于五龍口南路沿線的一個住宅精裝樓盤售價為每平方米1.6萬元~1.7萬元。相比以前，房價仍保持高位，并沒有出現(xiàn)明顯的降價跡象。

　　鄭州某住宅樓盤一位營銷負(fù)責(zé)人向河南商報記者介紹，這是網(wǎng)簽價格，不是案場對外宣稱的銷售價格，比如銷講時會出價1萬元/平方米，但實際簽合同時，可能有一定的優(yōu)惠，就變成了0.98萬元/平方米。另外，包括10月份在內(nèi)，鄭州房價持續(xù)下跌，還可能是因為在這兩個月之前就已經(jīng)簽過協(xié)議的單子，到了下個月才進(jìn)行合同備案，而當(dāng)時簽協(xié)議的價格并沒有現(xiàn)在高，卻統(tǒng)計到下個月了。

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，籠統(tǒng)地說，當(dāng)月的房價由兩部分組成，一個是真正的當(dāng)月市場價，一個是上個月或上上個月簽約的價格。受限購政策的影響，購房者觀望情緒濃厚，市場降溫，本來價格就比較平穩(wěn)，之前簽約的價格如果較低，就會一下子拉低當(dāng)月的價格。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，所謂的樓市拐點之說，是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模瑯鞘姓哒{(diào)控對市場的影響都有一定的延續(xù)性，本輪調(diào)控也是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在上一波“地王潮”過后，高房價出現(xiàn)冷卻，也是鄭州市場發(fā)展的自我調(diào)整。至于房價下降幅度，這和統(tǒng)計方式有關(guān)，并不能說明鄭州樓市已到拐點。

　　河南商報記者查閱歷史數(shù)據(jù)得知，2015年11月份，鄭州市區(qū)商品住宅銷售9364套，銷售均價9084元/平方米。2016年11月份的數(shù)據(jù)與之相比，同比上漲幅度分別為26.49%和7.4%。從今年前11個月的商品住宅累計銷售均價看，為9671元/平方米，與2015年同期相比，每平方米漲了839元。

　　【數(shù)據(jù)2】 

　　11月份住宅二手房成交量下降近千套 

　　二手房方面，從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，鄭州市區(qū)二手房價格依然在持續(xù)上漲。數(shù)據(jù)顯示，11月份市區(qū)住宅二手房成交均價為每平方米10303元，比10月份上漲了542元。這也是鄭州市區(qū)住宅二手房成交均價首次突破萬元大關(guān)。

　　值得關(guān)注的是，11月份，鄭州市區(qū)住宅二手房成交了8511套，比10月份少成交996套。這和10月份的成交態(tài)勢相悖，10月份，鄭州市區(qū)住宅二手房成交了9507套，比9月份多成交2718套。

　　11月份的住宅二手房成交“慘狀”，已經(jīng)成了鄭州不少房屋中介的痛。近日，河南商報記者接連訪問了21世紀(jì)、創(chuàng)實、環(huán)球世紀(jì)等大型傳統(tǒng)中介公司，以及搜房網(wǎng)房天下、真二網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)中介公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人，對方均表示，最近，鄭州二手房市場成交量都有不同程度的下滑。

　　分析 

　　鄭州二手房市場真的那么脆弱？ 

　　近年來，鄭州二手房市場向來一路沖高，成交活躍。但是，成交量為何會在11月份出現(xiàn)下滑？

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析，一是受調(diào)控政策的持續(xù)影響，市場觀望情緒依然濃厚，甚至加深。二是受新實施的不動產(chǎn)登記制度的影響，流程變長，無法登記的“問題小區(qū)”不斷浮現(xiàn)，不僅導(dǎo)致部分買家、賣家中途毀約，而且還對即將入市的新的買家、賣家產(chǎn)生了一定的心理沖擊，很多房改房、經(jīng)適房、鐵路房等類型的房源，尤其是老舊小區(qū)的房源，都暫時無法入市。這就極大地拉低了當(dāng)月二手房成交數(shù)據(jù)。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦表示，此次二手房成交量的下滑，只是階段性的，并不意味著鄭州二手房市場疲軟或動力不足。未來三年，鄭州還將真正進(jìn)入存量房時代。