[摘要] “今年的樓市狀態就像2015年初的股市，本應是逐步上漲的‘慢牛’，但被杠桿驅動，變成‘瘋牛’。”一位資深業內人士表示，樓市高杠桿的風險和教訓猶在眼前。
“今年的樓市狀態就像2015年初的股市，本應是逐步上漲的‘慢牛’，但被杠桿驅動，變成‘瘋牛’。”一位資深業內人士表示，樓市高杠桿的風險和教訓猶在眼前。
記者調研發現，房地產開發商、房產中介、商業銀行、小貸公司、購房者等結成利益共同體，認準房價“易漲難跌”，互相配合、各取所需，串起了樓市“杠桿鏈”，與高房價互相裹挾、互為支撐。
——“能貸盡貸”“能購盡購”，政策內杠桿用到極致。業內人士表示，在持續10余年的樓市“大牛市”背景下，房貸、房地產開發貸仍被銀行視為優質貸款。在多地樓市暴漲周期中，銀行成為樓市杠桿的重要源頭。
——“自買自賣”反復套利，擴大炒房頭寸。購房者通過擔保公司的過橋貸款還清房貸，再去另一家銀行，按漲價后的房價辦理房產抵押貸款，能貸出房產市值的70％，結清過橋貸款后，剩余資金還能再購房產。
——多種方式籌資首付，助推“純杠桿炒房”。一線城市及部分二線城市的購房首付超過百萬元，這對炒房者的資金實力提出要求，但市場上針對購房首付也有對應的杠桿融資方式。
——“開發商貸”暗地運行、規避調控。據業內人士介紹，被炒房者奉為經典的“開發商貸”模式是：炒房者與開發商按照折中的價格簽訂購房期貨協議，炒房者支付小部分定金，即獲得房屋轉售權。協議期間房產售出，炒房者獲得溢價收益；到期沒賣出去，炒房者再正式購買，由此保障開發商利益。這種炒房手法隱蔽，且避免交易環節稅費，深受資深炒房者青睞。
以房地產開發商借貸為核心的杠桿方式仍不斷推陳出新。記者近期在天津采訪了解到，天津樓市限購限貸政策出臺后，就有房產中介聯合開發商，針對新盤住宅推出“分期付款”業務，購房者預付10％至20％房款，即可先辦理過戶手續，剩余房款可分期支付給開發商。
為抑制“加杠桿”的無序狀態，中國人民銀行天津分行官方網站掛出了由該行與天津銀監局聯合發布的《關于進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》，嚴格規范階段性擔保放款管理。通知指出，個人住房貸款階段性擔保放款前，購房合同備案手續應完畢并且借款人已提供首付款及契稅發票、應繳費用憑證。對于無法提供足額擔保的房地產開發企業，不得在抵押或抵押預告登記完成前發放個人住房貸款。對于存在“捂盤惜售”、“哄抬房價”、“首付貸”等被行業主管部門認定為嚴重違法違規行為的房地產開發企業，不得開展階段性擔保合作。
業內人士表示，首付貸、開發商貸、眾籌、P2P借貸等杠桿模式下，一旦房價有下行態勢，抗風險能力較低的部分個人投資者勢必棄房斷供，從而進一步加大銀行貸款風險。
有關人士表示，對于樓市高杠桿投機行為，政府部門宜在當前調控政策基礎上，作出更具針對性的政策部署。
一是穩定市場預期，抑制投機心理。專家認為，近期多地密集出臺樓市調控政策，有效抑制了樓市狂躁勢頭，但從以往調控成效看，房價反彈壓力猶存，市場參與者仍在觀望、伺機而動。
天津社科院社會學研究所所長張寶義建議，中央對于樓市發展宜有更加明確的、長期的指向，樓市調控政策在穩定性、延續性方面也應有所說明。只有購房者、開發商、房產中介、金融機構等各方預期理性回歸，投機心理、高杠桿入市行為才會減少。
二是調控政策仍待細化并提高針對性。專家表示，消除樓市高杠桿最立竿見影的措施是，金融部門加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，適度收緊房地產開發商、購房者的信貸規模，嚴控相關貸款風險。商業銀行加強貸款人資質審查，對于利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，P2P及小額貸款公司主管部門應做出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。
此外，有關人士表示，抑制樓市高杠桿的治本之策還在于推進實體經濟領域改革，讓資本找到更好的投資方向。
