鄭州一小區，因為停車位發生糾紛，業主將地下車庫的門堵了。(記者 王春勝/攝)

　　2015年，鄭州機動車數量突破300萬輛，小區停車糾紛隨之增多。

　　國家未立法明確產權、地方法規缺位、官方沉默，導致利益各方的沖突愈演愈烈，鄭州小區地下停車位之困亟待解決。

　　【沖突】

　　堵門成“討說法”利器？

　　堵路、堵門、砸車……

　　鄭州“地下停車位之爭”頻繁上演，糾紛也不斷升級。據不完全統計，僅2015年鄭州公開報道中就有6個小區業主與開發商、物業發生糾紛。

　　堵門一時間成為“討說法”的利器，不少小區業主紛紛效仿，造成小區陷入混亂狀態。隨著汽車數量不斷增加，更多小區可能暴露同樣的停車難問題。

　　一位參與過“堵門”的業主李先生說，堵門也是無奈之舉。有關部門對小區內發生的糾紛重視不夠，有時候跟物業公司溝通起來有困難，到處反映也不起作用，通過法律途徑解決費錢費力。

　　2013年，鄭州政府職能部門收到此類投訴，還要求“相關公司要立即停止地下停車位只賣不租行為，并限期整改”。

　　如今，更多市民投訴時則收獲職能部門的解釋：“人家（開發商）不是賣，是長期租。”

　　【爭議】

　　停車位權屬并不明晰

　　地下停車位之困，并非鄭州、河南一地個案，在全國來說都尚有爭議。鄭州市人防辦工作人員說，地下人防工程的產權不定，只能期待通過國家立法確定。

　　事實上，2007年頒布的物權法曾承載了明確停車位權屬的期待。

　　十屆全國人大五次會議廣東代表團分組審議物權法草案的會議上，時任廣東省省長黃華華曾提出建筑區劃內停車位、車庫的歸屬問題一直是老百姓最關心的問題。他認為建筑區劃內的停車位、車庫是公共資源，應該歸業主共有，至少應該規定一定的比例由業主共有。

　　黃華華從行政管理的角度考慮，指出如果按照草案規定的車庫所有權以約定為主，會出現不同的小區有不同的管理方式，開發商和業主很難取得共識。

　　最終，物權法實施后對住宅小區停車位所有權歸屬只是有了較為明確的規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。很多開發商認為，該條款明確建造方對住宅小區規劃停車位的所有權及相關交易規則。

　　但其中又有條款規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的停車位、車庫應首先滿足業主的需要。占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的停車位，屬于業主共有。

　　【觀點】

　　人防工程改建的停車場

　　應歸全體業主所有

　　北京大學法學院副教授佟強認為，2007年10月1日開始實施的物法權是目前在確定地下停車位的權屬的上位法。

　　物權法規定，規劃用于停放汽車的停車位、車庫應首先滿足業主的需要。

　　但這只是倡導性的說法，假如說，政府出臺地方法規對此進行強制規定的話，開發商是管住了，可開發商如果已將產權出售給業主，業主又將自己手里的停車位轉租、售給其他小區業主怎么辦？

　　如果通過行政手段來強制，會引來更多的紛爭，因此最好的辦法是交給市場來解決。對于確權給開發商的地下停車位，開發商自由選擇停車位的出讓方式無可厚非。

　　佟強還認為，如果是人防工程改建的地下停車場，人民防空法對此有規定，“誰建設誰受益”。

　　關于“誰建設”，一般會理解為就是建設方開發商。佟強認為，應當弄清到底是誰花錢建設的、原始投資人是誰，因為防空法第十八條規定，人防工程是戰時的國防保障設施，是為了公共利益而修建的，據此改建的停車場也應當滿足“公共利益”。

　　從房屋價格構成分析，未計入容積率的小區公共配套設施，成本已分攤計入購房款。人防工程改建的地下停車場既未計入容積率，又沒單獨申報建設，就屬于公共配套，產權應歸“全體業主共有”。

　　此外，物權法第六章“業主的建筑物區分所有權”第七十四條還規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停車位，屬于業主共有。”

　　【辨識】

　　三招“辨”停車位產權

　　國家層面未出臺相應細則，對爭議問題缺乏明確的解決方法。至今，鄭州乃至河南也未出臺規范住宅小區停車位轉讓、明晰權屬的相關規定。

　　開發商打著“產權不明確”的擦邊球，鮮有人弄清楚到底哪些屬于真正的人防設施、哪些屬于業主公共空間、哪些不是核算成本的疊加部分。

　　鄭州法律界一權威人士表示，停車位有很多種，地上、地下、人防工程，性質不同、權屬不同。但同時，這名權威人士也表示，一般來說，通過這三種方法可以識別小區停車位產權。

　　第一種情形：

　　停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權（俗稱產權）應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的停車位使用權轉讓合同是合法有效的，應受到法律保護。

　　第二種情形：

　　開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場停車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸于無效。如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓協議。在這種情況下，只有全體業主有權決定該地下停車場停車位的使用權。

　　第三種情形：

　　地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權出售。

　　【建議】

　　小區應有適量公共停車位

　　——河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授劉社

　　2011年，鄭州市專門出臺政策，要求當年2月20日之前，轄區內七成以上單位、三成以上社區要開放停車場。其中，市、區兩級政府機關和市直機關單位率先實施停車場錯時對外開放。但是，出于安全及各方利益的考慮，目前上述政策并未被執行。市中心停車位缺口達20.5萬個，是開發商敢于“只賣不租”的底氣所在。因此，將已經規定的政策執行好，同時鑒于市區停車位較少，可以考慮在小區適當布置公共停車位。

　　讓租比賣劃算

　　——河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清

　　開發商“只租不售”的一個重要原因是，賣停車位比租停車位賺錢。

　　依據鄭州市2004年頒布的《鄭州市物業服務收費管理辦法》，一個地下停車位一個月的使用費在120元~160元間浮動。

　　這是12年前的“指導價”，與現在市場行情肯定不相符，因此政府應當盡快出臺辦法，確定合理的停車位指導價。

　　宋向清認為，15年的租金應當相當于一個停車位的價格，這是比較合理的。(記者 陳朋沖)