養老地產“虛熱” 

　　大型開發商越來越把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇，萬科、保利等行業巨頭早已布局養老地產多年，更多的開發商也躍躍欲試。

　　然而，在養老產業成為地產投資發展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么很美。目前，在養老地產領域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。養老產業的 核心在于養老服務，而國內大多數資本對養老產業的理解還停留在以養老概念賣房，更關注怎么從房地產開發掙錢，而忽略了養老服務本身。

　　在前不久閉幕的十八屆五中全會上，全面放開二胎，積極開展應對人口老齡化的行動被提上日程。這一政策的背后，是中國已步入老齡化社會的現實。全 國老齡委最新發布的數據顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。

　　這也讓一些資本看到了投資機遇。比如說，養老地產。這個巨大的市場給了很多開發商想象的空間，近期包括綠城、融創、萬科、正榮等房企都在社區里面開始了養老爭奪戰。

　　那么，在養老地產火爆的今天，這個領域真的有想象的那么美好嗎？

　　現實給出的答案是否定的。長期以來，中國養老地產的噱頭多于實質，盈利周期漫長甚至遙遙無期，成為國內房地產商開發運營養老地產的重大阻礙。

　　“養老地產比商業地產的回報周期更漫長，對于房地產企業來說，將是一個不小的挑戰。”大宇咨詢房地產分析師李家云對《國際金融報》記者表示。

　　業界普遍認為，養老地產行業仍處于“蹣跚起步”的階段，未來中國養老地產是基于服務的產品，還是基于產品的服務，到現在也沒有定論。從已投入運營的養老地產中看，資金投入不少，只見枝葉瘋長，卻不見花開，更談不上結果。

　　高速發展 

　　因人口老齡化而催生的養老地產，成為房地產市場中一個不容忽視的分支。這是繼商業地產、旅游地產之后，又一個房地產行業細分市場下的投資“新寵”，正受到開發商的熱烈追捧

　　從2005年起，中國的養老產業進入興起期，一些企業開始進入養老地產行業，出現了第一批中高端養老住宅社區，以及不同的養老地產項目運營模式。而其中，房地產企業逐漸成為掘金的主力。

　　近年來，保利、萬科等龍頭房企拋出養老地產發展計劃。早在2008年，保利地產(9.20, -0.42, -4.37%)就曾出國考察養老地產的經營模式，遠洋地產曾聯手中國人壽(26.60, -1.48, -5.27%)進軍養老物業。如今，萬科在北京的幸福匯、在青島的萬科城等項目中，均可見到養老地產的影子。保利地產[微博]也相繼在上海、長沙進行了養老地產的試點。今年8月，遠洋地產總裁李明表示，公司將繼續大力發展養老業務，即包括養老地產在內的新型客戶服務業務，這是遠洋地產四元業務不可或缺的部分。

　　就在各大房企紛紛試點養老地產的同時，大規模進軍養老地產領域的還有一大批保險公司。據不完全統計，目前保險公司在養老地產上的投資已經超過500億元。泰康人壽、平安集團、太平集團、新華保險(44.59, -3.47, -7.22%)、中國人壽等都已紛紛涉足養老地產。此外，中石化[微博]等能源巨頭也已陸續嘗試進入該領域。

　　在社會學者韓云溪看來，如今的中國社會是一個生產過剩的年代，如果要把握投資機遇，就必須明白社會的需求歸根到底是什么。

　　“當然是人的需求。”韓云溪對《國際金融報》記者指出，根據統計年鑒的數據，中國的人口有兩個高峰期，第一個人口高峰出現在1962年到 1975年。第二個人口高峰出現在1981年到1997年。目前的情況是，1962年出生的人，今年是53歲，1975年出生的人，今年是40歲，往后十 年，這些人要面臨的就是嚴峻的養老問題，而催生出的養老地產市場潛能也必然是驚人的。

　　那么，養老地產市場究竟有多大？ 

　　從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃(2011-2015年)》(下稱《規劃》)中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上 老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

　　龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

　　《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年，中國老 年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。

　　而按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養老床位。而在2014年全國民政工作會議上透露的數據是，目前全國養老床位數達500萬，仍有500萬張養老床位的巨大差距。

　　據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

　　其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。業內人士預計，未來的養老地產業將迎來爆發式的增長。

　　不僅如此，國家政策也對養老地產行業起到了推動作用。記者了解到，隨著國務院《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的指導意見》，養老產業顯然已進入歷史機遇期。

　　“目前，國家的養老機構完全無法滿足日益增長的老齡化需求。”李家云指出。

　　韓云溪認為，中國養老地產的爆發式增長，與之前一代大部分是獨生子女家庭有關，由于獨生子女照顧家庭的時間能力有限。“隨著獨生子女父母進入老年，養老地產需求將大幅上升，當然，國家政策的支持，也極大提升養老地產的潛在價值，催化養老地產高速發展。”

　　遭遇尷尬 

　　做養老地產，首先要保持它的公益性、非營利性，這就注定了他不可能有傳統地產項目的高額利潤。但隨著國內開發商、保險公司一哄而上，導致這個行業已經出現泡沫，大部分企業都沒有想好該如何賺錢，卻已投錢入場

　　盡管投資開發建設養老產業園的企業，大多打出嘗試多元轉型打造全產業鏈養老的旗號，但受制于制度缺失及配套難題而備感迷茫，不少項目也最終走向“圈地賣房”的傳統房地產開發模式，養老儼然成了拿地、賣房、營銷的幌子。

　　較早試點養老地產業務的萬科，也同樣遭遇現實困惑。上海萬科副總經理許青川對媒體表示，“目前國內養老地產還面臨的一個問題是，我們客戶未富先老，就算能夠承受養老服務的客戶，也有很多不愿意多花銷進行養老。”

　　“由于房地產業的發展是資產和金融的重度融合過程，中國養老產業在與地產業結合過程中也過度強調盈利點，卻往往忽視了社會需求，從而導致一些養老項目和產品無法適應老年人的生活實際，而只是關注如何為公司創造利潤。”有分析人士稱。

　　記者采訪了解到，一些居住在“養老社區”的老人對自己居住的環境并不滿意。有市民告訴《國際金融報》記者，一些養老社區的設施服務并不是特別健全，和一般的小區區別不大，無法滿足老人們的多元化需求。

　　在英國房地產商人James看來，中國目前大多數的養老地產項目還只是借著養老地產的名號，實際仍是在做房地產開發項目。“我看過一些項目，他 們并沒有切實考慮到老人的居住需求，有的老人社區甚至居住的是青壯年，只有很少一部分的老人。中國的的養老地產仍處于起步階段，未來還需要繼續探索。”

　　而對于國內養老地產本身來說，最致命的問題是盈利模式依舊不明確。一位房地產相關人士對《國際金融報》記者透露，目前有些養老項目的經營已陷入困境，但是開發商依舊不愿意撤出。“原因很簡單，他們認為未來養老地產總歸會獲利，如果現在撤出，那就真的是血本無歸了”。

　　“養老地產為何發展得如此磕磕絆絆，不是因為我們起步晚了(國內從十年前就開始發展養老地產)，而是因為國內的養老地產至今都沒有形成一種成熟或者完整的商業模式。”李家云稱。

　　在業內人士看來，眾房企進入養老地產，大家都是摸著石頭過河。做養老地產的企業都想著把養老地產項目探索出某種盈利模式，打響品牌形成規模效應，但是目前的現實卻是，成功的標桿企業非常稀少。

　　普華永道房地產國際專家高思品認為，很多開發商盈利艱難主要與三方面因素有關：一是目前企業投資養老地產項目的時間還不長，還處于探索階段；二 是消費者的接受度還不夠高，很多消費者寧愿花更多的錢買房也不愿花錢買養老社區的服務；三是土地價格高昂，投資成本高。“隨著未來房地產投資的企穩，這些 問題會得到改善。”高思品表示。