降準(zhǔn)、降息等一系列政策的實(shí)施，使得發(fā)行公司債的融資環(huán)境日趨寬松，不僅令A(yù)股上市房企發(fā)債規(guī)模呈井噴之勢，而且促使不少港股上市的內(nèi)地房企重返內(nèi)地資本市場發(fā)行境內(nèi)公司債。截至目前，二者合計(jì)境內(nèi)公司債發(fā)行額度已達(dá)到2141億元，而房企海外債券的發(fā)行金額則下降四分之一

　　隨著境內(nèi)外融資環(huán)境的變化，今年以來房企紛紛轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債。根據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)結(jié)果，年內(nèi)房企境內(nèi)公司債發(fā)行額已達(dá)到2141億元，而房企海外債券的發(fā)行金額則下降四分之一。而且，房企發(fā)債的票面利率大大降低，今年以來的平均利率為5.65%，相比去年的7.56%降低了25%以上。

　　房企密集發(fā)行公司債

　　今年以來，A股房企發(fā)債融資規(guī)模呈井噴之勢。上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月7日，已有47家A股上市房企提出公司債融資預(yù)案，涉及資金共計(jì)1685.79億元。而2014年全年發(fā)行公司債的上市房企僅15家，涉及金額不過235.5億元。

　　與此同時，不少港股上市的內(nèi)地房企也紛紛重返內(nèi)地資本市場，選擇發(fā)行境內(nèi)公司債。8月5日晚間，融創(chuàng)中國對外宣布，公司已收到中國證監(jiān)會發(fā)出的核準(zhǔn)文件，核準(zhǔn)公司發(fā)行不超過60億元的境內(nèi)公司債券的申請。此前的7月30日，碧桂園也公告稱，已獲中國證監(jiān)會批準(zhǔn)發(fā)行上限為60億元的境內(nèi)公司債券，并在8月2日宣布首期30億元3年期公司債已經(jīng)定價。富力地產(chǎn)則在6月26日收到中國證監(jiān)會的批復(fù)，發(fā)行本金總額不超過65億元的境內(nèi)公司債券。首創(chuàng)置業(yè)也分別在6月12日和6月23日宣布發(fā)行金額分別為30億元和40億元的境內(nèi)公司債。恒大地產(chǎn)更是在短短不到一個月的時間里發(fā)行了兩次公司債，涉及資金共200億元。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，A股上市房企與港股上市的內(nèi)地房企合計(jì)在內(nèi)地資本市場發(fā)行公司債的額度約2141億元。

　　據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計(jì)，2015年發(fā)行的且已上市的地產(chǎn)企業(yè)公司債有13種，2015年6月之后啟動發(fā)行的并處于待上市階段的地產(chǎn)企業(yè)公司債有14種。相比之下，2014年發(fā)行的地產(chǎn)企業(yè)公司債只有12種，2014年之前發(fā)行且仍在上市交易的只有8種。

　　融資成本呈走低之勢

　　在境內(nèi)發(fā)債規(guī)模大增的同時，其票面利率呈現(xiàn)不斷走低的態(tài)勢。在A股上市房企中，今年已經(jīng)發(fā)行的公司債平均票面利率為5.65%。其中，利率最低的是北京城建7月發(fā)行的一筆58億元企業(yè)債，票面利率僅為4.4%;最高的是陽光城6月發(fā)行的一筆13億元債券，票面利率為8%。而在2014年發(fā)行的A股房企公司債平均票面利率則高達(dá)7.56%，其中利率最高的是福星股份去年8月發(fā)行的一筆16億元公司債，利率高達(dá)9.2%。

　　而港股內(nèi)地房企發(fā)行的境內(nèi)公司債票面利率更是不斷走低。其中，龍湖5年期的20億元債券票面利率為3.93%，7年期20億元債券票面利率為4.2%，均創(chuàng)下今年以來同期限房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)公開發(fā)債利率的新低;碧桂園發(fā)行的首期30億元3年期公司債票面利率也僅為4.2%，相當(dāng)于同期限銀行貸款的八折，創(chuàng)下其債券發(fā)行歷史最低成本記錄。

　　在億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東看來，公司債今年火爆的一個重要原因是境內(nèi)債務(wù)融資成本大幅下降，今年上半年資金流動性的相對充足，給房企發(fā)債提供了一個寬松環(huán)境。對房企來說，公司債的平均融資成本在5%上下，比起傳統(tǒng)融資路徑來說優(yōu)勢巨大。

　　政策環(huán)境利好內(nèi)地發(fā)債

　　港股上市房企今年以來在內(nèi)地大規(guī)模發(fā)債融資，則與資本市場政策放開、銀行間發(fā)債條件持續(xù)放寬有著密不可分的關(guān)系。

　　今年1月，中國證監(jiān)會放寬境內(nèi)債券發(fā)行主體限制，將發(fā)行主體由境內(nèi)上市公司及境外上市的境內(nèi)公司，擴(kuò)大至所有公司制法人。此外，證監(jiān)會也于1月取消了上市房企再融資的事前審查，令房企再融資審批周期縮短、難度降低，房企在境內(nèi)資本市場造血功能得以恢復(fù)。

　　相比之下，今年以來受房企國際信用評級下降、海外融資門檻提高等因素影響，內(nèi)地房企海外融資規(guī)模和數(shù)量大幅銳減，這也是境內(nèi)公司債受到房企追捧的重要原因之一。中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，共有18家房地產(chǎn)企業(yè)通過境外融資平臺發(fā)行22筆債券，共募集資金約合人民幣600億元，同比縮減25%。

　　張化東告訴記者，今年上半年由于股市火熱，不少房企選擇定向增發(fā)的方式再融資，而目前發(fā)行公司債的上市房企越來越多?！敖禍?zhǔn)、降息等一系列政策的實(shí)施，使得境內(nèi)融資環(huán)境日趨寬松;同時，美元走強(qiáng)，匯率風(fēng)險提高。在這種背景下，成本更低、周期更長的境內(nèi)公司債備受房企鐘愛?！睆埢瘱|表示，房企的融資用途一般分為兩種：一種是用于拿地，擴(kuò)張規(guī)模，尤其在一、二線城市下重金布局的企業(yè)，資金需求規(guī)模更大，更需要為其未來擴(kuò)張?zhí)崆白鲑Y金儲備;另一方面，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前期需要大量資金的投入。