2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市場需求持續釋放，國內的房地產市場，一線城市的樓市成交逐步回暖，特別是在“3·30新政”之后，樓市的回升勢頭非常明顯。

　　第三方機構同致行發布的數據顯示，鄭州樓市上半年成績非常“好看”，而各大房企也借機發力去庫存。他們預計，隨著庫存逐步去化，供大于求壓力持續改善，房價有望企穩并小幅反彈，推動市場整體回暖。

　　【數據】

　　供需雙漲，鄭州房價穩步上行

　　215年上半年，商品住宅供應和銷售均較去年同期上漲較多，價格受東區部分改善型豪宅影響，上半年上漲勢頭較強。預計下半年在繼續寬松的政策背景及信貸背景下，供應銷售及價格上漲動力均較足。

　　同致行的數據顯示，上半年商品住宅供應量同比上漲明顯，各大房企入市積極，2015年上半年鄭州市商品住宅市場供應總面積為435.44萬㎡，同比2014年上半年上漲37%。上半年除了2、3月份受傳統淡季影響，其他月份供應量均較大，均在80萬㎡以上。上半年集中供應的項目有正弘瀾庭敘、和昌灣景國際、陽光城、正弘高新數碼港、瀚海晴宇、民安北郡、普羅旺世龍之夢、祝福紅城、海馬公園、亞星盛世、保利永威西溪花園、正商金域世家、正商城、九錦臺和國泰一品莊園，這些項目單個供應量均在6萬㎡以上。

　　受供應量帶動以及市場層面利好影響，上半年商品住宅成交量上漲明顯。數據顯示，2015年上半年鄭州市商品住宅成交面積為385.24萬㎡，較2014年同期上漲48%。除了2、3月份之外，其他各個月份月均銷量均在60萬㎡以上，基本上大于2014年各月的銷量水平。

　　值得注意的是，2015年上半年整體均價為9193元/㎡，較2014年同期上漲7%。上半年鄭州商品住宅價格波動幅度較大，但整體繼續保持上漲局面。同致行分析，前三個月基本比較穩定，從4月份開始，逐月上漲勢頭較猛，到5、6月份已經突破了萬元大關，主要是受東區高端豪宅項目瀚海晴宇、普羅旺世龍之夢等項目的高價備案拉升。未來隨著龍湖地王圈的地王項目相繼入市，價格上漲動力較大。

　　【背景】

　　政策助力，樓市庫存快速消化

　　樓市的快速回暖，除了自發的市場調整之外，政策的助力作用也不可忽視。

　　2015年上半年，央行連續降準降息，放松信貸門檻，構建寬松的市場環境。地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲積極支持，在這些多重政策效應疊加的影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

　　全國新房市場在寬松政策的背景下供需兩端都有所回升，價格止跌，市場趨暖。上半年百城住宅價格止跌轉漲，累計上漲0.82%，一線城市領漲全國，深圳漲幅尤為顯著。

　　作為省會鄭州市，在國家層面各種信貸及寬松的政策支持下，鄭州也出臺了相應的豫十六條、鄭州十五條，市場回暖跡象從4月份開始明顯，各大房企入市積極，每個月推盤項目較多，多數項目銷售效果較為理想，整個市場層面供需上漲，價格上漲勢頭較強。

　　經濟學認為，價格由供需決定，鄭州房價出現回暖勢頭，重要原因在于庫存消化周期的縮短。同致行的數據顯示，鄭州市商品住宅上半年供銷均猛增，截至6月底庫存量達547.28萬㎡，按照近3個月月均75.3萬㎡的去化速度計算，庫存需要7.3個月的去化周期，商品住宅庫存較為合理。

　　同致行預計，隨著下半年信貸、稅費等政策或將持續寬松的態勢，有助于促進購房需求的持續入市，因此下半年市場活躍度仍將繼續，交易量將保持活躍的水平，銷售均價也會有小幅攀升。

　　【市場展望】

　　銷售持續回升，大幅度反彈難現

　　第三方機構CRIC研究認為，總體來看，上半年房地產市場各項政策支持都將形成正向激勵，行業指標穩步上行。但行業目前最主要的矛盾仍是供求關系不平衡以及結構性產能過剩的問題，一味地依靠政策支持很難治本，仍要行業內生性地自主調節。因此，行業指標并不會出現強勢反彈，更多的是理性回歸和發展，去庫存的主旋律依然沒有改變。

　　CRIC認為，下半年的房地產市場將呈現以下幾個趨勢：

　　第一，開發投資將在探底過程中企穩，但不會出現大幅度反彈。

　　全年經濟增速實現7%的目標壓力依然較大，而作為國民經濟的支柱產業，房地產開發投資不能再繼續下滑，必須要通過一系列政策讓行業穩定，所以穩定房地產行業的政策下半年仍將持續甚至加碼，房地產開發投資也會在探底過程中逐步企穩。

　　另一方面，鑒于當前行業庫存高企以及部分二線和多數三四線城市商品房供過于求的情況，雖然行業開始觸底上升，但實質上開發投資增加只是一線城市和部分基本面較好的二線城市帶動，多數城市開發投資仍將低迷導致總體房地產開發投資不會出現大幅反彈。

　　第二，新開工降幅將持續收窄，僅一線及部分二線會明顯增長。

　　通過降息、降準之后，企業融資成本有一定的降低，加之一系列穩定住房消費政策出臺，市場銷售已有明顯好轉，企業新開工動力提升。因此，新開工面積不斷下滑的態勢也將得到緩解，新開工降幅將不斷收窄。但與房地產開發投資一樣，新開工量也會出現城市之間的明顯分化，一線城市和部分二線城市會出現新開工的大幅增長，而多數三四線城市依然會開工不足，使得總體新開工面積不會出現大幅上升，全年同比增幅轉正的可能性較小。

　　第三，銷售回升趨勢仍會持續，三季度或能迎來新的銷售高峰。

　　從前幾個月的市場表現來看，銷售回暖勢頭明顯。而年中又是企業沖刺業績的重要時期，也是回籠資金、加速去庫存的良機。另外，從統計局的數據來看，房價保持在穩定的區間內，庫存也在減少，都給市場營造出了良好的空間，特別是“金九銀十”的傳統銷售旺季將會為下半年市場銷售增色不少。

　　第四，整體處于結構性過剩背景下，土地市場分化將更加明顯。

　　從土地供應端來看，各地都根據實際情況調整了供地計劃，基本都縮減了今年的土地出讓規模。從企業土地購置意愿來看，部分企業在銷售回款上升時，拿地態度積極，但主要依然集中在一線城市和部分二線城市，大部分房企青睞性價比高的地塊，拿地態度比較理性。預計下半年整體土地成交規模上升的態勢仍將延續，但整體拿地規模不會突破去年水平。