漫畫/王偉賓

　　“您好，今天政府剛出臺新政，購買2年以上的普通住房免征營業稅了。上次跟您說的那套房子，您看要不要再考慮一下？”3月30日晚上9點多，記者接到一位二手房中介的來電。電話中他難掩興奮，極力向記者推薦此前提到過的一套二手房。由于這套二手房購買尚未滿5年，按照原來的政策，需要交全部房款的5.6%作為營業稅，因此此前并未在記者購房的考慮范圍內。然而，新政的出臺使得這一切都不同了。

　　就在這一天，記者的微信朋友圈被頻頻刷屏，無論是媒體同行還是業界專家，都在談論同一個話題：3月30日，五部委發布樓市新政，對于個人住房貸款政策和個人住房轉讓營業稅政策作出調整。一片熱議中，喜憂參半。

　　現象

　　房源涌入

　　二手房市場重現活力

　　“新政出臺后房價會漲嗎？”“開發商會不會借機漲價？”“二手房市場也會變熱吧？”……這些無疑是普通購房者最為關心的問題。

　　業內專家認為，兩大新政體現出樓市改革的方向。房地產交易環節的收費越來越少，而持有環節的稅費越來越多。持有環節高稅，交易環節低稅，將造成流通量大大地增加，周轉率大大地提高。

　　無論如何，對于正打算購置二手房的人們來說，當下最為直接的利好，是可選擇的房源范圍變大了。記者走訪過程中發現，在鄭州，此前已經在中介門店掛牌數月沒見動靜的2~5年普通住房，開始被更多購房者關注。中介預計，未來還將有更多此類房源進入二手房市場。

　　個人房產金融服務專業機構偉嘉安捷表示，央行年初的降息政策主要刺激了大批首次置業人群入市，此次新政則將刺激不少改善型置業人群入市。隨著營業稅“5改2”促使大批業主拋售手中房產，大量二手次新房涌入市場，成為市場供應量的有力補充，購房者和可選擇的房源同時增加的情況，將有效刺激房貸市場成交量的上升，二手房市場將重現活力。

　　鏈家地產市場研究部則提醒購房者，營業稅的調整將使市場中低稅房源有所增加，但同時，這也將成為二手房業主單方面提價的動力。總體來看，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數量有限，稅費成本下降幅度也并不大，但政策對于預期的刺激仍將使市場整體交易熱情提升，未來成交量將進一步上升，不排除二季度房價出現一定上漲的可能性。

　　變化

　　新常態下，購房者理性至上

　　近幾個月以來連續的利好政策，可以說極大改善了各方對于房地產市場的預期。尤其是貸款政策的寬松，其效果直接作用于貸款成本，促使購房成本有所下降。

　　那么開發商究竟會不會借機漲價？從記者目前了解的信息來看，的確有不少鄭州開發商釋放出“即將漲價”的訊息。這令人不得不想起，此前曾屢次因新政出臺而引發的“恐慌性購房”。

　　然而，與以往相比，如今的購房者顯然不再像過去那樣容易被“漲價”所牽制了。在經歷了房價數年的跌宕起伏之后，購房者理性了很多。在市場形勢和出手時機方面，購房者已經逐漸具備了自己的判斷力，不再“任性而為”。

　　“新政剛出臺，就看到朋友圈里轉發的各種開發商漲價的相關文件。老實說，現在我對這個半信半疑。眼下我主要還是根據自己的購房需求去慎重選擇樓盤，不會被漲價因素過多左右。”一些購房者在提及漲價現象時如是表示。

　　在中房經聯主席、偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，此次政策調整將鼓勵購房的重點從首次購房需求轉向改善型購房需求，這是值得欣喜的改變。但對于不少開發商驚呼的“房地產的春天來了”，胡景暉卻不以為然。

　　“兩個新政疊加起來，最多只會刺激宏觀樓市二季度房地產成交放量，這其中既包括新房，也包括二手房。但是房價估計不會有太大的波動。”胡景暉分析道，“降低首付比例，會使得購房者還銀行的貸款數量更多。首付比例降低了，按揭的壓力就變大了。稅本身的影響也是比較有限的，從去年9月30日的房產新政到后來的降息、降準等，房地產的經濟政策所起到的市場刺激效果也就是兩三個月，之后往往被打回原形，接著再來一次，然后又被打回原形……這就是我理解的房地產行業的新常態。”

　　判斷

　　2009年樓市盛況難再現

　　針對不少人將此次新政推出與2009年樓市政策相提并論，有業內專家指出，事實上，此次新政推出，與2009年信貸政策由緊轉松面臨著不盡相同的背景。

　　2008年，受金融危機影響，全國樓市下行。2009年信貸政策由緊轉松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產市場隨之迅速轉向，在2008年的低基數基礎上，銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%，而銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。

　　“眼下的大背景是，全國樓市供應量過剩，庫存量高企，需求減弱。從政策內容來看，2015年的樓市新政將推動樓市有所好轉，但政策刺激力度將不及2008~2009年。”中國指數研究院在最新發布的研究報告中如是表明。

　　可以預見的是，在未來的三個月內，購房者熱情將推動房地產市場各項指標數據有所反彈，樓市成交量在未來一段時間會有上升態勢。但是，對于庫存量較高的一些城市來說，現在就預料房價上漲還為時過早。盡管一些開發商有上調銷售均價的打算，同時會在去庫存的道路上一路追尋量的攀升，但是歡呼過后，市場還依然是那個市場。

　　“其實，此次新政最大的受益者應當是房地產中介，而非開發商。”胡景暉認為，新政可能會幫助開發商拉一兩個漲停，但是它對開發商的意義遠沒有對二手房市場的意義大。遺憾的是，目前國內的資本市場上缺少純粹做房地產中介的上市公司。未來如果有這類公司，那么在推出類似這種政策時，漲價的可能就不是開發商，而是中介公司或其他房地產相關平臺了。換而言之，開發商漲來漲去的時代應該過去了。