[摘要] 打開鏈家地產的房源網站，同樣是南北通透、裝修一般的57平方米兩居戶型，一個小區的三套房竟然掛出了三個不同的價格：220萬元、210萬元、200萬元。李店長所在的門店幾乎是勁松區域“掌管”房源比例最高的，因此他對近期二手房價格的波動也最敏感。
打開鏈家地產的房源網站，同樣是南北通透、裝修一般的57平方米兩居戶型，一個小區的三套房竟然掛出了三個不同的價格：220萬元、210萬元、200萬元。這一幕，就真實發生在東三環勁松地區的華威西里小區里，也體現出了樓市趨冷的大環境下，賣房人在與買房人博弈中出現的不同心態：賣房人里有心急降價的，也有價格堅挺的；買房人里，讓經紀人最撓頭的“殺價”型和“保本”型購房人占了主流，但各方顯然已經達成了共識：如果想在近期盡快促成交易，不降價幾乎沒可能。
“八零中二”戶型仨月仨價兒
“這是商量嗎？簡直是打劫！”昨晚8時，接待完當天最有誠意的一撥兒看房人，華威西里的賣房人程先生心懷憤懣地給李店長打了個電話。掛牌總價已經降到200萬元的兩居室，看房人卻一口咬定：最多出價185萬元，跟程先生的心理底線還差著10萬元。
李店長所在的門店幾乎是勁松區域“掌管”房源比例最高的，因此他對近期二手房價格的波動也最敏感。
“同一小區、同一戶型、同等裝修的二手房，能同時報出三個價格，代表了三種行情。”李店長所說的，就是門店經紀人經手的華威西里的三套57平方米的二手房兩居室，均為上世紀九十年代的經典款式——“八零中二”戶型：六層的紅磚樓南北通透，南北各有一個臥室，拼起來像計算器上打出的數字“8”；位于中間的客廳很小接近于“0”，衛生間和廚房隔著客廳的過道，對門而開，是為“中二”。
李店長記得清楚，凡是報價在220萬元以上的“八零中二”賣房人，都屬于堅挺派，單價約3.9萬元/平方米，“這個戶型門店在3月份成交了一套，賣房人堅持這個春節前的報價，因為屋里裝修也比較干凈，最后仍以220萬元掛牌價成交。”他說，可是進入4月，二手房交易趨冷，一部分賣房人率先降價，華威西里當月成交的一套“八零中二”房，單價降到了3.7萬元/平方米——總價已經比3月份降了10萬元，而4月份降價的賣房人很多都不愿再降。
程先生的這套“滿五惟一”的優質資源，因為急于成交已把總價降到了200萬元，因此被定為中介5月份重點攻關對象，“區域里七八家店都盯著呢。”
預期房價再降購房人猛砍價
昨晚花了10多分鐘，才安撫好程先生，經紀人小葛暗暗叫苦。
“好不容易來了個剛需買家，怎么又是個‘殺價’型的？”“殺價”型客戶，是一些資深經紀人私下給看房人起的綽號，這類客戶一張嘴至少要砍下10萬元來，不但讓很多賣房人一時難以接受，更是給經紀人出難題。程先生的這套“八零中二”報價，5月中旬剛剛被小葛“勸”下來10萬元，所以其200萬元的最新報價，比大多數同類戶型低了10萬元以上。
“已經降了10萬元了，怎么就不能再降10萬元？”“殺價”型購房人的這番話，讓小葛感覺就像一把利劍懸在頭頂，但這把利劍的首要攻擊目標還是賣房人。昨天，程先生決定再降價5萬元，但195萬元的底線價還是讓經紀人感覺有些為難。
“目前看比較合理的成交價是190萬元，我還比較有把握，可購房人要是堅持185萬元‘一口價’，這單生意可就不好做了。”他說，其實自己也給這單交易設定了底線，一定要在6月中旬前成交，“屆時如果國家統計局發布的數據顯示，5月份二手房價降幅加大，那就不光是要應對‘殺價’型購房人，‘保本’型購房人恐怕也要卷土重來。”
小葛所說的“保本”型客戶，也是當下二手房主要購房群體之一。因為預期房價仍會繼續下降，但又不愿繼續觀望，所以在和賣房人砍價時，會故意把未來房價下跌的空間預先“砍”出來，所以成了經紀人口中的“保本派”。
新聞延伸
中介“大單”標準降了100萬元
隨著成交價下滑和購房人心態的變化，很多經紀人也改變了對“大單”的認識。
“現在，我們店里管總價超過300萬元的二手房統稱為‘大單’，標準比以前降了100萬元左右。”東三環一家品牌中介門店周經理說，因為目前北京的二手房市場基本靠剛需支撐，小戶型、低總價的房子最容易找到下家。相比之下，在勁松、方莊等昔日二手房熱點地區，總價超過300萬元的大戶型住宅，成交異常困難。隨著房價回落，總價300萬元以下的二手房選擇空間增大。
昨日，市住建委統計的成交數據便很能說明問題：5月27日二手住宅網簽了320套，總面積約2.9萬平方米，套均面積在90平方米上下。如果在勁松、方莊等三環附近區域買一套同樣面積的二手房，總價不會超過300萬元。
鏈家地產市場研究部張旭認為，在二手住宅市場成交疲軟，價格滯漲的市場形勢持續了一段時間以后，5月成交均價出現較為明顯的下滑：一方面，體現出在市場冷淡、成交困難的情況下，像程先生這樣的急售業主迫于成交壓力，降價意愿明顯增加；另一方面，近期市場低價房源成交量的上升，也在一定程度上拉低了成交均價。
“從供需層面分析，目前買賣雙方博弈中買方略占上風，而北京二手住宅市場長期潛在需求量仍大于供應量，這為日后的市場平穩復蘇奠定基礎。”張旭說，值得注意的是，央行日前發出了“滿足首套房貸款”的聲音，對于剛需購房人和樓市來說是一大利好。
