降價，如同一把懸在房企頭上的達摩克利斯之劍，對今年銷售業(yè)績形成威脅。

　　一季度，杭州、常州、無錫、石家莊、唐山、秦皇島等多個城市降價信息持續(xù)蔓延，個別城市的項目促銷行為甚至演繹成一場降價暗戰(zhàn)。我們試圖通過對萬科[簡介最新動態(tài)]、世茂[簡介最新動態(tài)]、恒大[簡介最新動態(tài)]、綠城等幾大房企在上述降價城市項目分布情況統(tǒng)計，直觀感受“降價”對房企業(yè)績帶來的影響。目前僅以一季度業(yè)績?yōu)槔鼮樯钸h的影響還有待半年報的時候見分曉。

　　萬科

　　頂著行業(yè)老大這一頭銜，萬科的“降價行為”很容易引起或者加劇市場震動，也因此會被指責為對房地產(chǎn)行業(yè)及萬千業(yè)主“不負責任”。但看看萬科在幾個降價較為兇猛城市的項目布局情況，你就會明白“降價先走”對于萬科而言是多么迫切。此前曝出的毛大慶內(nèi)部講話一文中曾透露，萬科以平均21個月作為風險警戒線，但目前包括無錫、寧波、杭州、上海、唐山等多個城市的庫存已經(jīng)遠遠超過了這一警戒線。

　　災(zāi)情預警：萬科目前在杭州的項目有15個，其中2013年新增項目4個：蕭山項目、萬科大家錢塘府[最新消息價格戶型點評]、錢江新城、良渚新城，萬科權(quán)益建筑面積總計28.5萬平方米；蘇州共8個項目，其中VC小鎮(zhèn)為2013年新增項目，萬科權(quán)益建筑面積為21.2萬平方米；唐山5個項目，2013年新增新里程、金域藍灣A-04地塊兩項目，萬科權(quán)益建筑面積16.3萬平方米；無錫4個項目，秦皇島兩個項目，去年在常州新增萬科城項目（23.5萬平方米）。

　　受災(zāi)情況：一季度累計實現(xiàn)銷售面積415.0萬平方米，銷售金額542.3億元，同比分別增長11.7%和24.2%，銷售均價同比略有下降。其中，廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域業(yè)績貢獻占比分別為27.6%、24.5%、23%、13.8%。得益于去年銷售后勁，萬科一季度業(yè)績并未受市場明顯影響，但從單月銷售面積和金額的同比增速來看，萬科前4月的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，特別是4月份的同比增速下降到個位數(shù)，后續(xù)表現(xiàn)有待觀察。

　　世茂房地產(chǎn)

　　在此次降價潮中，世茂杭州西西湖項目“一打成名”。這個從福建發(fā)家的上海公司，在這次降價潮波動較大，單從數(shù)據(jù)上分析，幾大指標下滑嚴重。不過，這個布局39城市的老牌房企，并沒有采取應(yīng)對策略。或許某些城市的項目，還可以讓其飽足一些時日。

　　災(zāi)情預警：在杭州、無錫和常州三大城市在建、在售共有7個項目，總建筑面積為394.5萬平方米，而世茂房地產(chǎn)總土地儲備為1100萬平方米。其中在重災(zāi)區(qū)杭州有5個，總面積為210.3萬平方米。

　　附：杭州：世貿(mào)之江項目：總建筑面積為25萬平米，去年3月，融創(chuàng)集團分走49%的股份；世貿(mào)牛田項目：103萬平方米；世貿(mào)西西湖：47萬平方米；世茂江濱花園：19.6萬平方米；錢塘帝景：15.7萬平方米。無錫世茂首府：48.2萬平方米。常州世貿(mào)香檳湖：136萬平方米

　　受災(zāi)情況：一季度銷售面積同比減少17%，銷售額僅增0.1%，現(xiàn)金流入下滑12%。根據(jù)一季度報告，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)銷售簽約額40.3 億元，較去年同期同比增長0.1%；實現(xiàn)銷售簽約面積28.1 萬平方米，同比減少17%；經(jīng)營現(xiàn)金流入僅16.9億元，同比下滑12%，僅占到當期簽約額的42%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率下降0.66%至1.68%。

　　其中，銷售主要來自于石獅、濟南、蘇州、青島、南京等各地項目的銷售。據(jù)記者了解，石獅作為世茂董事長許榮茂的老家，從去年始推出了一個300萬的大盤。去年中旬至今，已經(jīng)銷售約60億。看來，在其他城市不濟的情況下，還要指望石獅這個大盤。

　　應(yīng)對策略：

　　對于此次降價潮，世茂并沒有太多策略上的變化。其堅持的還是以前的“以銷定產(chǎn)”和多元化發(fā)展策略。所謂的“以銷定產(chǎn)”，就是根據(jù)銷售情況隨時調(diào)整產(chǎn)品的生產(chǎn)。

　　而多元化就是提出“云服務(wù)”概念，即要聯(lián)合教育資源、健康維護、高端酒店、設(shè)計定制、消費休閑等多個領(lǐng)域企業(yè)，共同挖掘已有世茂客戶資源。盡管概念才沒有變現(xiàn)，但思路還算清晰。

　　恒大集團：

　　對于一個廣撒網(wǎng)的房企來說，部分城市的降價可能不會對整體銷售帶來很大波動。但是，對于恒大可能不盡如此。現(xiàn)在恒大的局勢可以用“前狼后虎”來形容：后方是三四線城市的過剩，前方是一二線城市的降價潮。對于加速轉(zhuǎn)型的恒大，能否挺得過去，還要市場說了算。

　　災(zāi)情預警：在常州、杭州等五大降價城市在建（在售）的項目共有12個，這些項目囊括了恒大的幾大產(chǎn)品系，包括恒大城、恒大綠洲、御景灣等，共建筑面積為190萬平方米。占總在建面積的比例為4.8%。

　　附：常州：翡翠華庭16.1萬平方米；杭州：恒大御景灣[最新消息價格戶型點評]24.6萬平方米；無錫：恒大綠洲、恒大城、恒大御景72.7萬平方米；石家莊：恒大城、恒大雅苑、恒大綠洲、恒大名都、御景半島[最新消息價格戶型點評]、金碧天下39.4萬平方米；秦皇島：恒大城37.2萬平方米

　　受災(zāi)情況：一季度銷售額、銷售面積和均價增幅呈下滑趨勢。根據(jù)一季度報告，恒大合約銷售金額約為305.1億元，期間合約銷售面積約434萬平方米，銷售均價每平方米7029元，較2013年同期分別增長72.2%、52.9%及12.6%。

　　這幾年恒大在這三大指標上的增幅正在逐漸降低。按照恒大今年前四個月的情況，這三大增幅分別為77.7%、61.6%及10.0%。而恒大在2010年的同期，這三大增幅150.8%，85.2%，35.5%。