前天，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心在京發(fā)布“2014中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果”。依據(jù)500強(qiáng)榜單排名，萬(wàn)科集團(tuán)連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)躋身三強(qiáng)。測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體業(yè)績(jī)?cè)偕蠈訕牵a(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”持續(xù)，市場(chǎng)集中度再次提高。

　　中小房企被邊緣化

　　根據(jù)測(cè)評(píng)報(bào)告，除了萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)包攬前三強(qiáng)外，綠地集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、中國(guó)海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。

　　測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和規(guī)范，資源進(jìn)一步向大企業(yè)集中，呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特征。小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場(chǎng)規(guī)模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　此外，核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)，刺激資金實(shí)力雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)大規(guī)模介入，直接推升核心城市的地價(jià)，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻提高。小型房企依靠自身力量拿地?cái)U(kuò)張的可能性較小，而且部分聚焦三四線城市的企業(yè)受發(fā)展城市供大于求的影響，項(xiàng)目去化困難，資金問(wèn)題嚴(yán)重，生存空間進(jìn)一步收窄，未來(lái)發(fā)展存疑。

　　產(chǎn)業(yè)集中程度提高

　　測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍再迎增長(zhǎng)，企業(yè)銷(xiāo)售額紛紛創(chuàng)下新高。2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長(zhǎng)34.1%，銷(xiāo)售金額更創(chuàng)下3.26萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)29.0%，增長(zhǎng)速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2013年500強(qiáng)中的100強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長(zhǎng)49.50%。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和各區(qū)域市場(chǎng)的分化，近年來(lái)持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢(shì)在2013年得以延續(xù)。不管是以金額和面積計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)集中度，還是500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額均持續(xù)保持高位。

　　凈負(fù)債率達(dá)到高點(diǎn)

　　作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理向來(lái)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來(lái)由于銷(xiāo)售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(zhǎng)速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。

　　2013年6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，然而其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響則相對(duì)較低，不少500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。

　　此外，隨著貨幣政策穩(wěn)中趨緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。另外，內(nèi)地標(biāo)桿房企通過(guò)搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，資金實(shí)力大大增強(qiáng)，有效增加了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　房企路徑差異漸顯

　　2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)指標(biāo)較2012年明顯上升，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率均值達(dá)20.03%，較2012年上升12.91個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率均值為21.96%，增幅上升19.73個(gè)百分點(diǎn);營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值為20.10%，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率平均值為11.80%。

　　從標(biāo)桿企業(yè)的表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園2013年令人印象深刻的全民營(yíng)銷(xiāo)使得企業(yè)銷(xiāo)售保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額和面積增長(zhǎng)率分別達(dá)到122.69%和108.51%。

　　測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)成長(zhǎng)的不確定性逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)基于其在企業(yè)規(guī)模、融資渠道、市場(chǎng)洞察力、成本管控力、戰(zhàn)略執(zhí)行力等不同層面的資源稟賦成長(zhǎng)路徑差異明顯。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力日趨明晰，采取追隨策略的中小企業(yè)也通過(guò)選擇不同的標(biāo)桿而進(jìn)入不同的成長(zhǎng)路徑。