[摘要] 瑞銀以中海地產(chǎn)2013年的銷售率數(shù)據(jù)，加上今年預計約2200億的可售貨值，加之折算之后，給出中海地產(chǎn)2014年的預計銷售額可能超過1900億港幣，遠超中海自己定下的1400億港幣的銷售目標。
3月，正是上市公司密集發(fā)布年報，并向投資者展望未來之時。
但在交出意料之中的那份靚麗無比的2013年年度業(yè)績報告之際，大部分房企卻不約而同地調(diào)低了2014年業(yè)績增長的預期目標，而這一決定，則是在這些公司擁有著充足的可銷售物業(yè)資源的大背景下做出的。
至少從業(yè)績目標數(shù)字來看，這些房企對在今年“高周轉(zhuǎn)”、“快速去化”等策略的執(zhí)行前景并不樂觀。
品牌房企調(diào)低預期
3月6日發(fā)布年報的萬科，便率先調(diào)低了業(yè)績增長的預期。對于自己2014年的全年銷售目標，萬科非常保守地定在了2000億元，對比于2013年全年1709億元的銷售總金額，這一銷售目標僅增長約17%，速度明顯放緩。在2013年，萬科總銷售金額的同比增長速度為21%。
隔天公布業(yè)績的招商地產(chǎn)，也極為低調(diào)地將2014年目標定在了500億，只比2013年實際銷售金額432億增長不足16%。
在2013年實現(xiàn)了銷售金額123%增長的碧桂園，也將2014年預期銷售目標定在了1280億元，僅相較2013年實際銷售額增長20%。
而中海，則更是一如既往的低調(diào)，其提出的1400億港幣的銷售目標幾乎與2013年實際業(yè)績持平，增幅只有1%強。
其他已發(fā)布年報，或者是通過其它途徑公布了2014年銷售目標的企業(yè)，也幾乎都不約而同地調(diào)低了增長預期。如恒大地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等，也均將目標增速放在了低于20%的區(qū)間。
而繼續(xù)保持樂觀預期，宣稱要保持高速增長的企業(yè)，到目前為止也只有綠地、佳兆業(yè)等相對少數(shù)的幾家。
房企集體看淡市場。但投資機構(gòu)對大部分房企今年的業(yè)績預測卻要大大高于它們自己定下的目標，這部分原因，還是因為研究機構(gòu)依舊以2013年的一些標準來衡量房企的發(fā)展狀況。而房企存貨總量及過往銷售率數(shù)據(jù)，則是這些機構(gòu)預測數(shù)字的主要衡量指標。
對于萬科，瑞銀就發(fā)布報告預測其今年的銷售額約在2150億元左右，比萬科自己定的目標多出150億;而瑞銀給碧桂園的業(yè)績預測更是達1625億元，遠高于企業(yè)自己定下的銷售目標。對于中海、招商、遠洋等企業(yè)，瑞銀等投資機構(gòu)給出的預測均與企業(yè)自定的目標有較大出入。
有行業(yè)分析人士認為，盡管大部分房企歷來傾向于保守公布年度銷售目標，以希望在年底較易達成“順利完成既定目標”的結(jié)果，但類似今年這樣投資機構(gòu)與企業(yè)預期目標差距較大的情況也較少出現(xiàn)。
尤其在香港市場，房企一般也不敢將預期目標設(shè)置的太低，因為這很有可能帶來資本市場對企業(yè)信心的喪失。
事實上，資本市場對房企調(diào)低業(yè)績預期的懲罰已經(jīng)開始。在3月12日公布業(yè)績數(shù)據(jù)及2014年展望之后，碧桂園的市值在兩天之內(nèi)跌去近20%。主要原因就在于資本市場認為碧桂園2014年銷售目標太低，進而質(zhì)疑碧桂園模式的可持續(xù)性問題。
不過，仔細研讀投資機構(gòu)對房企的分析及預測報告可發(fā)現(xiàn)，其對房企業(yè)績的預期主要建立在可售貨值及銷售率這兩個關(guān)鍵的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。而對2014年銷售率數(shù)據(jù)的判斷，或許是房企和投資機構(gòu)分歧的主要原因。
“去存貨”搶占周期先機
以瑞銀對中海2014年業(yè)績的預測為例。
在2013年初，數(shù)據(jù)顯示中海地產(chǎn)全年可售貨值約在1600億港元左右，而最終中海地產(chǎn)實現(xiàn)了1385億港元的銷售額，銷售率(去化率)高達86.65%。
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