[摘要] 自今年8月起，鄭州房價已連續4個月環比下跌，這同上半年鄭州出現的房價過快上漲局面形成鮮明對比。自8月起，鄭州市區商品住宅銷售均價已連續4個月下跌，10月份是35個大中城市中唯一環比零增長的城市。
自今年8月起，鄭州房價已連續4個月環比下跌，這同上半年鄭州出現的房價過快上漲局面形成鮮明對比。取得這一成效，得益于鄭州市于今年9月1日在全國率先出臺各項強化調控的舉措。專家認為，這些舉措以市場與經濟手段為主，輔以必要的行政手段，在探索將市場化作為調控最終歸屬點，逐步淡化、弱化行政手段方面進行了積極嘗試，具有一定的借鑒意義。
供求緊張致鄭州房價過快上漲
今年前7個月，鄭州市出現房價過快上漲局面。分析認為，在房地產業投資快速增加、商品住房成交大幅增長的同時，住房供應不足導致的短暫性供求關系緊張是此輪鄭州房價過快上漲的根本原因。
據鄭州市房管局市場監管處處長江文靜介紹，今年上半年，鄭州市區的商品住房累計可售面積曾連續4個月庫存量低于400萬平方米，一般情況下認為，消化周期不足6個月，市場呈現供不應求，而上半年鄭州市區的商品住宅庫存消化周期一直徘徊在4.5個月至5.5個月，供應偏緊的局面可見一斑。
此外，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導致房屋建設成本逐漸上漲;開發商良好的銷售形勢，保證企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價促銷的動力;市場持續回暖，看漲預期增強使購房者集中入市等因素，也成為此輪房價走高的“推手”。
增供應、抑投資、重保障 多策并行穩市場控房價
據記者了解，面對鄭州市區商品住房價格整體呈現出的上漲態勢，鄭州市從5月份開始，通過在預售審批環節加強管理、約談企業領導等行政干預的方式，使房價出現暫時回落，但仍難以從根本上抑制房價上漲的勢頭。
鄭州市房管局局長王萬鵬說，行政干預是調控房地產市場的臨時性舉措，并非上策，經過分析，認定供求關系緊張是此輪房價過快上漲的主因之后，他們決定將調整供求關系作為調控的核心，以增加供應、加強保障房建設作為調控上策，抑制投資作為調控中策，輔以必要的行政手段，多策并舉來逐步穩控住房價格。
增加供應是平衡供求的根本之道。鄭州房管局將中小套型普通商品住房納入保障性住房行政審批快速通道;對年底前開工的中小套型普通商品住房項目給予緩繳行政事業性收費等優惠政策，激發企業熱情;還加快推進21個城中村改造項目，目前，已使價格相對較低的近300萬平方米商品住房集中入市，形成了有效供應。
鄭州市還通過深入挖潛增加土地供應，今年全年預計將供應住宅用地10300畝左右，較前3年平均供應量提高17.16%，并且，2015年前，按照年均不低于10%的遞增幅度制定了住宅用地供應計劃。
同時，今年鄭州市已開工建設保障性住房45885套，基本建成45733套，均超額完成了省定目標任務。同時，大力推進“三房合一”住房保障新機制，為房地產市場的穩定和建立多層次住房供應體系奠定了基礎，也有效引導了居民對住房價格上漲的市場預期。
為在確保剛性需求的同時，進一步壓縮投資投機性空間，鄭州實行了更加嚴格的限購政策，自2013年9月1日起，對持居住證不滿3年的非鄭州戶籍家庭，暫停在鄭州市區購房;將單身購房年齡由18歲調整為20歲，單身可購2套住房調整為只能購買1套。
此外，鄭州市還在加強市場監管的基礎上，對擅自提高銷售價格的部分開發項目，采取了暫停其網簽資格、約談其企業負責人等強制性行政干預手段，使其住房價格盡量回歸合理水平。
調控成效初步顯現 長效機制尚需建立
通過一系列調控舉措，鄭州市房地產市場出現了積極變化。9月至11月，鄭州市區每月商品住房投放量較前8個月有了大幅增長，短暫性供求關系緊張局面得到有效緩解。
同時，自8月起，鄭州市區商品住宅銷售均價已連續4個月下跌，10月份是35個大中城市中唯一環比零增長的城市。鄭州商品住房價格過快上漲勢頭得到了明顯遏制。
河南財經政法大學教授李曉峰認為，鄭州市以前也進行過多輪房地產市場調控，多以調控需求端為主，雖能暫時抑制房價過快上漲勢頭，但并未從根本上解決問題。此輪調控最大的不同在于從供應端入手，無論是增加土地供應、還是增加住房供應和加大保障房建設，都是從經濟視角考慮和解決問題，若能長期堅持，將能從根源上遏制房價過快上漲勢頭。
鄭州市房管局局長王萬鵬說，下一步鄭州市將按照國務院要求，以市場化作為最終歸屬點，以市場手段與經濟手段為主，金融手段為補充，逐步淡化、弱化行政手段，加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，努力增加住房供應，完善符合鄭州實際的住房保障和住房供應體系，探索建立房地產調控長效機制，確保房地產市場的健康平穩發展。
