[摘要] 還來不及細細挑選，家住通州的吳女士便迅速在大興西紅門購買了自己的第二套房屋。“財富城堡”項目的提價，雖有容積率低于1的產品密度優勢，但當前北京房價仍處于上漲通道，已是不爭的事實。
還來不及細細挑選，家住通州的吳女士便迅速在大興西紅門購買了自己的第二套房屋。為方便孩子上學和夫妻倆上班，吳女士一直想從北京郊區搬到“城里”，當她湊夠首付準備慢慢看房時，北京接連誕生幾宗“地王”，房價上漲預期升溫讓吳女士不敢再等。
吳女士的購房經歷堪稱近期北京樓市乃至整個一線城市樓市縮影。一方面，高價地頻出，房價上漲預期強烈；另一方面，改善型需求抬頭，供不應求形勢明朗。業內人士認為，當前正值樓市銷售“金九銀十”，雖然房價上漲趨勢難改，但市場追漲情緒彌漫，樓市將迎來一輪交易熱潮。
改善型需求成主流
作為自己的第二套房屋，吳女士在選房時有很多要求。首先，房屋面積不能太小，戶型要合理，方便照顧孩子和老人；其次，小區位置不能太偏，否則不利工作和生活；最后，房屋總價不宜過高，要控制在自己可接受的范圍內。
抱著這種目標，吳女士在大興區的西紅門選中了一套面積不到90平方米的二手房，算上稅費和傭金，總價約為280萬元。在當前的北京樓市中，這樣的價位正是市場水平的體現。
與自己購買首套房時不足100萬元的價格相比，新房的總價幾乎超出兩倍。但作為已有一套房屋資產的吳女士，仍然通過將原有房屋的變賣來支付首付款——她將首套房屋標價180萬元，并已收到多個購買意向。
在當前的北京樓市，類似吳女士這樣的改善型購房者逐漸成為主流。多家機構報告顯示，今年以來，北京樓市住宅成交平均面積有明顯提升，銷售價格也大幅上漲。
金地集團華北區副總經理遇繡峰向中國證券報記者表示，當前北京市場主力購買戶型的區間是80平方米到120平方米，總價區間為150萬元到300萬元左右。這個范圍與改善型群體的需求有較高的吻合度。
業內人士認為，在今年年初的樓市交易熱潮中，以首次置業為主的剛性需求已得到了充分釋放，未來改善型需求將逐漸釋放，其所占的比重也將越來越高。值得注意的是，近期房地產按揭貸款額度逐漸不足，批貸難，且放款周期較長，對于支付能力不強的剛性需求來說，不利于其釋放。
豪宅化與小戶型并存
與需求結構的漸變相比，北京樓市的供應模式也在發生變化。梳理9月以來北京新開盤的項目特征不難發現，一方面，別墅、洋房等高端項目供應量加大；另一方面，剛需產品的套型面積越來越小，70平方米以下的房源供應量在加大。
在從業人員看來，這種局面的出現，與近期的“地王”頻出不無關系。今年7月至9月，北京的夏家胡同、孫河、農展館區域接連拍出單價“地王”，“地王”門檻從此前的4.2萬元/平方米抬升至7.3萬元/平方米，這種局面對整體房價預期的抬升不可忽略。
遇繡峰表示，在房屋單價提升的情況下，一方面，產品會出現高端化傾向；另一方面，很多公司會選擇采取更安全、能夠快速走量的方法，即把戶型面積進行有效的控制，從而控制房屋總價。
9月7日，位于北京大興區的“格林小鎮”項目正式接受認購，該項目在首次置業產品為主的基礎上，加入適合首次改善需求的洋房產品，以及部分別墅。現場之火爆，頗能反映市場供需失衡的態勢和該類型產品的受歡迎程度。
事實上，改善型需求的釋放，使高端產品迎來了最好的銷售時機。中原地產市場研究部統計顯示，截至9月10日，北京單價超過5萬元的住宅類物業簽約套數已經達到了1635套，總面積達到了35.7萬平方米。成交量創造歷史新高。
